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卖不(bu)完，根本卖不(bu)完。
虽然深圳(chou)对住宅宗地进行了供应调整(zheng)，但巨量的旧改项目(mu)，正(zheng)排着(zhe)队入市。
旧改持续
都知道，去年深圳(chou)住宅用地供应只出让了5宗，供地节奏放缓肉眼可见。
于(yu)是，去年翘尾行情之下一度出现新房快不(bu)够卖的声音。
市场开始担心深圳(chou)住宅的供应持续以及库(ku)存是否真的不(bu)够卖了。
其实如果对深圳(chou)足够熟悉，就会发现，深圳(chou)的新房供应一直都不(bu)仅依赖住宅用地的新增供应，相反旧改供应是更大的比例。
持续的旧改供应，才是深圳(chou)新房住宅供应的主流。
新增的宗地供应，只是锦上(shang)添花。
最明显的，过去深圳(chou)批准预售的新房中，有(you)非常多项目(mu)的前(qian)身都是旧改项目(mu)。
比如今年1月10日位于(yu)龙岗中心城的景云(yun)上(shang)辰花园以约53557元/㎡获批预售，前(qian)身为爱联(lian)旧村(cun)城市更新单元，属于(yu)爱联(lian)旧村(cun)城市更新单元北片区部分，建设用地面积约3.7万㎡；
比如今年1月3日位于(yu)龙岗平湖的岗宏翰林华府（二期）以约34833元/㎡获批预售，前(qian)身为鹅公岭园岭旧改，总占地面积约2.79万㎡；
比如2024年12月25日位于(yu)龙岗平湖的远洋城启家园以约35753元/㎡获批预售，前(qian)身为平湖街道山厦旧村(cun)城市更新单元，该(gai)更新单元总占地面积约22.3万㎡；
比如2024年12月20日位于(yu)前(qian)海妈湾的观山海家园以约84912元/㎡获批预售，前(qian)身是荔山工业(ye)区旧改单元，属于(yu)荔源实业(ye)股(gu)份有(you)限公司的征地返还用地，占地面积4.2407万㎡；
比如2024年12月19日位于(yu)龙华观澜(lan)的合正(zheng)观澜(lan)汇云(yun)境以约49686元/㎡获批预售，前(qian)身为田背(bei)工业(ye)区城市更新，总用地面积125540.1㎡。
再比如2024年12月10日位于(yu)宝安福(fu)永的怀(huai)德(de)城德(de)懿府以约53058元/㎡获批预售，前(qian)身为怀(huai)德(de)旧村(cun)城市更新单元，用地面积为279104.1㎡。
这还仅是去年12月10日到今年1月收尾阶段的入市项目(mu)，如果再往前(qian)回溯，会发现还有(you)很多很多前(qian)身是旧改项目(mu)的新房，如沙井(jing)的鸿荣源誉府，南山的绿景白石洲项目(mu)，深业(ye)世纪山谷项目(mu)。
而基本上(shang)，小区内若包含了回迁(qian)房源，都属于(yu)是旧改供应。
所(suo)以可以看到，旧改项目(mu)的供应，是深圳(chou)整(zheng)个(ge)新房市场很重要的一部分。
进入2024年四季度后，深圳(chou)住宅用地供应节奏放缓后，旧改出来的新房，明显也更加集中了。
这也就意味着(zhe)，哪里的旧改扎堆，哪里就是供应集中量大的片区。
根本卖不(bu)完
这些年，深圳(chou)的旧改立项已经非常多。
根据(ju)合一城市更新数据(ju)显示，深圳(chou)截(jie)至2024年12月31日，深圳(chou)已列入城市更新计划项目(mu)1048个(ge)，拆除范围面积累(lei)计8882.1万㎡。
已通过城市更新专规批复项目(mu)734个(ge)，计容建筑面积累(lei)计23111.7万㎡，实施主体公示项目(mu)545个(ge)，拆除范围面积累(lei)计3559.8h㎡。
若算上(shang)已立项的14个(ge)综合整(zheng)治类城市更新项目(mu)，则已列入城市更新计划项目(mu)合计1062个(ge)。
要知道，整(zheng)个(ge)深圳(chou)的土地面积是1997.47平方(fang)公里。
可以看到，改造(zao)范围之大，几乎遍(bian)布深圳(chou)每个(ge)角落。
所(suo)以即使未(wei)来深圳(chou)对新增宗地出让进行严格的调整(zheng)，放慢供应脚步，改造(zao)更新带来的新住宅依旧会源源不(bu)断。
在(zai)这样的背(bei)景下，2025年注定也会是旧改供应非常多的一年。
最明显的，2025年深圳(chou)各区的待入市新盘中，南山区域待入市的新盘中，所(suo)有(you)项目(mu)加起来的体量都有(you)可能不(bu)及龙华一两个(ge)旧改项目(mu)的体量。
在(zai)2025年待入市的新盘中，龙华区域的待入市体量是最扎眼的。
单就一个(ge)鸿荣源观城就有(you)接近(jin)1万套的住宅房源可以持续不(bu)断地供应。
这个(ge)旧改项目(mu)，包含6块纯二类居住用地，7块商业(ye)用地+二类居住用地，2块新型产业(ye)用地和4块工业(ye)用地，总规划占地约38万㎡，其中住宅面积133万㎡。
所(suo)以再造(zao)一个(ge)“壹方(fang)城”也并不(bu)是不(bu)可能。
未(wei)来该(gai)改造(zao)单元所(suo)有(you)地块，在(zai)滚动的建设中，加上(shang)周边的旧改项目(mu)，可以持续供应几年，而供应量基本属于(yu)天花板(ban)级别的。
根据(ju)鸿荣源观城项目(mu)的最新消息(xi)，预计2025年入市。
其中该(gai)项目(mu)08地块的观城时尚花园，由5栋总高58—59F的超高层住宅，以及2栋35F的办公楼组成，总规划1566套住宅，目(mu)前(qian)的建设进度已经是40多层，接近(jin)封顶状态；
该(gai)项目(mu)11地块的观城世纪花园，由5栋总高31—48F的超高层住宅，以及2栋35F的办公楼组成，总规划1285户，外立面已经在(zai)装修。
现在(zai)项目(mu)08和11地块的建设程度已经非常高，所(suo)以很大概率会成为龙华区域2025年供应最大的看点。
不(bu)过，作为龙华观澜(lan)位置的项目(mu)，既然户型、首批供应套数等细节暂未(wei)公布，从整(zheng)个(ge)项目(mu)格局、建设以及区位来看，潜力还是有(you)一定的局限性的。
首先正(zheng)是由于(yu)规划体量大，必然要面临(lin)漫长的建设周期，整(zheng)个(ge)改造(zao)更新单元需要时间逐步兑现，在(zai)这样的背(bei)景下，难免需要长期面对施工噪音、粉尘以及道路规划需完善的情况。
其次区位方(fang)面，项目(mu)位于(yu)观澜(lan)，这个(ge)区位一直以来都不(bu)是深圳(chou)楼市的热(re)点板(ban)块，过去无论(lun)新房销售还是二手房交易都相对平淡。
更重要的是，整(zheng)个(ge)观澜(lan)接下来很大概率是旧改的集中供应期，因为3～5年区域内将超过20个(ge)旧改项目(mu)陆续兑现。
另外，项目(mu)是超高层设计，已经建设的地块，容积率偏高，放眼望去，密(mi)密(mi)麻(ma)麻(ma)，无论(lun)是楼栋之间的对视情况，还是未(wei)来居住电梯的使用效率，都有(you)一定风险。
而以大城改造(zao)的居住体验来看，虽然后期商业(ye)配套、各类设施可以逐一兑现，但以龙华中心的壹成中心作为样本，居住体验也有(you)目(mu)共睹。
当然了，大体量的项目(mu)也有(you)突出的地方(fang)。
比如项目(mu)规划周边包含5个(ge)公园，两所(suo)9年制学(xue)校，40万方(fang)商业(ye)等，同时4 号(hao)线观澜(lan)站近(jin)在(zai)咫尺。
所(suo)以，2025年龙华的新房重头(tou)戏大概率会放在(zai)观澜(lan)板(ban)块，竞品拼刺刀的场面也有(you)可能会更明显。
总之，卖不(bu)完，根本卖不(bu)完。
作者 | 醉酒大鲨鱼