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近日，楼市再出强刺激，存量房贷利率平均降幅高(gao)达(da)0.5%，二套房贷首(shou)付(fu)比例降为和首(shou)套相同水平，A股迎来久违的普涨行情。
同样受到地产政策的提振，今年以来国内已(yi)上市5只保障(zhang)性(xing)租赁住房Reits的涨势也十(shi)分(fen)显著(zhu)，平均涨幅高(gao)达(da)22.02%。
小众(zhong)的Reits基金迎来高(gao)速增(zeng)长(chang)
Reits自首(shou)批基金2021年成立以来，一直是国内小众(zhong)的基金品种(zhong)。今年再次受到市场的关注，主要源于其亮眼的市场表(biao)现。自今年初以来，中证Reits全(quan)收益指(zhi)数 (932047.CSI) 涨幅9.61%，表(biao)现明显好(hao)于A股、债券等资(zi)产。究其原因，一方(fang)面，今年来股票市场表(biao)现弱势，且利率持续下行，在当前资(zi)产荒的时点，Reits作为类红利资(zi)产配(pei)置的补充，具备投资(zi)的价值。另一方(fang)面，来自于政策支持态度(du)明显，Reits投资(zi)环境逐步改善。
回顾国内Reits基金的发展历(li)程，2021年6月，中国首(shou)批9只基础设施公募Reits上市，共募资(zi)314亿元，资(zi)产类型涵盖生态环保、园区、交通、仓储物流(liu)等。
随着政策的导(dao)向越(yue)来越(yue)明显，Reits迎来快速发展。7月 26日，国家发改委发布(bu)《 国家发展改革委关于全(quan)面推动基础设施领域不动产投资(zi)信(xin)托基金（ Reits）项目(mu)常态化发行的通知 》（简称“1014号文(wen)”），标志(zhi)着具有中国特色的基础设施Reits正(zheng)式迈入常态化发行的新(xin)阶段。
进入2024年，公募Reits发行节奏有所加速，截至9月共计发行13只Reits。其中 2024年新(xin)增(zeng)品类，消费基础设施类Reits发行6只。分(fen)年度(du)看，2021 年/2022年/2023年/2024 年前9个月发行数量分(fen)别为11、13、5、13只。截止2024年9月初，我国共有42只公募Reits基金上市，发行规模共计 1277.47亿元，当前总市值1257.99亿元。
已(yi)上市的42只Reits基金产品，按照项目(mu)属性(xing)分(fen)为产权类与特许经营类，二者最核心的区别在于，产权类REITS对于其底层(ceng)项目(mu)拥有所有权，意味着基金存续期届(jie)满，底层(ceng)资(zi)产还在，还可以续期，底层(ceng)资(zi)产还有可能增(zeng)值；相比较而言，特许经营类REITS对于底层(ceng)资(zi)产只拥有经营权并无所有权，基金期限(xian)届(jie)满后经营权消失，基金净值归零。
进一步细分(fen)，按照资(zi)产类型，目(mu)前已(yi)经上市42只Reits基金包括7类资(zi)产类型，分(fen)别为保障(zhang)性(xing)租赁住房、生态环境、园区基础设施、能源基础设施、交通基础实施、消费基础设施、仓储物流(liu)。
随着政策的支持，未来Reits基金涵盖资(zi)产类型的范围将不断扩充。1014号文(wen)的发布(bu)，将现有的Reits项目(mu)从原有的7个行业类型扩大至13个，在原有基础上扩充了养老、市政、新(xin)型基础设施、水利、文(wen)旅等。
警惕分(fen)红与估值的坑
Reits作为公募基金产品，封闭式运作，其投资(zi)收益来源是什么(me)，与常规公募基金有何不同？
Reits基金的投资(zi)收益首(shou)先考虑现金分(fen)红。作为类红利资(zi)产，Reits设置了强制分(fen)红条款，即收益分(fen)配(pei)比例不低于合并后基金年度(du)可供分(fen)配(pei)金额(e)的 90%。
那(na)么(me)，股息(xi)率的高(gao)低是否能够作为Reits基金投资(zi)决策的主要参考？
以最新(xin)股价计算2023年及之前上市的Reits基金的平均分(fen)红率达(da)到6.92%，其中产权类平均分(fen)红率4.83%，特许经营权类平均分(fen)红率高(gao)达(da)9.71%，这一比例相较于高(gao)股息(xi)资(zi)产不遑多让。但(dan)是，这并不意味着特许经营权类Reits的投资(zi)价值高(gao)于产权类REITS。
上述有提及，特许权类Reits与产权类Reits对于底层(ceng)资(zi)产所有权的差异，导(dao)致了二者的估值定价体系存在差异。
特许经营权类因为对底层(ceng)资(zi)产没有所有权，导(dao)致资(zi)产价值会随着时间而逐步降低，且在特许经营权到期后，资(zi)产价值归零，因此需要相对较高(gao)的分(fen)红收益率以弥补到期后资(zi)产价值归0。
而产权类Reits的收益主要来源于租金收入和资(zi)产的潜在升值，到期后资(zi)产还有价值，至少不会归0，因此分(fen)红收益率通常较低。
那(na)么(me)，如果不能以分(fen)红率作为参考，应该看什么(me)指(zhi)标？每只Reits基金设立均会有一个初始内部收益率指(zhi)标，可以衡量项目(mu)投资(zi)效益，且随着基金持续运营，可以计算实际的内部收益率。一些REITs分(fen)红派现率看上去挺高(gao)的，但(dan)IRR却极低，这种(zhong)就大概率不是好(hao)项目(mu)了。所以说投资(zi)REITs决不能简单的看它的分(fen)红率。
但(dan)是，内部收益率作为Reits基金估值息(xi)息(xi)相关的指(zhi)标，由于Reits基金估值难度(du)大，以内部收益率作为参考也会存在一些坑。
Reits基金的第二块收益来源是资(zi)本增(zeng)值，即通过低买高(gao)卖在二级(ji)市场获利。回顾我国Reits公募基金在二级(ji)市场过往(wang)3年的走势，经历(li)了2021、2022年大幅上涨导(dao)致基金大幅溢价之后，2023年大幅下跌导(dao)致大幅折价，暴(bao)涨暴(bao)跌的过程，国内Reits的投资(zi)逻辑从稀缺性(xing)走向价值回归再到市场均衡。
那(na)么(me)何为折价、溢价？与股票价值类似，REITS的市值与估值的比值，就可以得到折溢价率这一非常直观的指(zhi)标。那(na)既然这么(me)直观，投资(zi)者是否可以仅(jin)凭(ping)折溢价指(zhi)导(dao)Reits的交易？显然没这么(me)简单。
事(shi)实上，Reits基金的估值，是由基金管理人雇佣第三方(fang)机构，每半(ban)年评估一次，且评估费用通常不低。目(mu)前，国内Reits普遍采(cai)用的估值方(fang)法是收益法中的报酬(chou)资(zi)本化法。这一高(gao)深的估值方(fang)法，实际熟悉股票价值投资(zi)的都清楚，也被称为DCF。
DCF考虑的核心因素是分(fen)子端未来各(ge)期的现金流(liu)、经营期限(xian)，以及分(fen)母端的折现率。高(gao)大上的估值模型局限(xian)性(xing)也太多。首(shou)先，对于未来20年甚至更长(chang)周(zhou)期的底层(ceng)资(zi)产经营的收益、现金流(liu)存在诸多不确定性(xing)而难以预估。其次是分(fen)母的折现率，也存在诸多假设和主观预设，评估机构往(wang)往(wang)对于折现率的取值差之毫厘估值结(jie)果却谬以千里。
同样，参照股票PE、PB相对估值方(fang)法，Reits基金有P/FFO、P/NAV等等方(fang)法。其中P为当前价格，NAV类似于资(zi)产净值，FFO类似于净利润。
投资(zi)者有诸多的估值方(fang)法可以作为参考，判断基金的折溢价情况。但(dan)是，如果连资(zi)产价值都难以估量，那(na)么(me)折溢价也就同样不靠谱了。
在政策的呵护下，国内公募Reits过去三年迎来了快速增(zeng)长(chang)。然而需要正(zheng)视的是，国内公募Reits仍是上市不足三岁的“新(xin)生儿”，产品期限(xian)却大都在20年以上，需要在时间的土壤上茁壮成长(chang)，一点一滴去实现长(chang)期高(gao)比例的稳定分(fen)红以及资(zi)本增(zeng)值空间这双重回报。
对于投资(zi)者而言，选择合适有价值的Reits并不是一件简单的事(shi)情，当前市场也并没有Reits的ETF产品，投资(zi)者可以通过一键打包经专业的基金经理精心筛选过的Reits品种(zhong)。
当前阶段，投资(zi)者还是要从底层(ceng)资(zi)产的本质出发。准确地把握行业趋势、政策环境、实际经营情况、现金流(liu)、潜在经营风险(xian)等等各(ge)方(fang)面因素，才能尽量确保不踩坑。