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作为曾经不少人眼中深圳的代表，华侨(qiao)城集(ji)合(he)了不少人的深圳记忆。
而从深圳发家(jia)的华侨(qiao)城A，也成(cheng)为了"文旅＋地产"领域最为亮眼的巨头。
2021年，华侨(qiao)城A的股票市(shi)值一度超(chao)过800亿元。时(shi)至今日（1月6日），在整个旅游和消(xiao)费板(ban)块的下跌之下，华侨(qiao)城股价一路下挫，跌至2.54元/股，市(shi)值落到200亿元区间。
近两年来，文旅浪潮接连(lian)涌起(qi)，各地政府都(dou)积极发展文旅产业，资本市(shi)场上，文旅板(ban)块也多次逆势大涨。以冰雪旅游产业未为代表，长(chang)白山、大连(lian)圣亚等概念(nian)股市(shi)值一度从低点飙涨大数倍。
然而在热闹的文旅热潮下，曾经的文旅地产龙(long)头华侨(qiao)城却开(kai)始(shi)了频(pin)频(pin)卖出优质资产，这让人不由得发问，华侨(qiao)城到底怎么了？
01
据报道梳理，2023年以来，华侨(qiao)城已经出售了不少资产，其中不乏一些“现金牛”级(ji)别的优质资产，如上海宝格丽酒店、丽江铂尔曼酒店、深圳艾美酒店、云南文产香格里拉城市(shi)综合(he)项目等。
除(chu)此之外，华侨(qiao)城还挂牌了南京市(shi)的办公物业、成(cheng)都(dou)市(shi)的商业房(fang)产。
一年以后，2024年下半年，华侨(qiao)城再次开(kai)启甩卖模式，密集(ji)处理旗下资产，以文旅地产为首。
短短几个月内，华侨(qiao)城出售资产总价已经达(da)到数十亿元。
2024年11月，华侨(qiao)城在武汉的项目也因为久未推进打造(zao)，陷入停工状态而被地方政府收储(chu)。
早从2018年开(kai)始(shi)，华侨(qiao)城A便已开(kai)启“卖卖卖”的模式。据不完全统计，之后的四年间，华侨(qiao)城至少出售或转让30多家(jia)子公司(si)及债权，当中包括不少文旅项目。
原因无他，缺钱。
近期云南城投的一纸公告，也在某(mou)种程度上印证了这一现实。
云南城投的公告称，为支(zhi)持(chi)华侨(qiao)城实业开(kai)展业务和日常经营，公司(si)陆续向华侨(qiao)城实业提供借款(kuan)，截至2020年12月借款(kuan)本金余额4200.69万元。
2020年至2024年期间，公司(si)每年都(dou)对华侨(qiao)城实业提供的借款(kuan)进行展期，华侨(qiao)城实业仍旧无法按期偿还借款(kuan)及利息，于2025年1月1日起(qi)逾期。
作为华侨(qiao)城旗下的子公司(si)，四千万本金及利息都(dou)在拖(tuo)了四年后逾期，华侨(qiao)城自身的经营情况也可见一斑。
最新财报显(xian)示，2024年前三季度，华侨(qiao)城A营收63.19亿元，同比下降48.72%，净亏损12.95亿元，同比增长(chang)36.56%。
今年前三季度，华侨(qiao)城A累计亏损已经达(da)到23.51亿元，势头延续的话，不出意料，2024年华侨(qiao)城A也同样会(hui)录得全年净亏损，这也将成(cheng)为华侨(qiao)城A亏损的第三年。
2022年，华侨(qiao)城A首次转盈为亏，全年净亏损超(chao)过百亿，2023年，亏损幅度收窄，净亏损64.92亿元。
尽管亏损是由于计提大额存货跌价准备及资产减(jian)值损失引发，但据爆料，这是新任管理层希望一次性处理华侨(qiao)城A的历史(shi)包袱和出清经营风险，以便轻装上阵。
然而2024年上半年，华侨(qiao)城A的货币资金余额已经降至366亿元，企业经营活动产生(sheng)的现金流量净额为-28.32亿元，同比下降3217.51%，大幅度下滑(hua)。
华侨(qiao)城的现状，和房(fang)地产行业的调整不无关系。
分业务来看，华侨(qiao)城A的业务分为房(fang)地产业务和旅游综合(he)收入两大板(ban)块，在2024年半年报中，房(fang)地产业务占比为50.46%，旅游业务收入占比49.21%。
2009年，房(fang)地产业务首次出现在华侨(qiao)城A的财报中，彼时(shi)，房(fang)地产业务收入32.51亿元，在华侨(qiao)城整体业务中占比仅29.67%。
随后，房(fang)地产业务爆发式增长(chang)，渐渐成(cheng)为和文旅业务齐头并进的业务板(ban)块。
2021年，华侨(qiao)城的房(fang)地产业务收入达(da)到了有史(shi)以来最高(gao)的589.61亿元，华侨(qiao)城的营收也就此成(cheng)功迈入千亿门槛。
此后，华侨(qiao)城A的房(fang)地产收入便一路下降，2023年房(fang)地产业务营收242.07亿元，相比2021年已经跌去一半。
与(yu)房(fang)地产形(xing)成(cheng)对比的，是文旅产业的迅速复苏。
尽管疫(yi)情期间旅游业受到较大影响，但华侨(qiao)城的旅游业务2023年收入达(da)313.88亿元，相比2019年还增长(chang)了3.7%。
也是因此，在房(fang)地产和文旅的“泥沙俱下”和“此消(xiao)彼长(chang)”之下，尽管连(lian)续三年亏损，但华侨(qiao)城A的亏损幅度在连(lian)年缩(suo)小。
正如此前的万达(da)，通过抛售大量资产，三年成(cheng)功还清6000亿，由重(zhong)资产模式转为轻资产模式，甚至因此避免了前几年的房(fang)企的接连(lian)爆雷。
但现在的万达(da)再次开(kai)始(shi)卖起(qi)资产，前途莫测。华侨(qiao)城A的未来，又会(hui)如何呢？
02
作为国内文旅地产的龙(long)头，华侨(qiao)城起(qi)源于1985年，今年即将迎来成(cheng)立的第40年。
过去许多年，依靠着华侨(qiao)城A上一任掌门人段先(xian)念(nian)打造(zao)的“文旅+地产”的华侨(qiao)城模式，华侨(qiao)城在一众房(fang)企中脱颖而出。
具体来说，华侨(qiao)城依托旅游品牌和央企背景，先(xian)通过旅游项目取得大规模廉价偏(pian)远地区的土地，随后，华侨(qiao)城打造(zao)人造(zao)文旅项目，配合(he)地方政府的基础设施建设，将片区炒(chao)热，实现土地增值、提高(gao)地价后高(gao)价卖房(fang)子赚钱。
这一模式，既满足了当地政府旅游业发展需求，又满足了华侨(qiao)城的高(gao)端消(xiao)费者需求，可以说是双赢。
在房(fang)地产上行期，华侨(qiao)城还能用住宅销售回笼(long)的资金来补贴文旅开(kai)发。
然而，文旅+地产的模式也给华侨(qiao)城带来了更大的挑战。
相较于其他房(fang)企，文旅地产复合(he)性更高(gao)，投资金额大，回报周期更长(chang)，这对华侨(qiao)城的运营能力(li)、现金流和融资能力(li)都(dou)构成(cheng)了巨大考验。
也是因此，在房(fang)地产下行期，这种魔法失效了，甚至还给华侨(qiao)城带来了文旅+地产的双重(zhong)压力(li)。
从华侨(qiao)城2018年就开(kai)始(shi)出售资产可以看出，公司(si)并非是近期才开(kai)始(shi)缺钱，而是早已有所端倪。
相比房(fang)地产，段先(xian)念(nian)对于文旅项目显(xian)然经验更为丰富，也是因此，在房(fang)地产业务的发展上，段先(xian)念(nian)遭受了不少的质疑。
2022年4月，原保利总经理张振高(gao)上任华侨(qiao)城新掌门人，作为地产行业十二年老人，张振高(gao)将房(fang)地产确立为华侨(qiao)城集(ji)团最大的主业，希望华侨(qiao)城能成(cheng)为中国房(fang)地产行业的排头兵(bing)。
也是因此，2023年，华侨(qiao)城参(can)与(yu)了北上广深等核心城市(shi)核心板(ban)块30多宗土地的竞拍，在佛山、无锡、成(cheng)都(dou)等城市(shi)拿了4个新项目。
然而，自2023年8月拿下成(cheng)都(dou)地块后，整个2024年，华侨(qiao)城仅在年底拿下过两块地。
管理层在股东大会(hui)上解释，今年有参(can)与(yu)拿地，但好的地竞争比较激烈。在现金流缩(suo)水和持(chi)续亏损的情况下，没有新的土地储(chu)备补充，华侨(qiao)城想要实现发展目标恐怕难上加难。
在去年7月华侨(qiao)城集(ji)团的年中工作会(hui)议上，张振高(gao)强调的重(zhong)点已经变成(cheng)了千方百计加快回款(kuan)进度，防范化解重(zhong)大风险。
房(fang)地产给华侨(qiao)城A带来的阴霾(li)仍旧远远没有散去，文旅能够助力(li)华侨(qiao)城破局吗？
事实上，数据显(xian)示，华侨(qiao)城以门票为主的纯文旅营收占比不足20%。
过往靠房(fang)地产给文旅项目“输血(xue)”的模式落幕(mu)，需要大量前期投入的文旅项目更加难以自我“造(zao)血(xue)”。
不仅文旅项目难以脱离房(fang)地产业务存在，华侨(qiao)城的文旅项目也面临挑战。
目前，华侨(qiao)城的文旅项目仍以传统的欢乐谷、欢乐海岸等主题公园为主，客户(hu)受众市(shi)场比较单一，对比迪士(shi)尼和环球影城等拥有强大IP的主题公园来说，重(zhong)复消(xiao)费率较低，对于年轻人的吸引力(li)也逐渐降低。
图源：图虫创意
不过，2024年国庆(qing)期间，欢乐谷推出多种创意活动也收效良好，最终(zhong)国庆(qing)期间累计待游客超(chao)120万人次，10月合(he)计接待游客803万人次，相比1至9月月均游客接待量提升20%。
在文旅热潮之下，抓住机(ji)会(hui)的华侨(qiao)城，未必不能找到新的增长(chang)点。
03结语
时(shi)代不停变化，对于华侨(qiao)城来说，过去的“文旅+地产”模式在如今已经似乎难以为继。
在房(fang)地产行业下行之时(shi)，加大营销去化力(li)度、强化流动性管理一度成(cheng)为华侨(qiao)城A的主要发展目标。
也是因此，2024年下半年，政策接连(lian)出台之际，华侨(qiao)城地产业务基本面得到明显(xian)改善，但数据仍旧不及预期。
在此时(shi)，加强产品创新，做(zuo)优做(zuo)强旅游业务成(cheng)为华侨(qiao)城A的另一大目标。
如今，正是文旅发展的上升期，华侨(qiao)城更需要做(zuo)好产品开(kai)发，加强产品运营，稳定现金流，进而找到更为优质的文旅产业发展路径(jing)和方向，寻找新的业务模式。