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房(fang)地产深度调整(zheng)过(guo)后，南(nan)京、成(cheng)都新建(jian)商品住宅销售(shou)价格领涨70城之首，一线城市(shi)一二手房(fang)销售(shou)价格则以上海(hai)深圳领涨。
2月19日，国家统计局发布1月份70个大中城市(shi)商品住宅销售(shou)价格变动情况(kuang)。数据显示，2025年1月份，70个大中城市(shi)中，一线城市(shi)商品住宅销售(shou)价格环比继续上涨，当中上海(hai)、深圳领涨；二三线城市(shi)环比总体略(lue)降；一二三线城市(shi)同比降幅均(jun)持续收窄。
1月份，一线城市(shi)新建(jian)商品住宅销售(shou)价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回(hui)落0.1个百(bai)分点。其中，北京下(xia)降0.4%，广州持平，上海(hai)和深圳分别上涨0.6%和0.2%。一线城市(shi)二手住宅销售(shou)价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回(hui)落0.2个百(bai)分点。其中，北京、上海(hai)和深圳分别上涨0.1%、0.4%和0.4%，广州下(xia)降0.2%。
在(zai)二线城市(shi)中，新建(jian)商品住宅销售(shou)价格环比由上月持平转为上涨0.1%，为2023年6月以来首次上涨；二手住宅环比下(xia)降0.3%，降幅与上月相同。三线城市(shi)新建(jian)商品住宅和二手住宅销售(shou)价格环比分别下(xia)降0.2%和0.4%，降幅均(jun)与上月相同。
1月份，70个大中城市(shi)中，新建(jian)商品住宅销售(shou)价格环比上涨城市(shi)有24个，比上月增加1个。当中领涨的是(shi)两个新一线城市(shi)南(nan)京和成(cheng)都，均(jun)环比上涨0.7%；上海(hai)、宁波紧随其后，环比上涨0.6%；无锡(xi)、武汉上涨0.5%。二手住宅环比上涨城市(shi)有7个，比上月减少2个。
同比方面，1月份，一线城市(shi)新建(jian)商品住宅销售(shou)价格同比下(xia)降3.4%，降幅比上月收窄0.4个百(bai)分点。其中，北京、广州和深圳分别下(xia)降5.7%、8.4%和5.2%，上海(hai)上涨5.6%。一线城市(shi)二手住宅销售(shou)价格同比下(xia)降5.6%，降幅比上月收窄1.1个百(bai)分点，其中北京、上海(hai)、广州和深圳分别下(xia)降3.8%、2.3%、10.0%和6.1%。
在(zai)二线城市(shi)中，新建(jian)商品住宅销售(shou)价格同比下(xia)降5.0%，降幅比上月收窄0.4个百(bai)分点；二手住宅同比下(xia)降7.6%，降幅比上月收窄0.3个百(bai)分点。三线城市(shi)新建(jian)商品住宅和二手住宅销售(shou)价格同比分别下(xia)降6.0%和8.2%，降幅均(jun)比上月收窄0.2个百(bai)分点。
值得注意的是(shi)，在(zai)同比方面，70个大中城市(shi)的二手住宅销售(shou)价格全线下(xia)降，当中降幅超(chao)10%的城市(shi)有12个城市(shi)。一手住宅销售(shou)价格则仅(jin)有上海(hai)、太原(yuan)同比上涨，其余68城销售(shou)价格同比下(xia)降。
在(zai)上海(hai)易(yi)居房(fang)地产研究(jiu)院副院长(chang)严跃进看来，经过(guo)至少三年的调整(zheng)，二手房(fang)的价格泡沫(mo)是(shi)最(zui)小的，今(jin)年上半年是(shi)买入二手房(fang)的最(zui)好(hao)阶段。
业界分析：
“整(zheng)体房(fang)价止跌迹象明显”
中原(yuan)地产首席(xi)分析师张大伟分析认为，从(cong)2024年9月开始，各(ge)种房(fang)地产政(zheng)策从(cong)力度到(dao)节奏，如同给楼市(shi)注入了(le)一针强心(xin)剂，极大地提振了(le)市(shi)场信心(xin)。过(guo)去四个月，一线和部分二线城市(shi)需求旺盛，房(fang)价相对坚挺，一线城市(shi)已经连续上涨多月；而多数三四线城市(shi)则因(yin)库存(cun)压力大，房(fang)价继续调整(zheng)中。
“过(guo)去几个月的政(zheng)策效果非常明显，从(cong)房(fang)价数据看，整(zheng)体房(fang)价止跌迹象明显，70大城市(shi)房(fang)价在(zai)10月就出现了(le)明显变化，11—12月份房(fang)价继续止跌，1月份新房(fang)二手房(fang)下(xia)调城市(shi)只有42个和60个。”不过(guo)，张大伟认为，市(shi)场分化仍在(zai)持续，一线城市(shi)热度最(zui)高，出现了(le)连续4个月上涨，但(dan)随着价格上涨，购房(fang)者开始出现了(le)分化，部分购房(fang)者再(zai)次开始观望。1月因(yin)为春节的影响，整(zheng)体成(cheng)交量和成(cheng)交价格都出现了(le)明显的涨幅放缓。
张大伟认为，短期内(nei)居民收入预期弱、房(fang)价下(xia)跌预期仍在(zai)等(deng)因(yin)素依(yi)然制约着房(fang)地产市(shi)场的全面企稳，2025年楼市(shi)的需求、购房(fang)者的收入和信心(xin)都还需要一定时间恢复(fu)。1—2月房(fang)地产市(shi)场叠(die)加政(zheng)策井(jing)喷(pen)后的空(kong)窗期，市(shi)场有波动的可能性，最(zui)近(jin)也需要出台更(geng)多有力度的政(zheng)策，市(shi)场在(zai)3月或有望出现小阳春。
“上海(hai)、深圳房(fang)地产市(shi)场已完成(cheng)筑底过(guo)程”
58安居客研究(jiu)院院长(chang)张波分析指出，从(cong)统计局公布的1月数据来看，政(zheng)策托底效应逐步显现，市(shi)场“止跌回(hui)稳”的趋势不断强化，但(dan)市(shi)场信心(xin)处于稳步修复(fu)阶段。其中，一二线热点城市(shi)稳步迈入“止跌回(hui)稳”。一线城市(shi)的一二手房(fang)价格持续环比上涨，尤(you)其是(shi)上海(hai)、深圳的上涨伴随着二手房(fang)成(cheng)交量保持高位，市(shi)场已完成(cheng)筑底过(guo)程，处于回(hui)升阶段。值得关注的是(shi)，二线城市(shi)新房(fang)价格环比由持平转为上涨0.1%，是(shi)自(zi)2023年6月以来首次转正，尤(you)其是(shi)南(nan)京、杭州、成(cheng)都、武汉的回(hui)升动力更(geng)强，也是(shi)本轮复(fu)苏的带头(tou)城市(shi)。
“淡季不淡，往年进入到(dao)春节前，都是(shi)市(shi)场的淡季，热度下(xia)滑明显，但(dan)由于2024年年底翘尾行业，带动市(shi)场热度在(zai)1月依(yi)然保持一定高位”。张波表(biao)示，从(cong)安居客线上数据看，2025年1月，百(bai)城二手房(fang)挂(gua)牌量达(da)到(dao)229.8 万套，同比去年增长(chang)19.0%，充足(zu)的房(fang)源为购房(fang)者提供了(le)更(geng)多的选择。在(zai)新房(fang)中，安居客重点监(jian)测的全国重点66城显示，建(jian)面120平方米以上四房(fang)及以上户型(xing)的热度占比仍然维持向上的趋势，也意味着改善(shan)型(xing)需求维持上升态势。
张波认为，2025年市(shi)场逐步回(hui)暖，热点城市(shi)有望出现小阳春，当中利率下(xia)调、城中村改造等(deng)政(zheng)策是(shi)关键，虽不同城市(shi)有分化，但(dan)市(shi)场总体止跌回(hui)稳的方向不变。
“泡沫(mo)最(zui)小，今(jin)年上半年是(shi)二手房(fang)认购的最(zui)好(hao)阶段”
“作(zuo)为传统淡季，1月份新建(jian)商品住宅销售(shou)价格上涨的城市(shi)从(cong)此前的23个变为24个，非常不容易(yi)”。上海(hai)易(yi)居房(fang)地产研究(jiu)院副院长(chang)严跃进分析指出，这进一步说明市(shi)场预期在(zai)持续转好(hao)，房(fang)价方面的上涨动力在(zai)增强，有望进一步促进房(fang)地产市(shi)场一季度的小阳春态势出现。
在(zai)当前一手房(fang)价指数环比涨幅为正的24个城市(shi)中，房(fang)价指数上涨TOP5是(shi)南(nan)京、成(cheng)都、上海(hai)、宁波和武汉，当中南(nan)京属于非常典型(xing)的市(shi)场深度调整(zheng)的城市(shi)。而在(zai)去年12月份和今(jin)年1月份，南(nan)京均(jun)是(shi)房(fang)价上涨最(zui)快的城市(shi)，“这或意味着，深度调整(zheng)的二线城市(shi)，基本面修复(fu)动力很强，也将成(cheng)为新一轮房(fang)价上涨的先行代表(biao)”。
严跃进认为，一二线城市(shi)一手房(fang)价由跌转涨是(shi)最(zui)大的信号，意味着此类城市(shi)扮演了(le)2025年房(fang)价上涨和稳中向好(hao)的示范代表(biao)，有助(zhu)于进一步引(yin)导市(shi)场预期，促进房(fang)地产市(shi)场的向好(hao)发展。
在(zai)二手房(fang)市(shi)场方面，1月份上海(hai)、深圳、宁波、成(cheng)都、无锡(xi)、北京和天津(jin)出现上涨，“这7个城市(shi)都是(shi)非常优质的大城市(shi)。尤(you)其是(shi)上海(hai)和深圳，一些核心(xin)区域的二手房(fang)客户量明显增多，挂(gua)牌的价格也开始上调，这也说明二手房(fang)的价格逻辑，即大城市(shi)更(geng)容易(yi)涨，小城市(shi)相对会缓和一点”。
严跃进认为，今(jin)年上半年是(shi)二手房(fang)认购的最(zui)好(hao)阶段，因(yin)为价格已经有了(le)至少3年的调整(zheng)，“二手房(fang)的价格泡沫(mo)是(shi)最(zui)小的。而随着后续二手房(fang)价格企稳，市(shi)场的判断又会发生变化”。
采(cai)写(xie)：南(nan)都·湾财社记者 邱永(yong)芬