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2月19日，继开盘(pan)首日涨停后，国泰君安济南能源供热REIT再度涨7.69%。2月20日，国泰君安济南能源供热REIT开市起至当日10时30分停牌，复牌后有所下(xia)跌(die)。截至20日收(shou)盘(pan)，该基(ji)金二(er)级市场交易价格下(xia)跌(die)0.34%，收(shou)报11.480元/份。
该基(ji)金的火爆是近期REITs整(zheng)体行情(qing)的缩影，“首日涨停”“认购端创纪录”“高溢价”等再度成(cheng)为高频词(ci)。有基(ji)金经理分析，当前部分REITs项目估值或已偏离基(ji)本面(mian)，此阶段，投资者宜综合估值性价比和基(ji)本面(mian)趋势判断(duan)，留意高估值但基(ji)本面(mian)韧性不足项目的回(hui)撤风险(xian)。
REITs行情(qing)升温
近两三个月以来，此前蛰伏良久的REITs基(ji)金终(zhong)于“扬眉吐气”，始于去年12月份的行情(qing)演绎至今，中证REITs指数整(zheng)体涨幅已经逼近14%，仅年内涨幅就超过了8%。
具体来看，表现最好(hao)的嘉实物美消费(fei)REIT今年来涨幅超过30%，华泰南京建邺REIT上涨超26%，华夏大悦城商业REIT、中金印力消费(fei)基(ji)础设施REIT分别涨超24%和23%，当前已上市的61只产品中，仅有1只年内微跌(die)。
二(er)级市场的走强还带动了发(fa)行认购端的火爆，2月12日，汇(hui)添富基(ji)金发(fa)布(bu)关于旗下(xia)汇(hui)添富九州通医(yi)药REIT的认购申请确(que)认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确(que)认比例为 0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史(shi)新(xin)高。
资金面(mian)是近期行情(qing)的重要推(tui)动因素(su)。中信建投国家电投新(xin)能源REIT基(ji)金经理徐程龙解读近期行情(qing)时表示(shi)，公募REITs的股息(xi)率一般高于国债(zhai)收(shou)益率，在利率下(xia)行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确(que)定收(shou)益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳(na)入FOF基(ji)金、社保基(ji)金等资金的投资范围，同时推(tui)动公募REITs纳(na)入沪港(gang)通，这些方式(shi)将为公募REITs市场带来更多的增量资金。
华南某公募基(ji)金投研人士也(ye)分析称，近来公募REITs的大涨主要是包括(kuo)打(da)新(xin)效应、高分红和稀缺属性以及市场情(qing)绪和政(zheng)策环境等多种因素(su)共同作用的结果。
首先在底层(ceng)资产类(lei)型(xing)稀缺和特(te)许经营的情(qing)况下(xia)，REITs在发(fa)售时和上市后的二(er)级市场交易表现出较为强烈的打(da)新(xin)效应。其次，在利率下(xia)行阶段，公募REITs的利率敏感属性与高派息(xi)率优势进一步显现。此外(wai)，政(zheng)策支持(chi)和增量政(zheng)策的持(chi)续出台也(ye)为公募REITs市场带来了更多的发(fa)展(zhan)机遇。持(chi)续强势背后不仅反映了市场对公募REITs配置价值的认可，更凸显了在当前经济环境下(xia)，兼具股债(zhai)属性的REITs资产正成(cheng)为投资者多元化配置的重要选择。
溢价高发(fa)区(qu)
在行情(qing)“苦(ku)尽甘来”之际，且底层(ceng)资产经营并未有重大突破的背景下(xia)，REITs基(ji)金的溢价现象(xiang)即日渐突出。截至2月19日，溢价率最高的基(ji)金为嘉实物美消费(fei)REIT，升水率高达59%，华夏北京保障房REIT、国泰君安济南能源供热REIT以及嘉实中国电建清(qing)洁能源REIT等三只产品升水率也(ye)超过50%，中金厦门安居REIT等其余5只产品升水率则超过了四成(cheng)。
中金公司曾在近期发(fa)布(bu)的研报中提醒，当前部分REITs项目估值或已偏离基(ji)本面(mian)，市场轮动加速，交易配置难度增加。此阶段，投资者宜综合估值性价比和基(ji)本面(mian)趋势判断(duan)，留意高估值但基(ji)本面(mian)韧性不足项目的回(hui)撤风险(xian)。
“基(ji)金二(er)级市场交易价格大涨，会导致(zhi)买入成(cheng)本上涨，并影响(xiang)投资者实际的净(jing)现金流分配率。”华宝基(ji)金提醒，由于公募REITs的特(te)殊(shu)性，二(er)级市场价格上涨过高，分红收(shou)益将会被稀释，参与二(er)级市场炒作需谨慎。
值得注(zhu)意的是，在集体溢价的背景下(xia)也(ye)有个别产品面(mian)临折价，如包括(kuo)华夏中国交建高速REIT在内的4只高速公路类(lei)REITs和建信中关村产业园等2只产业园类(lei)REITs依旧处于“打(da)折”价格。
预计更多“首单(dan)”问(wen)世
2024年，REITs发(fa)行端按(an)下(xia)了“加速键”，多个“首只”产品也(ye)接连推(tui)出，包括(kuo)了首批消费(fei)REITs、首只水利REIT发(fa)行上市和首只农贸市场REIT、首只热能REIT申报获批。此外(wai)，复星国际旗下(xia)港(gang)股上市公司复星旅文宣布(bu)启(qi)动私有化退市，并计划将其核心资产三亚亚特(te)兰蒂(di)斯在上海证券交易所独(du)立上市，借助REIT模式(shi)进行资产证券化。
广发(fa)成(cheng)都(dou)高投产业园REIT拟任基(ji)金经理杜金鑫表示(shi)：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区(qu)才能发(fa)行REITs，现在已经拓(tuo)展(zhan)到4A级景区(qu)，预计可发(fa)行公募REITs的景区(qu)项目市场容(rong)量会有较大提升。近期也(ye)有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，我们期待未来有更多新(xin)的资产类(lei)型(xing)可以上市。”他认为，从资产分布(bu)来看，未来将呈现百(bai)花齐放(fang)的态势，随着(zhe)市场不断(duan)扩(kuo)容(rong)，公募REITs的底层(ceng)资产范围或进一步拓(tuo)展(zhan)。
中金基(ji)金认为，2025年伴随政(zheng)策的进一步完善和市场的逐步成(cheng)熟(shu)，REITs市场规模有望继续扩(kuo)大。常态化发(fa)行机制(zhi)下(xia)，预计将有更多领域(yu)的“首单(dan)”项目纳(na)入公募REITs发(fa)行范围，文旅基(ji)础设施、养老(lao)、数据中心等领域(yu)有望迎(ying)来新(xin)的突破，随着(zhe)更多类(lei)型(xing)资产的入市，REITs市场有望进一步提质扩(kuo)容(rong)，服务实体经济，盘(pan)活存量带动增量的能力更加显著。
在各类(lei)资产中，该作何选择？展(zhan)望后市，中信建投明(ming)阳智能新(xin)能源REIT基(ji)金经理白(bai)若冰更加看好(hao)能源类(lei)与消费(fei)类(lei)REITs。他认为，在当今时代，全球能源转(zhuan)型(xing)的趋势势不可挡，新(xin)能源产业如风电、光伏、核能等发(fa)展(zhan)迅速，能源领域(yu)REITs能够为投资者提供参与新(xin)能源项目的投资机会，分享新(xin)能源产业发(fa)展(zhan)的红利。同时，能源类(lei)资产在一定程度上具有抗周期属性，能够在经济波动中保持(chi)相对稳(wen)定的运营和收(shou)益，这有助于降低投资者的风险(xian)。
此外(wai)，消费(fei)类(lei)REITs同样具有一定的抗周期属性。白(bai)若冰认为，虽然整(zheng)体消费(fei)市场可能受到一定的影响(xiang)，但一些具有品牌优势、运营管理能力强的消费(fei)基(ji)础设施项目能够通过优化品牌组合、提升服务质量等方式(shi)吸引消费(fei)者，保持(chi)相对稳(wen)定的经营业绩。同时，随着(zhe)消费(fei)者的消费(fei)观念(nian)的转(zhuan)变，消费(fei)者对于购物、餐饮、娱乐等消费(fei)场所的品质和体验要求越(yue)来越(yue)高，这将为消费(fei)类(lei)基(ji)础设施的运营和发(fa)展(zhan)提供机遇，进而带动消费(fei)基(ji)础设施REITs的业绩增长。
责编：杨喻程
校对：王锦程