（来源：网(wang)络）

也(ye)就(jiu)是说，无论是降价还是出于买家的个人喜好，不想要了，都可以(yi)退房。

只是降价理由退房，仅限12月(yue)31日前，无理由退房仅限12月(yue)31日前购房，但项目封顶前。

这也(ye)开创了深(shen)圳新房“无理由退房”的先例，把电商网(wang)购无理由退货运用得娴熟自如。

可以(yi)说，为了卖房，回笼资金，营(ying)销策划团队(dui)们都拼了。

过去深(shen)圳虽然(ran)有新房为了去化，结(jie)合市场购房者的心态，也(ye)曾推出过“保价的对赌”邀约，但也(ye)仅限于承诺“降价补(bu)差价”的层面，并不会承诺无理由退房的条(tiao)件(jian)。

比如位于光明的满京华金硕华府曾经推出保价营(ying)销方案——

信心承诺保价，降价补(bu)差价

保价的对象仅限在满京华金硕华府首批推售(shou)单位集中选房当天成交的客户(hu)

客户(hu)签署《满京华·金硕华府销售(shou)价格保价协议》之日起，至(zhi)满京华·金硕华府全部住宅房源售(shou)罄之日止

这样(yang)的做法，在新房价格起伏不定，降价打折趋势的环境下(xia)，无异于是给了市场购房者一颗定心丸。

而实际上，在约两个月(yue)前开放营(ying)销中心展厅的时(shi)候，远洋城就(jiu)已经放出了“降价包退、无理由退房”以(yi)及其他优惠计划。

根据了解(jie)，远洋城启(qi)家园开展当天推出“开盘当周购买远洋城额外99折、降价包退、无理由退房权益”。

这样(yang)的营(ying)销策略，大概率冻资数据都不会太(tai)难看。

一方面，龙(long)岗(gang)已经属于非限购区(qu)，另一方面，封顶前无理由可退房，无论是出于购房消费(fei)冲动，还是好奇心理，都是一次(ci)心理保障。

但项目也(ye)并非百分百放开兜(dou)底底线。

针(zhen)对降价包退邀约，仅限12月(yue)31日前，这就(jiu)意味着远洋只承诺开盘期(qi)间不降价，之后的顺销期(qi)如何，并不承诺。

按照目前新房环境，大概率也(ye)会顺应市场，若销售(shou)不畅，加入新房调价队(dui)伍，在所难免(mian)。

而针(zhen)对无理由退房邀约，仅限12月(yue)31日前购房，且在规(gui)定在项目封顶前，才(cai)能无理由退房，这就(jiu)意味着，购房者须开盘期(qi)购房签约，并且留意项目实际建设进度。

根据项目实地建设进度来看，主(zhu)体已经出地面接近20层，而项目1栋1-4单元最高层数为47层，交房时(shi)间预计是2027年上半年。

天量供应

无论是相(xiang)比四年前同(tong)地段的新房项目，还是同(tong)片区(qu)相(xiang)近地段近一两年入市的项目，远洋城启(qi)家园都是价格最卷的一个。

要知道，1年前平湖的新房均价还挺在“4”字头(tou)，而4年前平湖新房的均价高峰去到(dao)约4.6万/平。

如今远洋城启(qi)家园无论是备案均价，还是起步单价，又或(huo)者总价门槛，都是最低的一次(ci)。

3.57万/平的备案均价，相(xiang)比步行约1.9公里的融湖盛世花园开盘备案均价还便宜约0.73万/平，而这还不算项目给出的开盘折扣。

若算上真正的开盘折扣优惠，价格还要更便宜。

而值得注意的是，项目处于平湖中心的范围，距离(li)平湖枢纽(niu)站步行约2.2公里，距龙(long)岗(gang)平湖上一个体量达到(dao)百万级的综合体融湖中心城步行约1.7公里，位置上相(xiang)近。

但即便是这样(yang)，也(ye)无法避(bi)免(mian)需要通过价格让利的方式获取市场份额。

一方面，整个平湖的供应实在太(tai)大了。

无论是竞品(pin)项目，还是项目自身(shen)的后续开发以(yi)及其他城市更新项目的陆续开发，未(wei)来必定是“天量”供应的存在。

在远洋平湖的在建项目版图中可以(yi)看到(dao)，城启(qi)家园周边的施工和(he)空(kong)地范围非常大。

远洋城前身(shen)为平湖街道山厦旧村城市更新单元，总占地面积约22.3万㎡，总规(gui)划建面69.3万㎡，其中住宅分6个地块开发，规(gui)划1所九年制54班学(xue)校，全部建成后有22栋33-48层的住宅，2所18-43层高的办公。

而远洋城启(qi)家园只是一期(qi)的三个地块之一，6栋建筑，其中住宅4栋，共1032户(hu)，可售(shou)商品(pin)房688套(tao)，车位923个。

加上其他两个地块，总规(gui)划房源3661套(tao)，其中商品(pin)房2641套(tao)（包含回迁房）。

除此(ci)以(yi)外，还有2期(qi)4个地块待建，总规(gui)模超6600套(tao)住宅。

除此(ci)以(yi)外，从深(shen)圳平湖片区(qu)的城市更新计划来看，整个更新版图中，远洋城更是占地面积扎眼的项目，后期(qi)加上金地山厦项目、旭日工业区(qu)项目、特发辅城坳(ao)片区(qu)的更新改造(zao)，后续供应规(gui)模基本可以(yi)预见。

并且更不要忘了，眼下(xia)平湖片区(qu)已经入市的融湖盛世花园、合正新悦润园、融湖盛景花园、凤(feng)凰九里慧苑这几个新房项目，共计还有1246套(tao)住宅库存。

二手房的实际成交价也(ye)挺在3.5万—3.7万/平左右。

另一方面，这样(yang)的项目，不管是放在整个深(shen)圳，还是对远洋自身(shen)来说，都是重量级项目。

山厦项目不仅在平湖片区(qu)占据了重要的一席之地，更是占据了远洋集团华南地区(qu)土地储备不小(xiao)的比例，还是远洋在深(shen)圳除了龙(long)华区(qu)德爱电子厂项目之外，土地储备规(gui)模最大的项目。

（来源：远洋集团2024年中期(qi)报告）

所以(yi)，对远洋来说，无论如何，首批住宅的入市表现，都意义重大。

若去化表现良(liang)好，则(ze)验证了市场对项目的接受度，更代表了整个平湖当前的新房市场风向。

若去化表现一般，则(ze)不管是对后续的住宅加推，还是远洋的资金都是一种(zhong)考(kao)验。

毕竟首推住宅体量不算多(duo)，并且已经向市场释(shi)放出了超预期(qi)的价格和(he)销售(shou)条(tiao)件(jian)。

第(di)三是，项目自身(shen)的短板也(ye)明显。

项目紧邻广深(shen)铁路和(he)广九铁路，自然(ran)少(shao)不了轨道长(chang)期(qi)带来的噪音(yin)影响，尽管可以(yi)加装双层中空(kong)玻璃(li)，隔音(yin)，但室内长(chang)期(qi)居(ju)住的情(qing)况下(xia)，也(ye)需要自然(ran)通风。

项目距离(li)地铁，超出步行的舒适范围，地图导航显示最近的10号线平湖地铁站距离(li)是步行约2.2公里，未(wei)来虽然(ran)会有17号线山厦站（在建中），约直线800米，并且开通时(shi)间需要等待。

项目这次(ci)推售(shou)虽然(ran)是479套(tao)住宅，但远洋城启(qi)家园规(gui)划总户(hu)数为1032户(hu)，而停(ting)车位仅923个。

除此(ci)以(yi)外，项目周边还存在大量的开发建设项目，片区(qu)配套(tao)设施兑现落地还需要不少(shao)时(shi)间。

项目周边目前基本以(yi)居(ju)民房和(he)工厂为主(zhu)，城市面貌看起来一般。

所以(yi)，面对这些问题(ti)，很考(kao)验远洋城启(qi)家园的控盘能力。

作(zuo)者 | 飞天小(xiao)女警