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楼市一(yi)月开门红(hong)，连官方都特地作了头版播(bo)报。
市场活络，热点楼盘受(shou)追捧，土拍升温，交易价格反弹，仿佛整个市场都重(zhong)新回归。
但(dan)“开门红(hong)” 的背后，其实是外围区域的分化。
年前冲刺
年前（1月24日），位于(yu)盐田梅沙的特发小梅沙觐海广场踩(cai)点加推获(huo)批预售，126套(tao)118~121平住宅，备案均价约(yue)57020元/㎡，总价区间约(yue)535万(wan)~820万(wan)/套(tao)。
作为位于(yu)小梅沙风景区的住宅，是名副其实的一(yi)线海景房。
出门即8号线小梅沙站地铁口，毗邻小梅沙海洋(yang)馆、小梅沙生(sheng)态公园，约(yue)3公里(li)的大梅沙海滨公园－小梅沙栈道，是盐田数一(yi)数二的生(sheng)态地段。
但(dan)这样的项(xiang)目，市场却没有多少水花。
去年6月，项(xiang)目获(huo)批63套(tao)约(yue)118~121平住宅，备案均价约(yue)52097元/㎡，虽然(ran)开盘当(dang)天，开发商对外宣传称“热销45%”，但(dan)时隔(ge)近(jin)8个月，还剩余24套(tao)未售。
而加推的126套(tao)住宅，在深圳房地产信息平台上显(xian)示，春(chun)节期间暂无网签记(ji)录。
为何出现这样的情(qing)况(kuang)？
一(yi)方面返乡潮导(dao)致短期内的购房需求下降，只有小部分人群留深利用假期看房，另一(yi)方面项(xiang)目的位置配套(tao)本身就存在一(yi)些短板。
比如购房群体重(zhong)视(shi)的轨道交通，2023年12月才开通8号线二期（鸿安(an)围站—小梅沙站），通往南(nan)山、福田等腹地距离较远。
比如购房群体比较关注的教育资源，整个盐田区域出彩的学校(xiao)，都是深圳名校(xiao)集(ji)团化后的教育资源。
再(zai)比如购房群体比较重(zhong)视(shi)的购物娱乐消费，虽然(ran)附近(jin)整体规划约(yue)8.8万(wan)平的小梅沙滨海主题商业(ye)区，但(dan)还需要时间才能真正(zheng)成熟(shu)。
更重(zhong)要的是，项(xiang)目所在区位，三面环山，难以发展(zhan)出有韧性的产业(ye)，不仅(jin)如此，高度(du)依(yi)赖(lai)软硬设施的旅游业(ye)，也还需要发展(zhan)。
所以，整体来看，环境环境资源确实不错，但(dan)难留住真正(zheng)居住置业(ye)需求。
从众星(xing)捧月到被人遗忘
事实上，特发小梅沙觐海广场只是盐田新房的一(yi)个缩影。
如今(jin)的盐田新房有多难消耗(hao)？
曾经的海景房，一(yi)房难求，如今(jin)却鲜少关注。
曾经的新房，领涨整个深圳楼市，如今(jin)却卖不掉。
盐田楼市的辉煌始于(yu)2008年，这一(yi)年盐田诞(dan)生(sheng)深圳首个突破(po)“2字头”价格的小区。
如今(jin)斗转星(xing)移，即使(shi)是2018—2020年深圳楼市跃升阶段，盐田依(yi)旧有项(xiang)目顺销到2025年。
比如位于(yu)盐田沙头角的半山悦海花园2018年8月预售，836套(tao)82~319平住宅备案均价约(yue)52160元/㎡，截至2025年2月剩余41套(tao)房源在售；
比如位于(yu)盐田港的悦千山雅园2019年9月预售，254套(tao)63~98平住宅，备案均价约(yue)49611元/㎡，截至2025年2月剩余44套(tao)房源在售。
比如位于(yu)盐田港的鹏广达时代(dai)广场2020年12月预售，146套(tao)91~115平住宅，备案均价约(yue)57310元/㎡，截至2025年2月剩余13套(tao)房源在售。
再(zai)比如位于(yu)盐田港的山海四季二期华府 2020年11月获(huo)批预售，780套(tao)91~117平住宅，备案均价约(yue)57855元/㎡，截至2025年2月剩余50套(tao)房源在售。
要知道，2020年—2021年阶段，是深圳楼市非常火热的阶段。
这就更不用说2022年以后入市的新房。
像盐田港的山海天成2022年12月入市，323套(tao)90~151平住宅，备案均价约(yue)52482元/㎡，截至2025年2月依(yi)旧剩余164套(tao)房源未售。
像盐田梅沙的特发觐海广场（3栋） 2024年6月入市，63套(tao)118~121平住宅，备案均价约(yue)52097元/㎡，只有几十套(tao)的货量，顺销半年多依(yi)旧还剩余24套(tao)。
这些新房，在入市后有的还一(yi)度(du)推出过特价房，工抵房等，给出的折扣甚至把单(dan)价直接拉回到2字头。
而二手房的价格，回到2字头也已经不是什么新鲜事。
比如沙头角老城区位置的佳兆业(ye)盐田城市广场，中海半山溪谷花园，去年9月、12月在中介平台都有“2字头”的成交记(ji)录。
比如为旅游专属(shu)打造的梅沙位置，2020年6月曾经以备案均价约(yue)60993元/㎡预售的星(xing)都·梅沙天邸，在去年也有2字头的成交记(ji)录。
这是什么概念？
换句话说，深圳楼市整体上扬的时候，盐田的市场也跟着往上走，但(dan)当(dang)深圳楼市整体回落收缩的时候，盐田收缩得更明显(xian)。
即使(shi)与后起(qi)发展(zhan)的坪山区域相(xiang)比，也显(xian)得市场韧性薄弱得多。
从坪山区域的二手房相(xiang)对比较近(jin)的成交记(ji)录来看，成交价格水平维持在1.8万(wan)-3万(wan)/平。
从近(jin)5年的楼市走势来看，盐田呈现出了先升后回落的势态，2018—2020年跟随整个深圳楼市的步伐(fa)稳步上升，2021年达到高点后开始回调，2022—2024年受(shou)市场环境影响继续收缩。
这也证明了一(yi)个事实，海景房只有在位置的加持下，才能真正(zheng)体现出价值(zhi)。
而在量价收缩的阶段，任(ren)何新房入市，都难有明显(xian)的水花。
所以，特发小梅沙觐海广场大概率也不会例外。
作者 | 醉酒大鲨鱼