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卖不完，根本卖不完。
虽然深圳对(dui)住宅(zhai)宗地进行了供应调整，但(dan)巨量的旧改(gai)项目(mu)，正排着队入市(shi)。
旧改(gai)持续
都知道，去年深圳住宅(zhai)用地供应只出让了5宗，供地节奏放缓肉眼可见。
于是，去年翘尾(wei)行情之下(xia)一度出现(xian)新房(fang)快不够卖的声音。
市(shi)场开始担心深圳住宅(zhai)的供应持续以及库存是否真的不够卖了。
其实如果对(dui)深圳足够熟悉，就会发现(xian)，深圳的新房(fang)供应一直(zhi)都不仅依赖住宅(zhai)用地的新增供应，相(xiang)反旧改(gai)供应是更大的比例。
持续的旧改(gai)供应，才是深圳新房(fang)住宅(zhai)供应的主流。
新增的宗地供应，只是锦上(shang)添花。
最明显的，过去深圳批准预售的新房(fang)中，有(you)非常多项目(mu)的前身都是旧改(gai)项目(mu)。
比如今年1月10日(ri)位于龙(long)岗中心城的景云上(shang)辰(chen)花园以约53557元/㎡获批预售，前身为爱联旧村城市(shi)更新单(dan)元，属于爱联旧村城市(shi)更新单(dan)元北(bei)片区部分，建(jian)设用地面(mian)积约3.7万㎡；
比如今年1月3日(ri)位于龙(long)岗平(ping)湖的岗宏(hong)翰林华(hua)府（二期）以约34833元/㎡获批预售，前身为鹅公岭园岭旧改(gai)，总占地面(mian)积约2.79万㎡；
比如2024年12月25日(ri)位于龙(long)岗平(ping)湖的远洋城启家园以约35753元/㎡获批预售，前身为平(ping)湖街道山厦旧村城市(shi)更新单(dan)元，该更新单(dan)元总占地面(mian)积约22.3万㎡；
比如2024年12月20日(ri)位于前海妈湾的观山海家园以约84912元/㎡获批预售，前身是荔山工业区旧改(gai)单(dan)元，属于荔源实业股份有(you)限公司的征(zheng)地返还用地，占地面(mian)积4.2407万㎡；
比如2024年12月19日(ri)位于龙(long)华(hua)观澜的合正观澜汇云境(jing)以约49686元/㎡获批预售，前身为田背工业区城市(shi)更新，总用地面(mian)积125540.1㎡。
再比如2024年12月10日(ri)位于宝(bao)安(an)福永的怀(huai)德城德懿(yi)府以约53058元/㎡获批预售，前身为怀(huai)德旧村城市(shi)更新单(dan)元，用地面(mian)积为279104.1㎡。
这还仅是去年12月10日(ri)到今年1月收尾(wei)阶段的入市(shi)项目(mu)，如果再往(wang)前回溯，会发现(xian)还有(you)很多很多前身是旧改(gai)项目(mu)的新房(fang)，如沙井的鸿荣源誉府，南山的绿景白石(shi)洲项目(mu)，深业世纪山谷项目(mu)。
而基本上(shang)，小区内若包含了回迁房(fang)源，都属于是旧改(gai)供应。
所(suo)以可以看到，旧改(gai)项目(mu)的供应，是深圳整个新房(fang)市(shi)场很重(zhong)要的一部分。
进入2024年四季度后，深圳住宅(zhai)用地供应节奏放缓后，旧改(gai)出来的新房(fang)，明显也(ye)更加集中了。
这也(ye)就意味(wei)着，哪(na)里的旧改(gai)扎堆，哪(na)里就是供应集中量大的片区。
根本卖不完
这些年，深圳的旧改(gai)立项已经非常多。
根据合一城市(shi)更新数据显示，深圳截至2024年12月31日(ri)，深圳已列入城市(shi)更新计划项目(mu)1048个，拆除范围面(mian)积累(lei)计8882.1万㎡。
已通过城市(shi)更新专规批复(fu)项目(mu)734个，计容建(jian)筑(zhu)面(mian)积累(lei)计23111.7万㎡，实施主体公示项目(mu)545个，拆除范围面(mian)积累(lei)计3559.8h㎡。
若算上(shang)已立项的14个综(zong)合整治类城市(shi)更新项目(mu)，则已列入城市(shi)更新计划项目(mu)合计1062个。
要知道，整个深圳的土地面(mian)积是1997.47平(ping)方公里。
可以看到，改(gai)造范围之大，几乎遍布深圳每个角落(luo)。
所(suo)以即使未来深圳对(dui)新增宗地出让进行严格的调整，放慢供应脚步，改(gai)造更新带来的新住宅(zhai)依旧会源源不断。
在(zai)这样的背景下(xia)，2025年注定也(ye)会是旧改(gai)供应非常多的一年。
最明显的，2025年深圳各区的待入市(shi)新盘中，南山区域(yu)待入市(shi)的新盘中，所(suo)有(you)项目(mu)加起来的体量都有(you)可能(neng)不及龙(long)华(hua)一两个旧改(gai)项目(mu)的体量。
在(zai)2025年待入市(shi)的新盘中，龙(long)华(hua)区域(yu)的待入市(shi)体量是最扎眼的。
单(dan)就一个鸿荣源观城就有(you)接近1万套的住宅(zhai)房(fang)源可以持续不断地供应。
这个旧改(gai)项目(mu)，包含6块纯二类居(ju)住用地，7块商业用地+二类居(ju)住用地，2块新型产业用地和4块工业用地，总规划占地约38万㎡，其中住宅(zhai)面(mian)积133万㎡。
所(suo)以再造一个“壹方城”也(ye)并不是不可能(neng)。
未来该改(gai)造单(dan)元所(suo)有(you)地块，在(zai)滚(gun)动的建(jian)设中，加上(shang)周边的旧改(gai)项目(mu)，可以持续供应几年，而供应量基本属于天花板级别的。
根据鸿荣源观城项目(mu)的最新消息，预计2025年入市(shi)。
其中该项目(mu)08地块的观城时(shi)尚花园，由5栋总高58—59F的超高层住宅(zhai)，以及2栋35F的办公楼组成，总规划1566套住宅(zhai)，目(mu)前的建(jian)设进度已经是40多层，接近封顶状态(tai)；
该项目(mu)11地块的观城世纪花园，由5栋总高31—48F的超高层住宅(zhai)，以及2栋35F的办公楼组成，总规划1285户，外立面(mian)已经在(zai)装(zhuang)修。
现(xian)在(zai)项目(mu)08和11地块的建(jian)设程度已经非常高，所(suo)以很大概率(lu)会成为龙(long)华(hua)区域(yu)2025年供应最大的看点。
不过，作为龙(long)华(hua)观澜位置的项目(mu)，既然户型、首批供应套数等细(xi)节暂未公布，从整个项目(mu)格局、建(jian)设以及区位来看，潜力还是有(you)一定的局限性的。
首先正是由于规划体量大，必然要面(mian)临(lin)漫长的建(jian)设周期，整个改(gai)造更新单(dan)元需要时(shi)间逐步兑现(xian)，在(zai)这样的背景下(xia)，难免需要长期面(mian)对(dui)施工噪音、粉尘以及道路规划需完善的情况。
其次区位方面(mian)，项目(mu)位于观澜，这个区位一直(zhi)以来都不是深圳楼市(shi)的热点板块，过去无论(lun)新房(fang)销售还是二手房(fang)交(jiao)易都相(xiang)对(dui)平(ping)淡。
更重(zhong)要的是，整个观澜接下(xia)来很大概率(lu)是旧改(gai)的集中供应期，因(yin)为3～5年区域(yu)内将超过20个旧改(gai)项目(mu)陆续兑现(xian)。
另外，项目(mu)是超高层设计，已经建(jian)设的地块，容积率(lu)偏高，放眼望去，密密麻(ma)麻(ma)，无论(lun)是楼栋之间的对(dui)视情况，还是未来居(ju)住电梯的使用效率(lu)，都有(you)一定风险。
而以大城改(gai)造的居(ju)住体验来看，虽然后期商业配套、各类设施可以逐一兑现(xian)，但(dan)以龙(long)华(hua)中心的壹成中心作为样本，居(ju)住体验也(ye)有(you)目(mu)共睹。
当然了，大体量的项目(mu)也(ye)有(you)突(tu)出的地方。
比如项目(mu)规划周边包含5个公园，两所(suo)9年制学校(xiao)，40万方商业等，同时(shi)4 号线观澜站近在(zai)咫尺。
所(suo)以，2025年龙(long)华(hua)的新房(fang)重(zhong)头戏大概率(lu)会放在(zai)观澜板块，竞品拼刺(ci)刀的场面(mian)也(ye)有(you)可能(neng)会更明显。
总之，卖不完，根本卖不完。
作者 | 醉酒大鲨鱼(yu)