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楼市一月开门红，连官方都特地作了头版播报。
市场活络，热(re)点楼盘受追捧，土拍升温，交易(yi)价格反弹，仿佛整个(ge)市场都重新回(hui)归。
但“开门红” 的背后，其(qi)实是外围区域的分化。
年前冲刺
年前（1月24日），位(wei)于盐田梅沙的特发小梅沙觐海广场踩点加推获(huo)批预售，126套(tao)118~121平住宅，备案(an)均(jun)价约57020元/㎡，总价区间约535万~820万/套(tao)。
作为(wei)位(wei)于小梅沙风景区的住宅，是名(ming)副(fu)其(qi)实的一线(xian)海景房。
出门即8号线(xian)小梅沙站(zhan)地铁口，毗邻小梅沙海洋馆、小梅沙生态公园，约3公里(li)的大(da)梅沙海滨公园－小梅沙栈(zhan)道(dao)，是盐田数一数二(er)的生态地段。
但这样的项目(mu)，市场却(que)没(mei)有多少水(shui)花。
去年6月，项目(mu)获(huo)批63套(tao)约118~121平住宅，备案(an)均(jun)价约52097元/㎡，虽(sui)然开盘当天，开发商对外宣传称“热(re)销45%”，但时隔近(jin)8个(ge)月，还(hai)剩余24套(tao)未售。
而(er)加推的126套(tao)住宅，在深圳房地产信息平台上显示，春节期间暂无网签记录。
为(wei)何(he)出现这样的情(qing)况？
一方面返乡潮导致短期内的购房需求下降，只有小部分人群留深利用假期看房，另(ling)一方面项目(mu)的位(wei)置配套(tao)本身(shen)就存在一些短板。
比如购房群体重视(shi)的轨道(dao)交通，2023年12月才(cai)开通8号线(xian)二(er)期（鸿安围站(zhan)—小梅沙站(zhan)），通往南山、福田等腹(fu)地距离较远。
比如购房群体比较关注的教育资源，整个(ge)盐田区域出彩的学校，都是深圳名(ming)校集团化后的教育资源。
再比如购房群体比较重视(shi)的购物娱乐消费，虽(sui)然附近(jin)整体规划约8.8万平的小梅沙滨海主题商业区，但还(hai)需要时间才(cai)能(neng)真正成熟(shu)。
更重要的是，项目(mu)所在区位(wei)，三面环山，难以发展出有韧性的产业，不(bu)仅如此，高度依赖软硬设施的旅游业，也(ye)还(hai)需要发展。
所以，整体来看，环境环境资源确(que)实不(bu)错(cuo)，但难留住真正居住置业需求。
从众星捧月到被人遗忘(wang)
事实上，特发小梅沙觐海广场只是盐田新房的一个(ge)缩影。
如今的盐田新房有多难消耗？
曾经的海景房，一房难求，如今却(que)鲜(xian)少关注。
曾经的新房，领(ling)涨整个(ge)深圳楼市，如今却(que)卖不(bu)掉。
盐田楼市的辉煌始于2008年，这一年盐田诞(dan)生深圳首个(ge)突破“2字头”价格的小区。
如今斗转星移，即使是2018—2020年深圳楼市跃升阶段，盐田依旧有项目(mu)顺销到2025年。
比如位(wei)于盐田沙头角的半山悦海花园2018年8月预售，836套(tao)82~319平住宅备案(an)均(jun)价约52160元/㎡，截至2025年2月剩余41套(tao)房源在售；
比如位(wei)于盐田港的悦千山雅园2019年9月预售，254套(tao)63~98平住宅，备案(an)均(jun)价约49611元/㎡，截至2025年2月剩余44套(tao)房源在售。
比如位(wei)于盐田港的鹏广达时代(dai)广场2020年12月预售，146套(tao)91~115平住宅，备案(an)均(jun)价约57310元/㎡，截至2025年2月剩余13套(tao)房源在售。
再比如位(wei)于盐田港的山海四季二(er)期华府 2020年11月获(huo)批预售，780套(tao)91~117平住宅，备案(an)均(jun)价约57855元/㎡，截至2025年2月剩余50套(tao)房源在售。
要知道(dao)，2020年—2021年阶段，是深圳楼市非常火热(re)的阶段。
这就更不(bu)用说2022年以后入(ru)市的新房。
像(xiang)盐田港的山海天成2022年12月入(ru)市，323套(tao)90~151平住宅，备案(an)均(jun)价约52482元/㎡，截至2025年2月依旧剩余164套(tao)房源未售。
像(xiang)盐田梅沙的特发觐海广场（3栋(dong)） 2024年6月入(ru)市，63套(tao)118~121平住宅，备案(an)均(jun)价约52097元/㎡，只有几十套(tao)的货量，顺销半年多依旧还(hai)剩余24套(tao)。
这些新房，在入(ru)市后有的还(hai)一度推出过特价房，工抵房等，给(gei)出的折(she)扣甚至把单价直接拉回(hui)到2字头。
而(er)二(er)手房的价格，回(hui)到2字头也(ye)已经不(bu)是什么新鲜(xian)事。
比如沙头角老城区位(wei)置的佳兆业盐田城市广场，中海半山溪谷花园，去年9月、12月在中介(jie)平台都有“2字头”的成交记录。
比如为(wei)旅游专属打造的梅沙位(wei)置，2020年6月曾经以备案(an)均(jun)价约60993元/㎡预售的星都·梅沙天邸，在去年也(ye)有2字头的成交记录。
这是什么概念？
换(huan)句话说，深圳楼市整体上扬的时候，盐田的市场也(ye)跟(gen)着往上走(zou)，但当深圳楼市整体回(hui)落收缩的时候，盐田收缩得更明显。
即使与(yu)后起发展的坪山区域相比，也(ye)显得市场韧性薄弱得多。
从坪山区域的二(er)手房相对比较近(jin)的成交记录来看，成交价格水(shui)平维持(chi)在1.8万-3万/平。
从近(jin)5年的楼市走(zou)势来看，盐田呈现出了先(xian)升后回(hui)落的势态，2018—2020年跟(gen)随(sui)整个(ge)深圳楼市的步伐稳步上升，2021年达到高点后开始回(hui)调(diao)，2022—2024年受市场环境影响继续收缩。
这也(ye)证明了一个(ge)事实，海景房只有在位(wei)置的加持(chi)下，才(cai)能(neng)真正体现出价值。
而(er)在量价收缩的阶段，任何(he)新房入(ru)市，都难有明显的水(shui)花。
所以，特发小梅沙觐海广场大(da)概率也(ye)不(bu)会例外。
作者 | 醉(zui)酒大(da)鲨鱼