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深圳未动，临(lin)深便“涨价”声一片了。
难道(dao)临(lin)深市场，要抢跑了？
涨声四起
开年，深圳市场还没什么水花，东莞的楼市就开始喊“涨”。
临(lin)深市场，最近东莞十多个楼盘集中收(shou)回折扣，上调价格成了讨论的热门。
似乎，开工短短十多天，各个住宅项目为了抓住金三银四，做了通气动作。
据不完全(quan)统计，东莞新房(fang)住宅，发(fa)布了调价海报的就有接近二十个，涨价的幅度在2%～3%左右，其中不乏(fa)东城、南城、万江、松(song)山湖这(zhe)些核(he)心区域(yu)位置地段不错(cuo)的项目。
比如东城的光大天骄国际，2月16日起“涨价2%”。
光大天骄国际去年入市442套163—350平住宅，备(bei)案均价约5.4万—6.3万/平。
比如南城的建发(fa)缦云2025年涨价2%，这(zhe)个项目位于东莞南城CBD旁，去年5月曾加(jia)推，整(zheng)体备(bei)案均价约5万-5.2万元(yuan)/平。
比如南城的香港中心紫荆8号2月17日起涨价1%，保利天珺2月17日起涨7万-8万/套。
这(zhe)两个项目直线距离约250米，前者143-208㎡的精装大平层备(bei)案均价约5.4万—5.8万/平，后者建面约130-150平住宅备(bei)案均价约4.69万—5.26万/平。
比如位于东莞南城的保利天郡2月17日总价上调7万-8万，与(yu)东莞香港中心直线距离约300米。
再比如虎门的保利时区2月17日起涨价3%，厚街的保利四季和颂府(fu)涨价2%。
而这(zhe)些项目城区范围内优质地段的比较(jiao)集中。
似乎，东莞核(he)心区域(yu)的一些新房(fang)项目信心又回来了，而且不仅回来，还有了不少底气。
而楼市几乎牵一发(fa)动全(quan)身，这(zhe)些项目代表的就是市场的整(zheng)体趋势。
比如这(zhe)些项目中，保利的涨价集中度就比较(jiao)高，在统计内的就有三个，也一定反(fan)映出了开发(fa)商的态度。
所以，眼下涨声四起，也说明一个问题——开发(fa)商们与(yu)其同行互卷(juan)，不如一起托底市场，抓住“金三银四”的市场节(jie)点。
涨价底气
虽然市场是否真的已经具备(bei)“涨价”条件，还需要打个问号。
但是什么给(gei)了开发(fa)商底气，支撑开发(fa)商们统一了动作？
正常来说，东莞市场看深圳。
深圳作为楼市风向标，市场复苏(su)明确。
无论是新房(fang)还是二手房(fang)，在去年的政策组合拳下，九月到十二月，连续一个季度成交都出现(xian)了升温，2025年1月至2月虽然成交有所回落，但历年都有春节(jie)假期的阶段性特征，对比之下已经是2022年以来春节(jie)假期阶段的高峰。
而整(zheng)个深圳的新房(fang)住宅，去年取消限价后，一些新住宅的价格反(fan)而比市场预期的还贵了。
虽然这(zhe)些项目并没有宣布“涨价”，但价格对比周边新房(fang)或者前批房(fang)源贵了是有目共睹的。
其次，东莞的市场也有所复苏(su)。
从东莞住建局公布的数(shu)据可以看到，去年9月—12月，东莞超过4层的新房(fang)住宅成交量超过2000套，10月甚至出现(xian)5582套的成交量，并且新房(fang)住宅的网签均价也稳定在了2.4万+/平方米，二手住宅方面也同样维持(chi)在2000套以上，网签均价维持(chi)在1.6万/平左右。
而今年1月的数(shu)据，同样也是受春节(jie)传统淡季影响(xiang)回落了一些。
而更(geng)值得(de)注意的是，2024年9月—12月，东莞的核(he)心城区东城街道(dao)、南城街道(dao)也有同样的网签表现(xian)，超过4层的新房(fang)住宅网签套数(shu)从2位数(shu)，上升到3位数(shu)。
如果不是受春节(jie)影响(xiang)，翘尾行情会更(geng)明显。
所以即使网签数(shu)据存在一定的滞后性，但东莞的住宅市场确实有过阶段性的复苏(su)。
这(zhe)就给(gei)新房(fang)的开发(fa)商回收(shou)折扣，调价提供一些底气。
而市场的风向，可以直接影响(xiang)开发(fa)商销售的策略，尤其是项目的一线营(ying)销策划团队，都时刻关(guan)注市场的动态和变(bian)化。
去年12月东莞就已经有项目跟着深圳和东莞市场反(fan)弹收(shou)回折扣，针对195平和105平户型回收(shou)折扣。
第三是提价的项目，核(he)心区域(yu)的居多，本身地段上有市场优势。
而核(he)心区域(yu)本身项目库(ku)存和供应(ying)本身也不算多，去年整(zheng)个东莞就上拍了5宗(zong)商住用(yong)地，其中还流拍了两宗(zong)，而东城、南城、莞城的位置都没有宗(zong)地供应(ying)。到了今年1月才补充位于滨海湾新区的商住用(yong)地。
对比近5年每年的商住用(yong)地出让宗(zong)数(shu)，几乎是腰斩(zhan)的状(zhuang)态。
而住宅用(yong)地的变(bian)化，事关(guan)市场3年的预期。
对开发(fa)商而言，虽无直接影响(xiang)，但也间接决定了对市场的短期判断和销售决策。
所以，商住用(yong)地的减少供应(ying)，也给(gei)核(he)心区的项目一些“慢(man)慢(man)卖”的底气。
所以，回收(shou)折扣也就有了底气。