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（文/孙梅欣 编(bian)辑/张广凯）
2月20日，上海迎来2025年首场土(tu)拍，当天共有虹口、浦东(dong)新区、松江和奉贤4宗地块出让。最终4宗地块被金(jin)茂+庆隆联合(he)体、华润+越秀联合(he)体、国贸+金(jin)地+星狮联合(he)体、龙湖+建华联合(he)体分别斩(zhan)获，本场土(tu)拍共计揽金(jin)159.26亿元。
其中最获瞩目的，是上午拍出的虹口C080302单元hk329-11地块地块。央企金(jin)茂+庆隆联合(he)体在竞价184轮之后，以(yi)89.64亿元的价格(ge)，拿下虹口地块，以(yi)38.2%的溢价、楼面地价11.74万元/平方米的价格(ge)，成为上海虹口“新地王”。按照这一成本价，预计可(ke)售(shou)楼面价为12.5万元/平方米。
这一楼面地价，仅次于去年8月绿城拿下的上海徐汇斜土(tu)地块，和去年末(mo)宸嘉发(fa)展拿下的徐汇龙华地块。斜土(tu)地块的楼面地价为13.1万元/平方米，龙华地块为12.6万元/平方米，分列全国第单价第一、第二(er)。
开年首场土(tu)拍，上海虹口地块就刷新了区域纪录，也让市场对从去年末(mo)延续的市场表现为之期(qi)待。上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，有了高(gao)楼面地价的烘托，让市场更期(qi)待小阳春的到来。
竞拍184轮！上海内环再出稀缺地块
虹口地块位于曲(qu)阳板块，在曲(qu)阳南路以(yi)西，属于内环内位置。地块周(zhou)边相当成熟，东(dong)南方是地标(biao)大盘(pan)瑞虹新城，生(sheng)活配(pei)套齐全，太阳宫(gong)、月亮湾是板块内重要的商业中心，由于地块发(fa)展成熟有稀缺性，虹口地块在出让之前，市场就有高(gao)价预期(qi)。
目前周(zhou)边可(ke)以(yi)参照的楼盘(pan)价格(ge)如(ru)瑞虹新城，二(er)手房售(shou)价超过16万元/平方米，中粮瑞虹海景壹号价格(ge)约为17万元/平方米，价格(ge)水平无疑给虹口地块预留了充(chong)足空间。
优越的区位也让虹口地块颇具竞争力，除了金(jin)茂+庆隆联合(he)体之外，还有中海、招商+绿城联合(he)体、保利发(fa)展、华润+越秀联合(he)体参与竞拍，现场竞争颇为激烈，最终现场竞拍次数达到184轮。
值得注意的是，近期(qi)金(jin)茂出手频繁，拿地颇为积极。在12月上海2024年的最后一场土(tu)拍上，金(jin)茂和宝(bao)冶、招商分别组成联合(he)系(xi)，一举拿下3宗地块，成交金(jin)额超过百亿，展现了资金(jin)实(shi)力和加快在上海土(tu)地储备的决心。
事实(shi)上去年金(jin)茂在上海的在售(shou)项目已经基本售(shou)完，今年只有早前和华润、建发(fa)联合(he)拿下的桃浦地块，因此在去年末(mo)加快补(bu)仓。而在年初(chu)就重仓市中心的虹口地块，区域位置较年末(mo)郊区地块更为优越，可(ke)以(yi)看出金(jin)茂今年想走高(gao)端路线，实(shi)现利润最大化的目标(biao)。
相较于其他房企，联合(he)体之一的庆隆集团知名度相对较低，但(dan)实(shi)际则是投资界“老(lao)钱”。庆隆集团是新加坡老(lao)牌投资公司，是新加坡知名房企，实(shi)控的黄氏家族是新加坡银行业巨贾(jia)，在新加坡、马来西亚、中国等地都有投资。
庆隆集团早年就在上海设立投资公司，在上海长风、新江湾有沁和园、沁风雅苑(yuan)等住宅项目，以(yi)高(gao)端住宅产品为主，但(dan)近年来较少出现在土(tu)地市场上。
有意思的是，本场土(tu)拍拿地的新加坡“含量”颇高(gao)，除了拿下虹口的庆隆，联合(he)国贸、金(jin)地拿下松江地块的星狮地产，也是新加坡知名房企。早年金(jin)地商置收购了星狮股份，但(dan)近期(qi)星狮已经多(duo)次以(yi)资金(jin)方的形式(shi)，出现在上海土(tu)拍市场。
在一定程度上也表明，当价格(ge)回归到合(he)理范围时，上海这样(yang)一线城市的优质土(tu)地，仍然会获得资金(jin)的高(gao)度青睐(lai)。
房企积极补(bu)仓释放回暖信号
除了虹口地块，浦口新区地块也是当天的热门地块，有中海、建发(fa)、浦发(fa)、保利发(fa)展、招商、华润+越秀等6家拍卖主体参与。最终，华润+越秀联合(he)体以(yi)50.9亿元价格(ge)、33.4%的溢价拿下该宗地块，楼面地价约为7.47万元/平方米。
这也是华润和越秀在浦东(dong)新区新杨思板块内合(he)作拿下的第二(er)宗宅地。去年11月，华润、越秀、中能建三家联合(he)体以(yi)总价78.969亿元拿下了临近地块，当时的楼面地价为7.44万元/平方米。由此来看，年初(chu)这宗地块虽然容积率更高(gao)，但(dan)单价和去年基本持平。
在出让之前，浦东(dong)新城地块曾被市场寄予更高(gao)期(qi)望，市场普遍认为该宗地块也会打(da)破区域纪录。但(dan)从最终出让结果来看，并未达到更高(gao)预期(qi)。
国贸+金(jin)地+星狮则以(yi)8.15亿元的总价、2.62万元/平方米单价，拿下了松江新城地块。这宗地块也是当日出让总价和容积率最低的地块，预计未来主打(da)改善型住房群体。
另外龙湖+建华以(yi)约10.56亿元总价，拿下了奉贤新城商住混用地块，楼面地价2.047万元/平方米，为当日单价最低地块。
4宗地块悉数拍出揽金(jin)超过159亿元，其中1宗还突破区域单价纪录，跻身全国榜单，上海首场土(tu)拍结果也让市场为之提(ti)振。加上2月19日公布的1月全国70城房价中，上海二(er)手房价格(ge)环比涨幅达到0.4%位居全国之首，似乎也给市场带来一丝“止跌(die)回稳”的气息。
卢文曦表示，这场土(tu)拍释放了一些积极信号：“市场在转暖向好，尤其对于高(gao)总价的高(gao)端改善产品，市场预期(qi)较为乐观，这一点在去年末(mo)的二(er)手房市场交易表现中也有所呈现，也促使房企拿地更为积极。”
“首场土(tu)拍4宗地块均溢价出让，也显示出对未来市场的信心。”卢文曦表示，从结果来看仍有分化表现，市区2幅地块关注程度高(gao)于郊区地块，国企、央企拿地的坚决程度也更高(gao)：“一方面预示未来市区房价还会向上突破，另一方面，提(ti)升楼市持续好转的预期(qi)。”