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房子拆了，临迁费又停发了，该怎(zen)么(me)办？
广州给出了范本——村民“自救”。
原址回迁新模式
进入(ru)2025年，广州埔心村的村民，没能等来激动人心的回迁收房，反而等来了一纸自主拆建(jian)安置(zhi)申报方案。
近日，广州黄埔龙湖街道发出一份《龙湖街道埔心村自主拆旧建(jian)新村民申报方案》。
作为广州黄埔区重点改造旧村，该《申报方案》一石(shi)激起千层(ceng)浪。
无论是从《申报方案》阐述的具体(ti)缘由，还是提出的拆旧建(jian)新标准，都和原来的拆迁补(bu)偿安置(zhi)原则及方案大相径庭(ting)。
新的《申报方案》中显示——
1、自主拆旧建(jian)新村民申报范围为埔心村整村村域范围
2、住宅建(jian)设申请以“一户一宅”为原则。一户村民只能申请一块宅基地建(jian)设住房，无安置(zhi)面积的除外。并且达到(dao)法定婚(hun)龄村民子女可独(du)立算一户，未达到(dao)法定婚(hun)龄村民子女要与父母作为同一户。
3、申请建(jian)房，最大面积不能超(chao)过300平每户，不仅限制总层(ceng)数(shu)，临街商铺以及自住层(ceng)高也(ye)分别限制在了4米和3米。
4、多于(yu)300平可转让，少(shao)于(yu)300平可增购。
安置(zhi)总面积超(chao)过300平部分，可以以1000元/平流转给村集体(ti)，不到(dao)300平部分，可以以1000元/㎡向(xiang)村集体(ti)增购，但增购面积不得超(chao)过100平，且增购后总面积不得超(chao)过 300平。
已签订《广州市黄埔区龙湖街埔心村旧村改造房屋补(bu)偿安置(zhi)协议》且回迁安置(zhi)建(jian)筑面积不小于(yu)200平的村民，只可申请建(jian)设1栋(dong)住宅，不足300平部分可增购，多出部分流转给村集体(ti)，价格(ge)同样都是1000元/㎡。
5、置(zhi)换比例3:1。安置(zhi)面积超(chao)过300平的，不选择转让给村集体(ti)可以按照300平回迁面积换100平自建(jian)面积。
6、签约才(cai)具备选房资格(ge)，先支付建(jian)房款先选回迁房。
拿出10%位置(zhi)好，商业价值(zhi)高的房源竞(jing)标选房，剩下(xia)的90%房源根据建(jian)房款的支付时间(jian)顺序，选房。
7、临迁费停止(zhi)计发，住房补(bu)贴发12个月，18元/㎡。
8、自主拆旧建(jian)新签约奖励金500元/㎡，但奖金直接拨给施工单位。
根据原来的补(bu)偿安置(zhi)方案，村民可以获得—一层(ceng)主体(ti)的房屋补(bu)偿2层(ceng)；同一栋(dong)房屋首层(ceng)建(jian)筑存在两种或两种以上结构的，按照每种结构对(dui)应的面积计算回迁安置(zhi)面积；首层(ceng)梯间(jian)面积不足首层(ceng)房屋建(jian)筑面积三(san)分之一按一层(ceng)计；二(er)层(ceng)及以上主体(ti)房屋一至(zhi)四层(ceng)按实测面积计算，不足四层(ceng)部分可按首层(ceng)建(jian)筑面积补(bu)足四层(ceng)。
超(chao)建(jian)面积按 1500 元/㎡计算材料损失补(bu)偿，不作回迁安置(zhi)。
弃产(chan)实测面积补(bu)偿8000元/㎡，权益面积补(bu)偿6500元/㎡，临迁费起5年内(nei)25元/㎡/月，第六年临迁费每年按上一的标准递增10%。
总的来看，对(dui)比过去《广州市黄埔区龙湖街埔心村旧村全面改造补(bu)偿安置(zhi)方案》，村民不仅临迁费少(shao)了，回迁的面积以及奖励金也(ye)少(shao)了，还要自主出资一部分费用建(jian)房。
旧改新模式——业主出资
虽然广州龙湖街道埔心村的自主拆旧建(jian)新安置(zhi)方案已经遭(zao)到(dao)村民业主们的驳回，但从方案文件的内(nei)容中也(ye)透露(lu)出未来房地产(chan)的几大变化趋(qu)势——
1、好房子建(jian)设、发展新模式已经铺开，将会从方方面面落实，包(bao)括推进老旧住宅更(geng)新改造，把老房子、旧房子变成好房子。
这一点从埔心村的自主拆旧建(jian)新安置(zhi)方案的建(jian)房标准可以看到(dao)，自建(jian)新房不仅采(cai)取(qu)“别墅”的形(xing)式，还约束了层(ceng)数(shu)、层(ceng)高以及总建(jian)筑面积，基本都以别墅的形(xing)式设定建(jian)筑标准。
2、旧改困(kun)局扭(niu)转，未来不仅需要依(yi)赖开发商的拆改力量，更(geng)需要依(yi)赖村民业主自身筹建(jian)的力量。
具体(ti)的解决方式是开发商贷款建(jian)设+村民业主自筹资金。
并且广州已经有旧改项目这条路(lu)子走成功。
一是位于(yu)广州花都区的新华街丰盛社区，业主自筹经费近800万元拆除重建(jian)，二(er)是埔心村隔壁的迳下(xia)村，村民业主也(ye)同样经历了自主拆旧建(jian)新。
而去年6月，位于(yu)深(shen)圳罗湖清水河街道的红岗花园也(ye)成为自筹旧改的案例。
由街道办牵头(tou)摸(mo)底小区自筹改造资金的情况。
再往前推是杭州。
2024年1月杭州市中心的浙工新村自筹4.7亿原拆原建(jian)，每户约100万，同年3月底，杭州多个老旧小区几乎同时启(qi)动自主更(geng)新民意调研，4月浙江多部门便联合(he)发布《关于(yu)稳步推进城镇老旧小区自主更(geng)新试(shi)点工作的指导意见（试(shi)行）》，从2024年5月1日起实施。
作为一线或者新一线城市，已经在摸(mo)索试(shi)点中寻求老旧小区或村落重建(jian)由业主自筹资金的模式。
所以城市中的老旧小区或者村庄，未来资金来源除了政府或者开发商以外，业主共同承担改造成本也(ye)会是一种大趋(qu)势。
3、市场(chang)需求萎缩，无法实现盈利的旧改项目，揭不开锅的开发商选择了躺平。
《龙湖街道埔心村自主拆旧建(jian)新村民申报方案》提到(dao)非常关键的一点，揭开了房地产(chan)如(ru)今旧改的局面。
一是市场(chang)终端萎缩，二(er)是开发商无法盈利，难以经营平衡，已经无有力措施推进旧改项目，三(san)是大量旧改项目陷入(ru)停滞，四是旧改项目只能寻求新的解决出路(lu)。
因为《申报方案》中提到(dao)，多地三(san)旧改造项目已经陷入(ru)困(kun)局，开发商也(ye)已经没有任何有力的措施，并且黄埔区域内(nei)多村项目已经拖欠临迁费。
根据公开资料统计，广州黄埔区临迁费用拖欠超(chao)过9个月的就多达十几个，如(ru)埔心村、莲潭村、萝峰村、凤(feng)尾村、贤江村等。
甚至(zhi)广州有的村落，只能短期搬回原址，比如(ru)贤江村、群星村等。
所以，未来拆不动的老旧小区或者村落，业主自主筹集是破局的重要路(lu)径之一。
作者 | 醉酒大鲨鱼