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“2024年，物业类纠纷收案(an)3469起，调解成功3201起，调解成功率提升至92%，最大限度(du)将物业纠纷化(hua)解在前端。”2月6日(ri)，河(he)南省新乡市红旗区人民法院(yuan)院(yuan)长吴俊喜指着(zhe)手头的一组数据向《法治日(ri)报》记者介绍说。
红旗区法院(yuan)辖区内有141个住(zhu)宅小区和43家物业公司，过(guo)去，涌入(ru)法院(yuan)的物业类纠纷让办案(an)法官不堪重负，给社区治理带来很大难度(du)。2024年以来，法院(yuan)依托区综治中心，聚力联动解纷，探寻物业纠纷治理“最优解”。
多(duo)方联动
物业纠纷涌现，已成为影(ying)响城市基层社会秩序与市民“获得感”的一个重要因素。如何化(hua)解小区的物业纠纷，维护居民生活安宁和小区和谐稳(wen)定，成为社区治理中亟待(dai)破解的课题。红旗区法院(yuan)从涉案(an)小区平均(jun)缴费、成诉率和败(bai)诉率等情况入(ru)手，绘制成物业纠纷分布图，运用红、黄、绿三(san)种色彩标准划(hua)分小区，实施“一色一策”：“红色”小区矛盾(dun)多(duo)发(fa)，业主对物业服务质(zhi)量不满(man)，需要加大治理力度(du)；“黄色”小区则需要动态跟踪适时引导(dao)；“绿色”小区是(shi)最终的治理目标，需要提炼经验、复制推广。
红旗区法院(yuan)经实地走访调查发(fa)现，“红色”小区多(duo)数业主对物业服务不满(man)意，业主和物业公司之间的对立情绪严重。找(zhao)到(dao)“病灶(zao)”后，红旗区法院(yuan)依托红旗区综治中心，协调城建(jian)、街道、居民委员会、水电(dian)热力等相关单位形成联动机制，扩展纠纷化(hua)解链条。
某小区房屋漏(lou)水、外墙瓷砖脱(tuo)落，业主向物业公司反(fan)映(ying)，却迟迟得不到(dao)有效解决，大批业主拒缴物业费，业主与物业公司对立情绪严重。红旗区法院(yuan)邀请住(zhu)建(jian)、物业公司、开发(fa)商、业委会、业主代表坐在一起协商调解，承办法官通过(guo)释法析理，促成双(shuang)方达成和解协议，业主同意补交物业费用，物业公司配(pei)合协助找(zhao)开发(fa)商限期解决漏(lou)水、瓷砖脱(tuo)落等问题。
一小区因业主拒交物业费而产生大规模(mo)物业纠纷，涉诉业主多(duo)达483户，红旗区法院(yuan)将其中一户业主的案(an)件进(jin)入(ru)诉讼程序，通过(guo)“示范诉讼+多(duo)元调解”解决纠纷问题。法院(yuan)判决后，人民调解员及时跟进(jin)调处，多(duo)数业主接受调解，实现“审理一个、调解一批、教(jiao)育(yu)一片”的效果。
“电(dian)动车能不能在楼道里充电(dian)？物业公司应该尽到(dao)怎样的提醒义务？”红旗区法院(yuan)挑选有典型意义的案(an)件，到(dao)小区内开展巡回(hui)审判，邀请小区居民、人大代表、政协委员等现场观摩。同时采用“庭审+普法”的模(mo)式，由审判法官现场答疑，讲(jiang)解典型的物业纠纷案(an)例，为业主普及法律知(zhi)识，起到(dao)以点带面的辐(fu)射效果，提高业主和物业公司的法治意识。
及时化(hua)解
2014年，某小区业主韩某家里刚装修好，地下室就遭水淹(yan)，损失较大。经过(guo)协商，原物业公司负责人口头承诺，暂不用缴纳物业费，但(dan)并未签订协议。2024年，物业公司负责人更换，要求韩某补交欠费。双(shuang)方因此产生纠纷，物业公司将其诉至法院(yuan)。
在法院(yuan)调解下，双(shuang)方各让一步，物业公司减免(mian)业主部分物业费，业主一次性补缴剩(sheng)余欠费，承诺今后不再以此为由拒缴物业费。
红旗区法院(yuan)将成诉率介于业主总数的1%-5%之间、上(shang)年度(du)败(bai)诉率不高于成诉案(an)件的10%的小区标记为“黄色”。这类小区虽未产生大规模(mo)集体诉讼，但(dan)小区内仍不时产生纠纷。红旗区法院(yuan)把(ba)梳(shu)理出的相关情况通报给红旗区综治中心，区综治中心分区域指定调解员为小区定向联络员，联络员对物业公司服务管理实施动态跟踪，督促物业公司提升管理水平，同时通过(guo)定期实地走访和线上(shang)交流，向居民了解小区动态，捕捉到(dao)矛盾(dun)纠纷后及时分析研判，及时进(jin)行化(hua)解。
2024年12月1日(ri)，红旗区综治中心集中约谈25家物业企业负责人，红旗区法院(yuan)相关负责人通报物业纠纷案(an)件立案(an)、调解和审判情况。当月，法院(yuan)收录物业类案(an)件527件，案(an)件调解成功率达67%，得到(dao)物业公司和业主的认可。
源头预防(fang)
“真(zhen)是(shi)太感谢咱们的调解员了，为我们物业公司成功化(hua)解了多(duo)起物业纠纷起诉案(an)件，还(hai)促使200多(duo)户未起诉的业主主动缴纳物业费……”1月22日(ri)，某物业公司负责人专程来到(dao)红旗区综治中心表示感谢。
某小区部分业主以未入(ru)住(zhu)为由拒绝缴纳物业费。调解员田文生上(shang)门了解到(dao)，业主对物业公司的管家态度(du)、保安服务礼(li)仪等比较满(man)意，但(dan)因为未入(ru)住(zhu)而产生心理不平衡。他释法说理解开业主“心结”，矛盾(dun)成功化(hua)解。
“我们划(hua)分的‘绿色’小区，业主总体上(shang)对物业服务比较满(man)意，绝大多(duo)数业主能及时缴纳物业费，如果发(fa)生物业纠纷，由调解员调解，调解不成则进(jin)入(ru)诉讼程序，由速裁(cai)团队进(jin)行快速审理并判决结案(an)。”吴俊喜说。
针对“绿色”小区的治理经验，红旗区法院(yuan)发(fa)挥“府院(yuan)联动”机制作用，与区综治中心、区住(zhu)建(jian)局(ju)建(jian)立联席会议、信息通报交流等制度(du)，并就物业服务问题多(duo)次与市住(zhu)建(jian)局(ju)、市物业协会商讨深化(hua)物业服务类案(an)件的治理，健全完善(shan)物业纠纷化(hua)解机制，从源头预防(fang)物业纠纷，实现社区治理常态化(hua)和规范化(hua)，全面推进(jin)平安社区建(jian)设(she)。（记者 赵红旗）