除(chu)此之外(wai)，华(hua)侨(qiao)城还挂牌了南(nan)京市的办公物业(ye)、成都(dou)市的商业(ye)房产。

一年(nian)以后，2024年(nian)下半年(nian)，华(hua)侨(qiao)城再次开启甩卖模式，密集处理旗(qi)下资产，以文(wen)旅地产为首。

短短几(ji)个月内，华(hua)侨(qiao)城出售资产总价已(yi)经达到(dao)数(shu)十亿元。

2024年(nian)11月，华(hua)侨(qiao)城在武汉的项(xiang)目也因为久未推进打造(zao)，陷入停工状态而(er)被地方政府收储。

早从2018年(nian)开始，华(hua)侨(qiao)城A便已(yi)开启“卖卖卖”的模式。据不完全(quan)统计，之后的四年(nian)间，华(hua)侨(qiao)城至少出售或转(zhuan)让30多家子公司及债权，当中包括不少文(wen)旅项(xiang)目。

原因无他，缺钱。

近期云南(nan)城投的一纸公告，也在某种程度(du)上印证了这(zhe)一现实。

云南(nan)城投的公告称，为支持华(hua)侨(qiao)城实业(ye)开展业(ye)务和日常(chang)经营，公司陆续向华(hua)侨(qiao)城实业(ye)提供借款，截至2020年(nian)12月借款本金余额4200.69万元。

2020年(nian)至2024年(nian)期间，公司每年(nian)都(dou)对(dui)华(hua)侨(qiao)城实业(ye)提供的借款进行展期，华(hua)侨(qiao)城实业(ye)仍(reng)旧无法按期偿还借款及利息，于2025年(nian)1月1日起逾期。

作(zuo)为华(hua)侨(qiao)城旗(qi)下的子公司，四千(qian)万本金及利息都(dou)在拖了四年(nian)后逾期，华(hua)侨(qiao)城自身的经营情况也可见一斑。

最新财报显示，2024年(nian)前三季度(du)，华(hua)侨(qiao)城A营收63.19亿元，同比下降48.72%，净亏损12.95亿元，同比增长36.56%。

今年(nian)前三季度(du)，华(hua)侨(qiao)城A累计亏损已(yi)经达到(dao)23.51亿元，势头延续的话，不出意料(liao)，2024年(nian)华(hua)侨(qiao)城A也同样会录得全(quan)年(nian)净亏损，这(zhe)也将成为华(hua)侨(qiao)城A亏损的第三年(nian)。

2022年(nian)，华(hua)侨(qiao)城A首次转(zhuan)盈为亏，全(quan)年(nian)净亏损超(chao)过百亿，2023年(nian)，亏损幅(fu)度(du)收窄(zhai)，净亏损64.92亿元。

尽管亏损是由于计提大额存货(huo)跌价准备及资产减值损失引发，但据爆料(liao)，这(zhe)是新任(ren)管理层希望一次性处理华(hua)侨(qiao)城A的历史包袱和出清(qing)经营风险，以便轻(qing)装上阵。

然而(er)2024年(nian)上半年(nian)，华(hua)侨(qiao)城A的货(huo)币资金余额已(yi)经降至366亿元，企业(ye)经营活动产生的现金流量净额为-28.32亿元，同比下降3217.51%，大幅(fu)度(du)下滑。

华(hua)侨(qiao)城的现状，和房地产行业(ye)的调整不无关系。

分业(ye)务来看，华(hua)侨(qiao)城A的业(ye)务分为房地产业(ye)务和旅游综(zong)合收入两大板块，在2024年(nian)半年(nian)报中，房地产业(ye)务占(zhan)比为50.46%，旅游业(ye)务收入占(zhan)比49.21%。

2009年(nian)，房地产业(ye)务首次出现在华(hua)侨(qiao)城A的财报中，彼时(shi)，房地产业(ye)务收入32.51亿元，在华(hua)侨(qiao)城整体业(ye)务中占(zhan)比仅29.67%。

随后，房地产业(ye)务爆发式增长，渐渐成为和文(wen)旅业(ye)务齐(qi)头并进的业(ye)务板块。

2021年(nian)，华(hua)侨(qiao)城的房地产业(ye)务收入达到(dao)了有史以来最高(gao)的589.61亿元，华(hua)侨(qiao)城的营收也就此成功迈入千(qian)亿门(men)槛。

此后，华(hua)侨(qiao)城A的房地产收入便一路下降，2023年(nian)房地产业(ye)务营收242.07亿元，相比2021年(nian)已(yi)经跌去一半。

与(yu)房地产形(xing)成对(dui)比的，是文(wen)旅产业(ye)的迅速复苏。

尽管疫情期间旅游业(ye)受到(dao)较大影响，但华(hua)侨(qiao)城的旅游业(ye)务2023年(nian)收入达313.88亿元，相比2019年(nian)还增长了3.7%。

也是因此，在房地产和文(wen)旅的“泥沙俱(ju)下”和“此消彼长”之下，尽管连续三年(nian)亏损，但华(hua)侨(qiao)城A的亏损幅(fu)度(du)在连年(nian)缩小。

正如此前的万达，通过抛(pao)售大量资产，三年(nian)成功还清(qing)6000亿，由重资产模式转(zhuan)为轻(qing)资产模式，甚(shen)至因此避免了前几(ji)年(nian)的房企的接连爆雷。

但现在的万达再次开始卖起资产，前途莫测。华(hua)侨(qiao)城A的未来，又(you)会如何呢？

02

作(zuo)为国内文(wen)旅地产的龙头，华(hua)侨(qiao)城起源于1985年(nian)，今年(nian)即将迎来成立的第40年(nian)。

过去许多年(nian)，依靠着华(hua)侨(qiao)城A上一任(ren)掌门(men)人(ren)段先念打造(zao)的“文(wen)旅+地产”的华(hua)侨(qiao)城模式，华(hua)侨(qiao)城在一众房企中脱颖而(er)出。

具体来说，华(hua)侨(qiao)城依托旅游品牌和央(yang)企背景，先通过旅游项(xiang)目取得大规模廉价偏远地区的土地，随后，华(hua)侨(qiao)城打造(zao)人(ren)造(zao)文(wen)旅项(xiang)目，配合地方政府的基础设施建(jian)设，将片区炒热，实现土地增值、提高(gao)地价后高(gao)价卖房子赚钱。

这(zhe)一模式，既满足了当地政府旅游业(ye)发展需求(qiu)，又(you)满足了华(hua)侨(qiao)城的高(gao)端消费者需求(qiu)，可以说是双赢。

在房地产上行期，华(hua)侨(qiao)城还能用(yong)住(zhu)宅(zhai)销售回笼的资金来补贴(tie)文(wen)旅开发。

然而(er)，文(wen)旅+地产的模式也给华(hua)侨(qiao)城带来了更(geng)大的挑战。

相较于其他房企，文(wen)旅地产复合性更(geng)高(gao)，投资金额大，回报周期更(geng)长，这(zhe)对(dui)华(hua)侨(qiao)城的运营能力、现金流和融资能力都(dou)构成了巨大考验。

也是因此，在房地产下行期，这(zhe)种魔法失效了，甚(shen)至还给华(hua)侨(qiao)城带来了文(wen)旅+地产的双重压力。

从华(hua)侨(qiao)城2018年(nian)就开始出售资产可以看出，公司并非是近期才开始缺钱，而(er)是早已(yi)有所端倪。

相比房地产，段先念对(dui)于文(wen)旅项(xiang)目显然经验更(geng)为丰富，也是因此，在房地产业(ye)务的发展上，段先念遭受了不少的质疑。

2022年(nian)4月，原保利总经理张振高(gao)上任(ren)华(hua)侨(qiao)城新掌门(men)人(ren)，作(zuo)为地产行业(ye)十二年(nian)老人(ren)，张振高(gao)将房地产确立为华(hua)侨(qiao)城集团最大的主业(ye)，希望华(hua)侨(qiao)城能成为中国房地产行业(ye)的排头兵。

也是因此，2023年(nian)，华(hua)侨(qiao)城参与(yu)了北上广深等核心城市核心板块30多宗土地的竞拍，在佛山、无锡、成都(dou)等城市拿(na)了4个新项(xiang)目。

然而(er)，自2023年(nian)8月拿(na)下成都(dou)地块后，整个2024年(nian)，华(hua)侨(qiao)城仅在年(nian)底拿(na)下过两块地。

管理层在股东大会上解释(shi)，今年(nian)有参与(yu)拿(na)地，但好的地竞争比较激烈。在现金流缩水和持续亏损的情况下，没有新的土地储备补充，华(hua)侨(qiao)城想要(yao)实现发展目标恐怕难上加难。

在去年(nian)7月华(hua)侨(qiao)城集团的年(nian)中工作(zuo)会议上，张振高(gao)强调的重点已(yi)经变成了千(qian)方百计加快回款进度(du)，防范化解重大风险。

房地产给华(hua)侨(qiao)城A带来的阴霾仍(reng)旧远远没有散去，文(wen)旅能够助力华(hua)侨(qiao)城破(po)局吗？

事(shi)实上，数(shu)据显示，华(hua)侨(qiao)城以门(men)票为主的纯文(wen)旅营收占(zhan)比不足20%。

过往靠房地产给文(wen)旅项(xiang)目“输血(xue)”的模式落幕，需要(yao)大量前期投入的文(wen)旅项(xiang)目更(geng)加难以自我“造(zao)血(xue)”。

不仅文(wen)旅项(xiang)目难以脱离房地产业(ye)务存在，华(hua)侨(qiao)城的文(wen)旅项(xiang)目也面(mian)临挑战。

目前，华(hua)侨(qiao)城的文(wen)旅项(xiang)目仍(reng)以传统的欢(huan)乐(le)谷、欢(huan)乐(le)海岸等主题公园为主，客(ke)户受众市场比较单一，对(dui)比迪士尼和环球影城等拥有强大IP的主题公园来说，重复消费率较低，对(dui)于年(nian)轻(qing)人(ren)的吸引力也逐渐降低。

图源：图虫创意

不过，2024年(nian)国庆期间，欢(huan)乐(le)谷推出多种创意活动也收效良好，最终国庆期间累计待游客(ke)超(chao)120万人(ren)次，10月合计接待游客(ke)803万人(ren)次，相比1至9月月均游客(ke)接待量提升20%。

在文(wen)旅热潮之下，抓住(zhu)机会的华(hua)侨(qiao)城，未必不能找到(dao)新的增长点。

03结语

时(shi)代不停变化，对(dui)于华(hua)侨(qiao)城来说，过去的“文(wen)旅+地产”模式在如今已(yi)经似乎难以为继。

在房地产行业(ye)下行之时(shi)，加大营销去化力度(du)、强化流动性管理一度(du)成为华(hua)侨(qiao)城A的主要(yao)发展目标。

也是因此，2024年(nian)下半年(nian)，政策(ce)接连出台之际，华(hua)侨(qiao)城地产业(ye)务基本面(mian)得到(dao)明显改善，但数(shu)据仍(reng)旧不及预期。

在此时(shi)，加强产品创新，做优做强旅游业(ye)务成为华(hua)侨(qiao)城A的另(ling)一大目标。

如今，正是文(wen)旅发展的上升期，华(hua)侨(qiao)城更(geng)需要(yao)做好产品开发，加强产品运营，稳定现金流，进而(er)找到(dao)更(geng)为优质的文(wen)旅产业(ye)发展路径和方向，寻找新的业(ye)务模式。