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| 全国房地产市(shi)场的成交(jiao)主要指标已出(chu)现(xian)好转 |
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| 购房者(zhe)需在房地产回稳(wen)新周期下做出(chu)明智的购房决策 |
文/图 羊城晚报记者(zhe) 徐炜伦
2024年是房地产行业(ye)极为(wei)不平凡(fan)的一年。从中央到(dao)地方，楼市(shi)以(yi)及与其相关的金融、税收等新政频出(chu)，一揽(lan)子政策效(xiao)应叠加，为(wei)楼市(shi)回暖起到(dao)了决定(ding)性作用。国家统计局数据显(xian)示，2024年全年全国新建商(shang)品(pin)房销售9.7亿平方米，同比下降12.9%，但自(zi)2024年5月份(fen)以(yi)来，全国新建商(shang)品(pin)房销售跌幅已连续收窄，四季度新建商(shang)品(pin)房销售面积和金额都实现(xian)了正增长。
信心比黄(huang)金更重(zhong)要。国家统计局局长康义表示：“市(shi)场预期持(chi)续改善。政策效(xiao)应叠加释放，房地产市(shi)场的主要指标连续好转，带动市(shi)场信心在逐(zhu)步(bu)增强。”2024年12月，中央政治局会议提出(chu)“稳(wen)住楼市(shi)”，中央经济(ji)工作会议再次强调(diao)“持(chi)续用力推动房地产市(shi)场止跌回稳(wen)”，再次强调(diao)2025年房地产市(shi)场走向，释放了更加坚定(ding)的稳(wen)楼市(shi)基调(diao)。
在新一轮的房地产回稳(wen)周期下，购房者(zhe)、房地产企(qi)业(ye)等应该(gai)如何踏准入市(shi)节点？本报采访七位行业(ye)知名(ming)专(zhuan)家，希望(wang)从他们的视角中发掘更多有利(li)于房地产市(shi)场各方的真知灼见，进一步(bu)提振房地产市(shi)场发展信心。
冯佩云（合富辉煌广(guang)州公司市(shi)场首席分析师）：
2025年楼市(shi)仍将以(yi)“稳(wen)”字当头(tou)
尽管2024年第四季度，广(guang)州一手住宅市(shi)场呈现(xian)“筑底回稳(wen)”迹象，然而2025年中国经济(ji)仍面临(lin)诸(zhu)多的挑战，同时(shi)还将面对房地产政策强刺激(ji)边(bian)际(ji)效(xiao)应逐(zhu)渐减弱、房企(qi)亏损(sun)扩大(da)等问题(ti)。预计2025年政策仍以(yi)“维稳(wen)”为(wei)主，房地产市(shi)场要实现(xian)“止跌回稳(wen)”，不单是成交(jiao)量，也包括价格(ge)；预计核心区域优质(zhi)物业(ye)更容易实现(xian)“量价企(qi)稳(wen)”。
土地市(shi)场方面，预计2025年房企(qi)资金紧(jin)张的局面可能会进一步(bu)加剧，从而制约房企(qi)的拿地热情；同时(shi)保障性住房供(gong)应的增加，房企(qi)拿地将更为(wei)审慎；预计2025年广(guang)州土拍(pai)市(shi)场分化持(chi)续，核心区住宅用地更受追捧。（文/范晗越）
黄(huang)韬(tao)（广(guang)州中原地产项目部总经理(li)）：
广(guang)州楼市(shi)“价值回归”，2025年将是置业(ye)的好时(shi)机
2025年的广(guang)州楼市(shi)，正从“政策刺激(ji)”转向“价值回归”，毋庸置疑将是一个(ge)置业(ye)的好时(shi)机，购房者(zhe)应密切关注市(shi)场动态，根据自(zi)身需求和经济(ji)实力，适时(shi)做出(chu)明智的购房决策。广(guang)州房价已回到(dao)8年前水平，政策底、市(shi)场底、价格(ge)底“三底叠加”，刚需买家不必等待“最低(di)点”，合适即可出(chu)手。
当前广(guang)州楼市(shi)存在诸(zhu)多积极信号(hao)。一方面，购房咨询量和看房量大(da)幅增加，表明市(shi)场信心在逐(zhu)步(bu)恢复。另一方面，虽然整体市(shi)场价格(ge)保持(chi)稳(wen)定(ding)，但已经出(chu)现(xian)分化，中心区的优质(zhi)楼盘价格(ge)呈现(xian)回升态势，这(zhe)反映出(chu)市(shi)场对高品(pin)质(zhi)房产的需求依(yi)然强劲。
2025年，政策效(xiao)应将继(ji)续发挥作用，并(bing)且还有进一步(bu)优化调(diao)整的空间，无(wu)论(lun)是刚需购房还是改善型需求，在2025年都能在市(shi)场上找到(dao)合适的选择。
（文/黄(huang)士）
彭(peng)澎（广(guang)东(dong)省体制改革研究(jiu)会执行会长）：
新增购买力成为(wei)2025年广(guang)州楼市(shi)的关键变量
2024年被称为(wei)广(guang)州楼市(shi)“政策松绑(bang)年”，政策转向直接释放了积压的购房需求，2024年四季度，非户籍购房占比从28%跃升至41%，“新广(guang)州人(ren)”成为(wei)重(zhong)要购买群体。在2025年，政策效(xiao)应将持(chi)续释放，新增购买力成为(wei)广(guang)州楼市(shi)的关键变量。
此外，政策边(bian)际(ji)效(xiao)应逐(zhu)渐显(xian)现(xian)。当前成交(jiao)量回升更多依(yi)赖经济(ji)复苏带来的新增购买力。若2025年经济(ji)持(chi)续复苏，居民收入预期改善，楼市(shi)或迎(ying)来更稳(wen)固(gu)的“市(shi)场底”。
尽管市(shi)场整体回暖，但2025年广(guang)州楼市(shi)的区域分化或贯(guan)穿全年。其中，供(gong)应过剩与需求收缩的矛盾在外围区域尤(you)为(wei)突出(chu)，二手房挂(gua)牌量居高不下，非核心区房源流动性持(chi)续走低(di)，短期内难改“以(yi)价换量”态势。
（文/黄(huang)士）
肖文晓（克而瑞广(guang)佛区域首席分析师）：
开局表现(xian)超预期，楼市(shi)“小阳春”行情可期
广(guang)州住建局数据显(xian)示，2025年1月（统计周期为(wei)上月26日至当月25日）广(guang)州一手住宅网签面积82.35万平方米，同比增长69%；按照克而瑞发布的自(zi)然月数据来看，1月广(guang)州一手住宅网签面积同样达到(dao)了48.64万平方米，同比增长21%，对比去年春节月（2月）更是大(da)幅增长了93%。由此可见，尽管统计口径不同，但是数据结(jie)论(lun)是基本一致(zhi)的：广(guang)州楼市(shi)在2025年首月实现(xian)了“开门红”。
元宵节前后，广(guang)州房企(qi)和楼盘已经纷(fen)纷(fen)行动起来，积极进行营销造势，而来自(zi)天河、海珠、荔湾的数个(ge)焦点新盘都会在2月份(fen)开放入市(shi)，冲刺小阳春。南粤春来早，奋楫正当时(shi)。乘着政策发力和市(shi)场回稳(wen)的春风，广(guang)州更应积极有为(wei)，从供(gong)需两侧持(chi)续用力，为(wei)接下来的房地产“小阳春”营造良好的市(shi)场氛围。
（文/范晗越）
徐建平（广(guang)州中地行投(tou)资咨询有限公司董事(shi)长）：
市(shi)中心优质(zhi)项目入市(shi)对广(guang)州楼价有引(yin)领作用
2025年，将是广(guang)州市(shi)中心优质(zhi)项目集中入市(shi)的年份(fen)，包括天河区南方面粉厂、绢麻(ma)厂地块，海珠区琶(pa)洲(zhou)地块，越秀区广(guang)州大(da)道(dao)中地块等都将转化成高端项目入市(shi)，是市(shi)场改善客户置换的好机会，它(ta)们也会对整个(ge)市(shi)场的价格(ge)起到(dao)引(yin)领作用。
2025年，广(guang)州一二手楼市(shi)可能会出(chu)现(xian)更进一步(bu)的分化现(xian)象。一手住宅凭着销量及新产品(pin)使(shi)用率的优势，成交(jiao)还有一定(ding)的上升空间。二手住宅，特别是“老破小”产品(pin)房价上涨空间已不大(da)，为(wei)了加快出(chu)货还可能会出(chu)现(xian)局部降价情况，二手房的置换潮，将会促使(shi)二手房交(jiao)投(tou)活跃。
2025年，大(da)湾区之间的互联互通将会进一步(bu)突破，加上限购政策解除、入户放松等政策，将持(chi)续吸引(yin)人(ren)才和资本流入，广(guang)州作为(wei)粤港澳大(da)湾区的核心城市(shi)，具(ju)有多重(zhong)优势，“我对广(guang)州的楼市(shi)发展还是很有信心的”。 （文/陈玉霞）
姚育宾（华南城市(shi)研究(jiu)会常务(wu)副会长）：
2025年广(guang)州楼价将回正轨(gui)，降价呈现(xian)“虎头(tou)蛇尾(wei)”
广(guang)州楼市(shi)去年四季度的成交(jiao)面积节节攀升，已经呈现(xian)止跌回稳(wen)迹象，进入2025年1月，不仅没有受到(dao)春节假期影响(xiang)，而且还呈现(xian)出(chu)逆势热销现(xian)象。由此可见，楼市(shi)经过深度调(diao)整后，重(zhong)新回到(dao)正轨(gui)，预计2025年全年广(guang)州楼市(shi)成交(jiao)量有望(wang)持(chi)续走高。
广(guang)州楼市(shi)房价还会持(chi)续处于市(shi)场博弈状态，但随(sui)着去库存的加速(su)推进，市(shi)场供(gong)需关系逐(zhu)步(bu)平衡，从而带动房价重(zhong)回正轨(gui)，楼市(shi)降价将上演(yan)“虎头(tou)蛇尾(wei)”行情，预计将在2025年年底（即蛇年尾(wei)期）结(jie)束(shu)降价，实现(xian)楼价筑底回升。整体看，2025年广(guang)州楼市(shi)将呈现(xian)先量后价、以(yi)量带价的稳(wen)健发展态势，主要通过增加交(jiao)易量来带动价格(ge)回升。
在新的一年，房企(qi)应该(gai)抓住广(guang)州取消限购、加力推出(chu)优质(zhi)地块以(yi)及大(da)力推动城中村改造和危(wei)旧房改造等重(zhong)要契机，加速(su)去库存，重(zhong)点布局城市(shi)更新项目，获取优质(zhi)土地资源。（文/陈玉霞）
张波（58安居客研究(jiu)院院长）：
改善性需求占比上升趋势显(xian)著
2024年，我国房地产行业(ye)在政策引(yin)导下经历(li)了从优化调(diao)整到(dao)全面托举的转变，未来，随(sui)着政策的不断完善和落实，房地产行业(ye)有望(wang)实现(xian)更加健康、稳(wen)定(ding)的发展。
过去一年，新房市(shi)场改善性需求维持(chi)上升态势，保持(chi)着良好的韧性，2025年改善性需求占比的提升依(yi)然是一个(ge)相对明确(que)的趋势。由于2024年全国土拍(pai)量比2023年减少了将近两成，同时(shi)目前市(shi)场上大(da)量库存集中在去化难度大(da)的三四线城市(shi)或一二线城市(shi)的外围区域，预测2025年商(shang)品(pin)房销售比2024年将下探10%-15%。
对购房者(zhe)而言，2025年是一个(ge)比较合适的入市(shi)时(shi)机，因为(wei)政策的调(diao)整和首付(fu)、利(li)率的下降等利(li)好显(xian)而易见，并(bing)且2025年房地产政策调(diao)整空间已有限，预计未来3-5年，一二线核心城市(shi)的房价仍处于底部，而中小城市(shi)的房价可能上涨。（文/徐炜伦）
