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“2024年，物业类纠纷收案3469起，调解成功3201起，调解成功率提升至92%，最大限度将物业纠纷化(hua)解在前端。”2月6日，河(he)南省新乡市红旗区人民法院院长吴俊喜指着手头的一组数据向《法治日报》记者介绍说。
红旗区法院辖区内(nei)有141个住宅小区和43家物业公司，过去，涌入法院的物业类纠纷让办案法官不堪重负，给社区治理带来很大难度。2024年以来，法院依托区综治中心，聚力联动解纷，探寻(xun)物业纠纷治理“最优解”。
多方联动
物业纠纷涌现(xian)，已成为影响城市基(ji)层社会秩序与市民“获得感”的一个重要因(yin)素(su)。如何化(hua)解小区的物业纠纷，维护居民生活安宁(ning)和小区和谐(xie)稳定(ding)，成为社区治理中亟待破解的课题。红旗区法院从涉案小区平均(jun)缴费、成诉率和败诉率等情况入手，绘制成物业纠纷分(fen)布图，运用红、黄、绿三种色彩标准划分(fen)小区，实施(shi)“一色一策”：“红色”小区矛(mao)盾(dun)多发，业主对物业服务质量不满，需要加大治理力度；“黄色”小区则需要动态跟踪适时(shi)引导；“绿色”小区是最终的治理目标，需要提炼经验、复(fu)制推广(guang)。
红旗区法院经实地走访调查发现(xian)，“红色”小区多数业主对物业服务不满意，业主和物业公司之间的对立情绪严重。找到“病灶(zao)”后，红旗区法院依托红旗区综治中心，协调城建、街道(dao)、居民委员会、水(shui)电热力等相关单位形(xing)成联动机制，扩展纠纷化(hua)解链条。
某小区房(fang)屋漏水(shui)、外墙瓷砖(zhuan)脱落，业主向物业公司反映，却迟迟得不到有效解决，大批(pi)业主拒缴物业费，业主与物业公司对立情绪严重。红旗区法院邀(yao)请(qing)住建、物业公司、开发商、业委会、业主代表坐在一起协商调解，承办法官通过释法析理，促成双方达(da)成和解协议，业主同(tong)意补交物业费用，物业公司配合协助找开发商限期解决漏水(shui)、瓷砖(zhuan)脱落等问题。
一小区因(yin)业主拒交物业费而产生大规模物业纠纷，涉诉业主多达(da)483户，红旗区法院将其中一户业主的案件进入诉讼程序，通过“示范诉讼+多元调解”解决纠纷问题。法院判决后，人民调解员及时(shi)跟进调处(chu)，多数业主接受(shou)调解，实现(xian)“审理一个、调解一批(pi)、教育一片”的效果。
“电动车能(neng)不能(neng)在楼(lou)道(dao)里充电？物业公司应该尽到怎样的提醒(xing)义(yi)务？”红旗区法院挑选有典型意义(yi)的案件，到小区内(nei)开展巡(xun)回(hui)审判，邀(yao)请(qing)小区居民、人大代表、政协委员等现(xian)场观摩(mo)。同(tong)时(shi)采用“庭审+普法”的模式，由审判法官现(xian)场答疑，讲解典型的物业纠纷案例，为业主普及法律知识(shi)，起到以点带面的辐(fu)射效果，提高业主和物业公司的法治意识(shi)。
及时(shi)化(hua)解
2014年，某小区业主韩(han)某家里刚装修好，地下室就遭水(shui)淹(yan)，损失较大。经过协商，原(yuan)物业公司负责人口头承诺，暂不用缴纳物业费，但(dan)并未(wei)签订协议。2024年，物业公司负责人更换，要求(qiu)韩(han)某补交欠(qian)费。双方因(yin)此产生纠纷，物业公司将其诉至法院。
在法院调解下，双方各让一步，物业公司减免(mian)业主部分(fen)物业费，业主一次性补缴剩余欠(qian)费，承诺今后不再以此为由拒缴物业费。
红旗区法院将成诉率介于业主总数的1%-5%之间、上年度败诉率不高于成诉案件的10%的小区标记为“黄色”。这类小区虽未(wei)产生大规模集体诉讼，但(dan)小区内(nei)仍不时(shi)产生纠纷。红旗区法院把梳理出的相关情况通报给红旗区综治中心，区综治中心分(fen)区域指定(ding)调解员为小区定(ding)向联络员，联络员对物业公司服务管理实施(shi)动态跟踪，督促物业公司提升管理水(shui)平，同(tong)时(shi)通过定(ding)期实地走访和线(xian)上交流，向居民了解小区动态，捕捉到矛(mao)盾(dun)纠纷后及时(shi)分(fen)析研判，及时(shi)进行化(hua)解。
2024年12月1日，红旗区综治中心集中约谈(tan)25家物业企业负责人，红旗区法院相关负责人通报物业纠纷案件立案、调解和审判情况。当月，法院收录物业类案件527件，案件调解成功率达(da)67%，得到物业公司和业主的认可。
源(yuan)头预防
“真是太感谢咱们的调解员了，为我们物业公司成功化(hua)解了多起物业纠纷起诉案件，还促使200多户未(wei)起诉的业主主动缴纳物业费……”1月22日，某物业公司负责人专程来到红旗区综治中心表示感谢。
某小区部分(fen)业主以未(wei)入住为由拒绝缴纳物业费。调解员田文生上门(men)了解到，业主对物业公司的管家态度、保安服务礼仪等比较满意，但(dan)因(yin)为未(wei)入住而产生心理不平衡。他释法说理解开业主“心结”，矛(mao)盾(dun)成功化(hua)解。
“我们划分(fen)的‘绿色’小区，业主总体上对物业服务比较满意，绝大多数业主能(neng)及时(shi)缴纳物业费，如果发生物业纠纷，由调解员调解，调解不成则进入诉讼程序，由速裁团队进行快(kuai)速审理并判决结案。”吴俊喜说。
针对“绿色”小区的治理经验，红旗区法院发挥“府院联动”机制作用，与区综治中心、区住建局建立联席会议、信息通报交流等制度，并就物业服务问题多次与市住建局、市物业协会商讨深化(hua)物业服务类案件的治理，健全完善物业纠纷化(hua)解机制，从源(yuan)头预防物业纠纷，实现(xian)社区治理常态化(hua)和规范化(hua)，全面推进平安社区建设。（记者 赵红旗）