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中(zhong)国(guo)网财经12月23日讯 近日，国(guo)家(jia)金融监督管理总局北京监管局与北京市规(gui)划和(he)自然资源委员会联合(he)发布了《关于做好不动产信(xin)托(tuo)财产登记工作的通知(试行)》(以下简称：《通知》)，标志着(zhe)北京市在不动产信(xin)托(tuo)财产登记领域迈出了重要一步，为信(xin)托(tuo)行业规(gui)范发展提供了有力支持。
多位专家(jia)表(biao)示，这是信(xin)托(tuo)行业发展的一个(ge)重要里程碑，将带来新的发展机遇(yu)。用益信(xin)托(tuo)研究员喻智表(biao)示，北京这次的不动产信(xin)托(tuo)财产登记试行，对信(xin)托(tuo)行业是一大利好。资深资管专家(jia)袁吉伟也表(biao)示，这有利于促进以家(jia)族信(xin)托(tuo)为代表(biao)的财富管理服务(wu)信(xin)托(tuo)的发展，推动信(xin)托(tuo)行业回归本源。
信(xin)托(tuo)行业资深分析师帅国(guo)让则认为，未(wei)来，一旦不动产信(xin)托(tuo)财产登记机制得到落地，将有利于保护信(xin)托(tuo)当事人的合(he)法权益，明确界(jie)定信(xin)托(tuo)当事人的权利和(he)义务(wu)，减少因权利不清而(er)产生纠纷。
制度细则明确
《通知》对不动产信(xin)托(tuo)及不动产信(xin)托(tuo)财产登记进行了明确定义。不动产信(xin)托(tuo)是指委托(tuo)人依法将其不动产转移给信(xin)托(tuo)机构(gou)，由信(xin)托(tuo)机构(gou)按照委托(tuo)人的意愿(yuan)以受托(tuo)人名义进行管理、运用和(he)处分的信(xin)托(tuo)业务(wu)。而(er)不动产信(xin)托(tuo)财产登记，则是指委托(tuo)人将国(guo)有土地上已取得合(he)法不动产权证书的不动产相关权利转移给信(xin)托(tuo)机构(gou)，依法向不动产登记机构(gou)申(shen)请(qing)将信(xin)托(tuo)财产权利和(he)其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
为确保不动产信(xin)托(tuo)财产登记的顺利进行，《通知》还明确了办理流程及相关要求。首先，不动产信(xin)托(tuo)成立(li)前(qian)，信(xin)托(tuo)机构(gou)需在中(zhong)国(guo)信(xin)托(tuo)登记有限责任公司办理信(xin)托(tuo)产品预登记，取得产品编码及信(xin)托(tuo)预登记完成通知书。其次，委托(tuo)人与信(xin)托(tuo)机构(gou)需共同签订(ding)信(xin)托(tuo)文件，明确信(xin)托(tuo)目的、信(xin)托(tuo)财产、信(xin)托(tuo)期限、信(xin)托(tuo)当事人的权利义务(wu)等具体内容。最后，委托(tuo)人与信(xin)托(tuo)机构(gou)需共同向不动产登记机构(gou)提出登记申(shen)请(qing)，不动产登记机构(gou)根据契(qi)税完税(或(huo)减免税)凭证、信(xin)托(tuo)文件及中(zhong)国(guo)信(xin)托(tuo)登记有限责任公司出具的证明文件，办理不动产转移登记，并(bing)在不动产权证书附记栏标注“不动产信(xin)托(tuo)财产，信(xin)托(tuo)产品名称：XXX”。
对此，资管研究员袁吉伟指出，由于过去信(xin)托(tuo)财产登记机制缺失，信(xin)托(tuo)财产纳入信(xin)托(tuo)存在制度障碍，北京此次出台不动产信(xin)托(tuo)财产登记办法是非常重要的探(tan)索。
此外，《通知》还对信(xin)托(tuo)财产处置进行了相关规(gui)定。不动产信(xin)托(tuo)财产处置需按照信(xin)托(tuo)文件约定实施，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生转移，或(huo)依据人民政府、人民法院、人民检察院等国(guo)家(jia)有权机关出具的嘱托(tuo)文件办理不动产登记的，需按照有关规(gui)定执行。
不动产信(xin)托(tuo)登记难题仍需关注
《通知》的出台为信(xin)托(tuo)行业带来了新的发展机遇(yu)，但不动产信(xin)托(tuo)登记仍面临一些挑战。其中(zhong)，税务(wu)处理是一个(ge)重要方面。有专家(jia)指出，《通知》明确规(gui)定不动产登记部门(men)在办理信(xin)托(tuo)财产登记之前(qian)，需要审核申(shen)请(qing)人提交的“契(qi)税完税(或(huo)减免税)凭证”。但《通知》并(bing)未(wei)提及其它的缴税凭证，这是否意味着(zhe)委托(tuo)人不需要缴纳个(ge)人所(suo)得税等，仍需进一步明确。
袁吉伟指出，信(xin)托(tuo)财产登记还面临另外一项难题就是税务(wu)处理，现在还没有针(zhen)对信(xin)托(tuo)的税制，可参考借鉴国(guo)外经验，按照实质重于形式的原则，把纳入信(xin)托(tuo)财产的不动产等看作是非交易(yi)过户处理。同时(shi)，也应(ying)防止(zhi)信(xin)托(tuo)成为避(bi)税渠道，我国(guo)还是要继续完善遗(yi)产税、赠与税体系，让信(xin)托(tuo)成为促进财富有序传承的良(liang)好工具，进而(er)推动共同富裕。
长久以来，不动产装入信(xin)托(tuo)还面临税负(fu)问题。如何合(he)理解决这些问题，降低信(xin)托(tuo)设立(li)和(he)运营成本，将是未(wei)来推动不动产信(xin)托(tuo)发展的关键所(suo)在。
喻智向记者表(biao)示，对信(xin)托(tuo)公司而(er)言，不动产信(xin)托(tuo)登记制度对促进服务(wu)信(xin)托(tuo)及公益/慈善信(xin)托(tuo)有明显的支持作用，既可以拓展相关信(xin)托(tuo)业务(wu)的受托(tuo)财产范围、简化操作环节、减少信(xin)托(tuo)设立(li)成本；又可以在一定程度上拓展信(xin)托(tuo)的业务(wu)场景(jing)，比如以房(fang)养老的养老金融产品、不动产家(jia)族信(xin)托(tuo)等。
北京此次先行推行不动产信(xin)托(tuo)登记，不仅为信(xin)托(tuo)行业带来了新的发展机遇(yu)，也为推动信(xin)托(tuo)市场健康发展注入了新的活力。随(sui)着(zhe)政策(ce)的逐步落地和(he)完善，相信(xin)信(xin)托(tuo)行业将迎来更加广(guang)阔的发展前(qian)景(jing)。同时(shi)，我们也期待信(xin)托(tuo)行业能够不断创新和(he)突破，为投资者提供更加优质、高效的服务(wu)，推动信(xin)托(tuo)市场持续健康发展。