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随(sui)着2024年(nian)四季报陆续披露完毕，公募不动产投资信托基金（REITs）交出了一份亮眼的成绩单。Wind数(shu)据显(xian)示，全市场51只披露2024年(nian)四季报的公募REITs，在报告(gao)期(qi)内共取得营业收入35.59亿元，净利润2.58亿元。业内人(ren)士表示，根据底层资产类型的不同，部分(fen)项目在四季度的盈利有所承压，不过从全年(nian)来看，在市产品的业绩达成率仍较为良好。
近年(nian)来，我国公募REITs市场快速发展，制(zhi)度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富。南开大学(xue)金融学(xue)教授田(tian)利辉认为，REITs产品因其自身分(fen)红机制(zhi)稳定、风(feng)险水平适中、流动性更高以及可提供多样化资产配置(zhi)渠道而备受关注。政策支持态度明确，市场稳步扩容，投资者认知度不断提高，这(zhe)使(shi)得REITs市场的活跃度进一步提升，为投资者提供了更好的交易机会。
消费(fei)类基础设施REITs无疑(yi)是2024年(nian)四季度公募REITs中综合表现最优异的资产类型。中金公司研报分(fen)析，从2024年(nian)四季报披露数(shu)据来看，消费(fei)类REITs大部分(fen)项目表现稳中有升，经营有望保(bao)持稳健表现。若(ruo)以季度收入完成度测算（参(can)照招募书口(kou)径(jing)），除金茂REIT和百联REIT外，其余项目季度完成度均在100%以上(shang)，其中首创(chuang)奥莱REIT以及物(wu)美REIT季度收入完成度较高，分(fen)别达132%和120%。
田(tian)利辉表示，消费(fei)类REITs表现突(tu)出的原因是其优质(zhi)底层资产、优良的运营管(guan)理能力和逐渐回暖的消费(fei)市场。消费(fei)类REITs的底层资产通常位于地理位置(zhi)优越、消费(fei)需求强盛的城市核心商圈，运营成熟稳定，具备较强的增长潜力。而且消费(fei)类REITs的原始权益人(ren)通常在商业地产领域深耕多年(nian)，具有较强的运营管(guan)理能力。这(zhe)有助于提升底层资产的运营效率，从而增加REITs的收益。
中信证券首席经济学(xue)家明明分(fen)析，一般会从营业收入、税息折旧及摊销(xiao)前利润、可供分(fen)配金额以及对应完成度，还有客流量、会员数(shu)、当季度开展的一系列营销(xiao)活动等方面，来观测消费(fei)类REITs表现。此外，宏观层面还可能关注资产所在区域的社零等指标。
消费(fei)类REITs底层资产在2024年(nian)四季度的表现与同期(qi)消费(fei)市场回暖密切关联。田(tian)利辉认为，四季报数(shu)据显(xian)示，消费(fei)类基础设施REITs底层资产的出租率维持在高位，整体均在95%以上(shang)，这(zhe)反映出消费(fei)市场的需求和REITs底层资产的优质(zhi)性。消费(fei)市场回暖带来了客流增长，消费(fei)市场的增长为REITs提供了更多的商业机会和租户需求，从而推动了出租率和收益提升。
有公募基金经理表示，会更加关注消费(fei)市场的恢复势头(tou)能否持续，以及长期(qi)趋势的演化。公募REITs的投资期(qi)限很长，在投资完成后(hou)需要长期(qi)经营资产，因此消费(fei)市场的演变趋势是指导项目经营的重要基础，也是做(zuo)年(nian)度预算和中期(qi)规划的依据之一。同时，消费(fei)行为在不同年(nian)龄和区域的结构性变化也是关注的重点。比如年(nian)轻群(qun)体偏向冲动消费(fei)、偏爱个性化产品等多元化的消费(fei)行为等，需要密切关注这(zhe)些变化，以便及时调整投资运营策略(lue)，为店铺的经营、选品的过程提供参(can)考。
业内人(ren)士认为，持续扩大内需已成为当前政策重要引导方向，在此背景下，“以旧换新”“消费(fei)券”等方式或将支撑消费(fei)类REITs的经营表现，这(zhe)也吸引了不少(shao)机构的关注。明明表示，综合战略(lue)配售和网(wang)下数(shu)据来看，目前券商自营、险资等机构均积(ji)极参(can)与了消费(fei)类REITs投资。
结合2024年(nian)四季报披露信息，中金公司认为在当前宏观环境(jing)下，消费(fei)基础设施竞争正发生边际变化：相较于一线城市，二线三(san)线核心零售物(wu)业或能保(bao)持良好的竞争力和增长趋势；消费(fei)更趋于理性，消费(fei)者更注重消费(fei)体验，如运动户外、生活方式、新式餐饮等“强社交属性”“强社群(qun)属性”相关业态的消费(fei)增长较快；目的性消费(fei)、体验式消费(fei)正在逐渐成为趋势；运营商运营能力及品牌价值或进一步赋能消费(fei)基础设施，吸引或覆盖更为广泛的消费(fei)群(qun)体，从而提升项目经营效益。（经济日报记(ji)者 勾明扬）