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每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦(meng)妤
房企美元债再现，发(fa)债方是绿城(cheng)中国(guo)（HK03900，股价9.91港元，市值251.15亿(yi)港元），两笔合计5亿(yi)美元。
不过，此次房企美元债重启呈现双高(gao)，即金额高(gao)和利(li)率高(gao)。
2月18日晚间，绿城(cheng)中国(guo)发(fa)布公告，计划增(zeng)发(fa)本金总额1.5亿(yi)美元的优先票(piao)据，该票(piao)据将与2月13日公布的本金总额3.5亿(yi)美元的原始票(piao)据，构成同一系列票(piao)据，年利(li)率为(wei)8.45%。增(zeng)发(fa)后，绿城(cheng)中国(guo)此次融资本金总额升至5亿(yi)美元，均将于2028年到期，其中新发(fa)的1.5亿(yi)美元票(piao)据发(fa)售价为(wei)票(piao)据本金的100.5%，发(fa)行收益率8.258%。
绿城(cheng)中国(guo)2月21日晚间向(xiang)《每日经济新闻》记者表示：“此次发(fa)行优先票(piao)据不仅(jin)是公司优化债务结构、拓宽融资渠(qu)道的重要举(ju)措，也为(wei)中资地产美元债市场重启打开了窗口(kou)，展现了市场对优质(zhi)房企的信心恢(hui)复，为(wei)行业融资环境改善提供了积极信号。”
“绿城(cheng)中国(guo)成功发(fa)行美元债，标志着在(zai)房企美元债市场长期低迷后的一次‘破冰’。这既代(dai)表了相关(guan)企业的投融资能力持续恢(hui)复，也说(shuo)明(ming)外部(bu)金融机构等对中国(guo)房地产市场和企业的信心。”上海(hai)易居(ju)房地产研(yan)究(jiu)院副院长严跃进(jin)接受每经记者采访(fang)时表示。
房企融资环境在(zai)持续改善
中指研(yan)究(jiu)院统计显示，整个2024年，房地产行业海(hai)外债发(fa)行规模仅(jin)为(wei)69.0亿(yi)元人民币，同比下降(jiang)69.5%。2025年1月房地产企业债券融资总额为(wei)509.8亿(yi)元，但信用债和ABS仍是主力，分别占比51.3%和48.7%。
中指研(yan)究(jiu)院企业研(yan)究(jiu)总监刘水曾指出，房地产开发(fa)企业到位资金规模延续2022年以来(lai)的下降(jiang)态势，实际融资环境仍未显著回(hui)暖。2025年房地产市场恢(hui)复仍面临诸多挑战，企业还是应(ying)提前(qian)筹划现金流，充分利(li)用各类融资政(zheng)策(ce)支持以增(zeng)加资金流入。
在(zai)此背景下，绿城(cheng)中国(guo)的5亿(yi)美元为(wei)行业带来(lai)了破冰契机。
严跃进(jin)认为(wei)：“房企融资环境在(zai)持续改善。绿城(cheng)中国(guo)发(fa)行美元债，也为(wei)其他(ta)优质(zhi)房企融资提供了非常好的示范效应(ying)，有助于推动更(geng)多房企重启境外融资。具备优质(zhi)资产、良好信誉和稳健经营的房企，在(zai)国(guo)际资本市场上将获得更(geng)多融资支持。在(zai)2025年房地产市场止(zhi)跌回(hui)稳、稳中向(xiang)好的发(fa)展过程中，也将持续助力企业的向(xiang)好发(fa)展。”
但也有投资人士对每经记者指出，由于行业整体原因和房企出险等不确定因素，目前(qian)海(hai)外投资人对于房企美元债的态度仍非常谨慎。
事实上，2025年房企仍然面临严峻的偿(chang)债压力。克而瑞在(zai)报(bao)告中提及(ji)，2024年房企债券到期规模达4828亿(yi)元，而发(fa)行规模仅(jin)2158亿(yi)元，房企无(wu)法通(tong)过借新还旧覆盖到期债务。由于近年来(lai)不少房企选择将债务展期或置换(huan)，在(zai)此背景下2025年债务到期规模甚至高(gao)于2024年，达5257亿(yi)元。
现阶段(duan)海(hai)外融资“风险溢价”仍是最大风险
据绿城(cheng)中国(guo)方面透露，本次发(fa)行是2021年以来(lai)亚洲最大规模高(gao)收益房地产美元债券发(fa)行。
每经记者注(zhu)意到，8.45%的利(li)率，在(zai)近年来(lai)为(wei)数不多的房企境外债融资中，属于较高(gao)水平。据克而瑞，由于2024年仅(jin)监测到越秀地产与五矿(kuang)发(fa)行境外债券，票(piao)息区间在(zai)4%～4.6%，经测算境外债券融资平均成本为(wei)4.18%。
不仅(jin)如此，这一利(li)率水平和公司平均融资成本相比也高(gao)出了一大截。近几(ji)年，绿城(cheng)中国(guo)不断压低融资成本和缩减负债规模，一方面，截至2024年6月底，境外债务比重已经从2023年的16.2%降(jiang)至15.5%，同时绿城(cheng)中国(guo)一年内到期债务占总债务比例(li)为(wei)23.8%；另一方面，融资成本也在(zai)不断下降(jiang)，2023年绿城(cheng)中国(guo)平均融资成本降(jiang)到4.3%；2024年中期降(jiang)至4.0%。
令人不解的是，绿城(cheng)中国(guo)既然可以在(zai)境内获得低息融资，为(wei)何要去发(fa)行高(gao)利(li)率的美元债？每经记者就(jiu)此采访(fang)了多位专家，有各种猜测，但没有达成共识。
而不久前(qian)，绿城(cheng)中国(guo)发(fa)布盈(ying)利(li)警告，预计截至2024年12月31日，公司股东应(ying)占利(li)润同比2023年的人民币31.18亿(yi)元下降(jiang)50%以内。
不过，从业绩和拿地表现来(lai)看，2024年，绿城(cheng)中国(guo)全口(kou)径销售1718.3亿(yi)元，位列克而瑞中国(guo)房地产企业销售榜第6名；新增(zeng)土地货值1147亿(yi)元，在(zai)新增(zeng)货值榜排名第4位。进(jin)入2025年，绿城(cheng)中国(guo)又(you)在(zai)杭州、南京等地继续溢价拿地。
在(zai)这样的背景下，行业内其他(ta)房企是否具备同样的发(fa)债条件仍待观察。但即便具备相应(ying)的条件，美元债高(gao)企的利(li)率，仍然令诸多房企“又(you)爱又(you)恨”。
“从全行业角度看，美元债利(li)率高(gao)企的第二(er)大原因是发(fa)债的急迫程度。”严跃进(jin)分析，若是企业本身(shen)有即将到期的债务，也充分理解“未兑(dui)付”对企业的巨(ju)大杀伤力，那(na)么融资急迫性就(jiu)会明(ming)显提高(gao)。此时快速融资是企业快速改善资金状况，防范债务兑(dui)付风险公开化的重要手段(duan)，融资成本自然会提高(gao)。
封面图(tu)片(pian)来(lai)源：视觉中国(guo)-VCG211330431472