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（文/孙梅(mei)欣 编(bian)辑/张广凯(kai)）
2月(yue)20日，上海迎来2025年首场土拍，当天共有虹口、浦东新区、松江和奉贤4宗地块(kuai)出(chu)让。最终4宗地块(kuai)被金(jin)茂+庆隆联合体、华润+越秀联合体、国贸+金(jin)地+星狮联合体、龙湖+建华联合体分别斩获，本场土拍共计揽金(jin)159.26亿元。
其中最获瞩目(mu)的，是上午拍出(chu)的虹口C080302单元hk329-11地块(kuai)地块(kuai)。央企金(jin)茂+庆隆联合体在竞价184轮之后，以89.64亿元的价格，拿下虹口地块(kuai)，以38.2%的溢价、楼(lou)面地价11.74万元/平方米的价格，成为上海虹口“新地王”。按照这一成本价，预计可售楼(lou)面价为12.5万元/平方米。
这一楼(lou)面地价，仅次于去年8月(yue)绿城拿下的上海徐汇斜土地块(kuai)，和去年末宸嘉发展拿下的徐汇龙华地块(kuai)。斜土地块(kuai)的楼(lou)面地价为13.1万元/平方米，龙华地块(kuai)为12.6万元/平方米，分列全(quan)国第单价第一、第二。
开年首场土拍，上海虹口地块(kuai)就刷新了区域纪录，也让市场对从去年末延续的市场表现为之期待(dai)。上海中原(yuan)地产市场分析师卢(lu)文曦(xi)分析认为，有了高楼(lou)面地价的烘(hong)托，让市场更期待(dai)小阳春(chun)的到(dao)来。
竞拍184轮！上海内环再出(chu)稀缺地块(kuai)
虹口地块(kuai)位于曲阳板块(kuai)，在曲阳南路以西，属于内环内位置(zhi)。地块(kuai)周边相当成熟，东南方是地标大盘瑞虹新城，生活配套齐全(quan)，太阳宫、月(yue)亮湾是板块(kuai)内重要(yao)的商业中心(xin)，由于地块(kuai)发展成熟有稀缺性，虹口地块(kuai)在出(chu)让之前，市场就有高价预期。
目(mu)前周边可以参照的楼(lou)盘价格如瑞虹新城，二手房售价超过16万元/平方米，中粮瑞虹海景壹号价格约为17万元/平方米，价格水平无疑给虹口地块(kuai)预留了充(chong)足空间。
优越的区位也让虹口地块(kuai)颇具竞争力，除了金(jin)茂+庆隆联合体之外(wai)，还有中海、招商+绿城联合体、保利(li)发展、华润+越秀联合体参与竞拍，现场竞争颇为激烈，最终现场竞拍次数达到(dao)184轮。
值得注意(yi)的是，近期金(jin)茂出(chu)手频繁，拿地颇为积极。在12月(yue)上海2024年的最后一场土拍上，金(jin)茂和宝冶、招商分别组成联合系，一举拿下3宗地块(kuai)，成交金(jin)额(e)超过百亿，展现了资金(jin)实力和加快在上海土地储备的决(jue)心(xin)。
事实上去年金(jin)茂在上海的在售项目(mu)已经(jing)基本售完，今年只有早前和华润、建发联合拿下的桃浦地块(kuai)，因此在去年末加快补仓。而在年初就重仓市中心(xin)的虹口地块(kuai)，区域位置(zhi)较年末郊区地块(kuai)更为优越，可以看出(chu)金(jin)茂今年想走高端路线，实现利(li)润最大化的目(mu)标。
相较于其他房企，联合体之一的庆隆集团知名(ming)度(du)相对较低(di)，但(dan)实际则是投(tou)资界“老钱”。庆隆集团是新加坡(po)老牌投(tou)资公司，是新加坡(po)知名(ming)房企，实控的黄氏家(jia)族(zu)是新加坡(po)银行(xing)业巨贾，在新加坡(po)、马(ma)来西亚、中国等地都有投(tou)资。
庆隆集团早年就在上海设立投(tou)资公司，在上海长(chang)风、新江湾有沁和园、沁风雅(ya)苑等住宅项目(mu)，以高端住宅产品为主，但(dan)近年来较少出(chu)现在土地市场上。
有意(yi)思(si)的是，本场土拍拿地的新加坡(po)“含量”颇高，除了拿下虹口的庆隆，联合国贸、金(jin)地拿下松江地块(kuai)的星狮地产，也是新加坡(po)知名(ming)房企。早年金(jin)地商置(zhi)收购(gou)了星狮股份(fen)，但(dan)近期星狮已经(jing)多次以资金(jin)方的形式，出(chu)现在上海土拍市场。
在一定程度(du)上也表明，当价格回归到(dao)合理范围时，上海这样一线城市的优质土地，仍然会获得资金(jin)的高度(du)青睐。
房企积极补仓释放回暖信号
除了虹口地块(kuai)，浦口新区地块(kuai)也是当天的热门地块(kuai)，有中海、建发、浦发、保利(li)发展、招商、华润+越秀等6家(jia)拍卖主体参与。最终，华润+越秀联合体以50.9亿元价格、33.4%的溢价拿下该宗地块(kuai)，楼(lou)面地价约为7.47万元/平方米。
这也是华润和越秀在浦东新区新杨(yang)思(si)板块(kuai)内合作拿下的第二宗宅地。去年11月(yue)，华润、越秀、中能(neng)建三家(jia)联合体以总价78.969亿元拿下了临近地块(kuai)，当时的楼(lou)面地价为7.44万元/平方米。由此来看，年初这宗地块(kuai)虽然容积率更高，但(dan)单价和去年基本持平。
在出(chu)让之前，浦东新城地块(kuai)曾被市场寄(ji)予更高期望，市场普遍认为该宗地块(kuai)也会打破区域纪录。但(dan)从最终出(chu)让结果来看，并未达到(dao)更高预期。
国贸+金(jin)地+星狮则以8.15亿元的总价、2.62万元/平方米单价，拿下了松江新城地块(kuai)。这宗地块(kuai)也是当日出(chu)让总价和容积率最低(di)的地块(kuai)，预计未来主打改善型住房群体。
另外(wai)龙湖+建华以约10.56亿元总价，拿下了奉贤新城商住混用地块(kuai)，楼(lou)面地价2.047万元/平方米，为当日单价最低(di)地块(kuai)。
4宗地块(kuai)悉数拍出(chu)揽金(jin)超过159亿元，其中1宗还突破区域单价纪录，跻身全(quan)国榜单，上海首场土拍结果也让市场为之提振(zhen)。加上2月(yue)19日公布的1月(yue)全(quan)国70城房价中，上海二手房价格环比(bi)涨幅达到(dao)0.4%位居全(quan)国之首，似乎也给市场带来一丝“止跌回稳”的气息。
卢(lu)文曦(xi)表示，这场土拍释放了一些积极信号：“市场在转暖向好，尤其对于高总价的高端改善产品，市场预期较为乐观，这一点在去年末的二手房市场交易表现中也有所呈现，也促(cu)使房企拿地更为积极。”
“首场土拍4宗地块(kuai)均溢价出(chu)让，也显示出(chu)对未来市场的信心(xin)。”卢(lu)文曦(xi)表示，从结果来看仍有分化表现，市区2幅地块(kuai)关注程度(du)高于郊区地块(kuai)，国企、央企拿地的坚决(jue)程度(du)也更高：“一方面预示未来市区房价还会向上突破，另一方面，提升楼(lou)市持续好转的预期。”