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2025年开年，首只“日光基”REIT诞生了，公众认(ren)购倍数创公募REITs发行以来历(li)史新高。
1月9日，国泰君安济南能源供热REIT发售结果公告显示，截至2025年1月6日，旗下国泰君安济南能源供热REIT发售结果公告显示，公众投资者有效认(ren)购基金份额数量为122.02亿份，为公众发售初始基金份额数量的813.44倍，创公募REITs公众认(ren)购倍数历(li)史新高。
公众投资者有效认(ren)购申请(qing)实际确认(ren)比(bi)例也刷新历(li)史新低，比(bi)例为0.12293446%。
国泰君安济南能源供热REIT本次募集的基金份额总额为2亿份，由战略配(pei)售、网下发售、公众发售三个部分组成。
按照发售价格计算，网下发售比(bi)例配(pei)售前的募集规模约为369.03亿元；战略配(pei)售基金份额数量为1.5亿份，认(ren)购规模为11.22亿元。据此计算，国泰君安济南能源供热REIT此次发售吸金规模达1292.93亿元（含(han)战略配(pei)售、网下发售和公众发售），是其首发募集规模（14.96亿元）的86.43倍。
REIT 即不动产(chan)投资信(xin)托基金（Real Estate Investment Trusts） ，是一(yi)种通过发行股份或受(shou)益凭证汇集资金，由专(zhuan)门的基金托管机构进(jin)行托管，并委(wei)托专(zhuan)门的投资机构进(jin)行房地产(chan)投资经营管理，将投资综合(he)收益按比(bi)例分配(pei)给投资者的一(yi)种信(xin)托基金。
REITs 投资组合(he)通常包含(han)多类房地产(chan)资产(chan)，地域和类型分散，降(jiang)低单一(yi)房地产(chan)项目对(dui)整体投资的影响。如同时投资写字楼、酒店、住宅等不同类型物业。
上市交易的REITs允许投资者在(zai)证券市场上随时买卖，与直接投资房地产(chan)相(xiang)比(bi)，极大地提高了资产(chan)的流动性。
REITs 主要收入来源于(yu)租金、房地产(chan)增值或抵押贷款利息(xi)，收益相(xiang)对(dui)稳定。例如，商业地产(chan) REITs，只要租户稳定经营并按时支付租金，就(jiu)能为投资者持续带来现(xian)金流。
以本次的国泰君安济南能源供热REIT为例，其底层(ceng)资产(chan)为济南热力(li)集团持有的位(wei)于(yu)历(li)下区、历(li)城区的 232 段(duan)供热管网资产(chan)的所有权及其对(dui)应的经营权利。供热行业作为城市公共服务的重要组成部分，具有需求较为刚性、运营较为稳定的特点，能够产(chan)生持续稳定的现(xian)金流，为投资者提供稳定的收益预期。
这是全国首单市政基础设施(shi)公募 REITs，也是全国首单供热基础设施(shi)公募 REITs，具有一(yi)定的创新性和稀缺性，吸引了众多投资者的关注。
目前，在(zai)资产(chan)荒背景下，公募REITs凭借其高分红，中低风险优势，仍受(shou)到市场较高关注，具备(bei)一(yi)定性价比(bi)和配(pei)置机会。
2024年12月以来，在(zai)利率1.0时代的“资产(chan)荒”和股市无明显突破的行情(qing)下，REITs资产(chan)作为稳健投资的优选品种越来越受(shou)到各方投资者的关注。
此外(wai)，REITs实时指数发布，后续可以期待指数产(chan)品的推出。随着市场规模、流通市值限制等问题的解决(jue)，市场将迎来布局机会。
中国自2020年正(zheng)式推出公募 REITs 试点，已发行多只产(chan)品，底层(ceng)资产(chan)涵盖产(chan)业园区、仓(cang)储物流、保障(zhang)性租赁住房、收费公路等多种类型，2024年REITs新发产(chan)品数量、规模创历(li)史新高。截至2024年12月31日，市场存量REITs达到58单，去年发行的公募REITs数量高达29只，募资规模655亿元，今年新发数量等于(yu)过去三年总和。
中泰证券认(ren)为，REITs是稳健现(xian)金流资产(chan)叠加预期收益率下降(jiang)，后续有望持续受(shou)益。从固收角度看(kan)，国债收益率持续下行，12月2日跌破2%大关，进(jin)入“1时代”，低利率时代意味着低投资收益率时代，全市场预期收益率下降(jiang)，为REITs市场带来增量资金。从权益角度看(kan)，在(zai)低利率环境下，红利资产(chan)因其稳定的现(xian)金流和相(xiang)对(dui)较高的股息(xi)收益率表现(xian)优异，权益将进(jin)一(yi)步夯实低波红利策略。