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房地产深度调整过后(hou)，南京、成都新建(jian)商品住宅销售价格领涨(zhang)70城之首，一线城市一二手房销售价格则(ze)以上(shang)海(hai)深圳(chou)领涨(zhang)。
2月19日，国(guo)家统计局(ju)发布1月份70个大中城市商品住宅销售价格变(bian)动情况(kuang)。数(shu)据显示，2025年1月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比继续上(shang)涨(zhang)，当中上(shang)海(hai)、深圳(chou)领涨(zhang)；二三线城市环比总体略降；一二三线城市同比降幅均持续收窄。
1月份，一线城市新建(jian)商品住宅销售价格环比上(shang)涨(zhang)0.1%，涨(zhang)幅比上(shang)月回落0.1个百分点。其中，北京下降0.4%，广州(zhou)持平，上(shang)海(hai)和深圳(chou)分别(bie)上(shang)涨(zhang)0.6%和0.2%。一线城市二手住宅销售价格环比上(shang)涨(zhang)0.1%，涨(zhang)幅比上(shang)月回落0.2个百分点。其中，北京、上(shang)海(hai)和深圳(chou)分别(bie)上(shang)涨(zhang)0.1%、0.4%和0.4%，广州(zhou)下降0.2%。
在(zai)二线城市中，新建(jian)商品住宅销售价格环比由(you)上(shang)月持平转为上(shang)涨(zhang)0.1%，为2023年6月以来首次上(shang)涨(zhang)；二手住宅环比下降0.3%，降幅与上(shang)月相同。三线城市新建(jian)商品住宅和二手住宅销售价格环比分别(bie)下降0.2%和0.4%，降幅均与上(shang)月相同。
1月份，70个大中城市中，新建(jian)商品住宅销售价格环比上(shang)涨(zhang)城市有24个，比上(shang)月增(zeng)加1个。当中领涨(zhang)的是两个新一线城市南京和成都，均环比上(shang)涨(zhang)0.7%；上(shang)海(hai)、宁波紧随其后(hou)，环比上(shang)涨(zhang)0.6%；无锡、武汉上(shang)涨(zhang)0.5%。二手住宅环比上(shang)涨(zhang)城市有7个，比上(shang)月减少2个。
同比方(fang)面(mian)，1月份，一线城市新建(jian)商品住宅销售价格同比下降3.4%，降幅比上(shang)月收窄0.4个百分点。其中，北京、广州(zhou)和深圳(chou)分别(bie)下降5.7%、8.4%和5.2%，上(shang)海(hai)上(shang)涨(zhang)5.6%。一线城市二手住宅销售价格同比下降5.6%，降幅比上(shang)月收窄1.1个百分点，其中北京、上(shang)海(hai)、广州(zhou)和深圳(chou)分别(bie)下降3.8%、2.3%、10.0%和6.1%。
在(zai)二线城市中，新建(jian)商品住宅销售价格同比下降5.0%，降幅比上(shang)月收窄0.4个百分点；二手住宅同比下降7.6%，降幅比上(shang)月收窄0.3个百分点。三线城市新建(jian)商品住宅和二手住宅销售价格同比分别(bie)下降6.0%和8.2%，降幅均比上(shang)月收窄0.2个百分点。
值得注意的是，在(zai)同比方(fang)面(mian)，70个大中城市的二手住宅销售价格全线下降，当中降幅超10%的城市有12个城市。一手住宅销售价格则(ze)仅(jin)有上(shang)海(hai)、太原同比上(shang)涨(zhang)，其余68城销售价格同比下降。
在(zai)上(shang)海(hai)易居房地产研究院副(fu)院长严跃进看来，经过至少三年的调整，二手房的价格泡沫是最(zui)小的，今年上(shang)半年是买入二手房的最(zui)好阶段。
业界分析(xi)：
“整体房价止跌迹象明显”
中原地产首席分析(xi)师(shi)张大伟(wei)分析(xi)认为，从2024年9月开始，各种(zhong)房地产政策从力度到节(jie)奏，如同给楼(lou)市注入了一针强心剂，极大地提振了市场信心。过去四个月，一线和部分二线城市需求旺盛，房价相对(dui)坚挺，一线城市已经连续上(shang)涨(zhang)多月；而多数(shu)三四线城市则(ze)因库存压力大，房价继续调整中。
“过去几个月的政策效果非常明显，从房价数(shu)据看，整体房价止跌迹象明显，70大城市房价在(zai)10月就(jiu)出现了明显变(bian)化，11—12月份房价继续止跌，1月份新房二手房下调城市只有42个和60个。”不过，张大伟(wei)认为，市场分化仍在(zai)持续，一线城市热度最(zui)高，出现了连续4个月上(shang)涨(zhang)，但随着价格上(shang)涨(zhang)，购房者开始出现了分化，部分购房者再次开始观望(wang)。1月因为春节(jie)的影响，整体成交量和成交价格都出现了明显的涨(zhang)幅放缓(huan)。
张大伟(wei)认为，短期内(nei)居民收入预期弱、房价下跌预期仍在(zai)等(deng)因素(su)依然制约着房地产市场的全面(mian)企稳，2025年楼(lou)市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定(ding)时间恢复。1—2月房地产市场叠加政策井喷后(hou)的空窗(chuang)期，市场有波动的可(ke)能性，最(zui)近也需要出台更多有力度的政策，市场在(zai)3月或有望(wang)出现小阳春。
“上(shang)海(hai)、深圳(chou)房地产市场已完成筑底过程(cheng)”
58安居客研究院院长张波分析(xi)指出，从统计局(ju)公布的1月数(shu)据来看，政策托底效应逐步显现，市场“止跌回稳”的趋势不断强化，但市场信心处(chu)于稳步修复阶段。其中，一二线热点城市稳步迈(mai)入“止跌回稳”。一线城市的一二手房价格持续环比上(shang)涨(zhang)，尤(you)其是上(shang)海(hai)、深圳(chou)的上(shang)涨(zhang)伴随着二手房成交量保持高位，市场已完成筑底过程(cheng)，处(chu)于回升阶段。值得关(guan)注的是，二线城市新房价格环比由(you)持平转为上(shang)涨(zhang)0.1%，是自2023年6月以来首次转正，尤(you)其是南京、杭州(zhou)、成都、武汉的回升动力更强，也是本轮(lun)复苏的带(dai)头城市。
“淡季不淡，往年进入到春节(jie)前(qian)，都是市场的淡季，热度下滑明显，但由(you)于2024年年底翘尾行业，带(dai)动市场热度在(zai)1月依然保持一定(ding)高位”。张波表示，从安居客线上(shang)数(shu)据看，2025年1月，百城二手房挂牌量达到229.8 万(wan)套，同比去年增(zeng)长19.0%，充足的房源为购房者提供了更多的选择(ze)。在(zai)新房中，安居客重(zhong)点监测的全国(guo)重(zhong)点66城显示，建(jian)面(mian)120平方(fang)米以上(shang)四房及以上(shang)户型(xing)的热度占(zhan)比仍然维持向上(shang)的趋势，也意味(wei)着改善型(xing)需求维持上(shang)升态势。
张波认为，2025年市场逐步回暖，热点城市有望(wang)出现小阳春，当中利率(lu)下调、城中村改造(zao)等(deng)政策是关(guan)键，虽不同城市有分化，但市场总体止跌回稳的方(fang)向不变(bian)。
“泡沫最(zui)小，今年上(shang)半年是二手房认购的最(zui)好阶段”
“作为传(chuan)统淡季，1月份新建(jian)商品住宅销售价格上(shang)涨(zhang)的城市从此(ci)前(qian)的23个变(bian)为24个，非常不容易”。上(shang)海(hai)易居房地产研究院副(fu)院长严跃进分析(xi)指出，这进一步说明市场预期在(zai)持续转好，房价方(fang)面(mian)的上(shang)涨(zhang)动力在(zai)增(zeng)强，有望(wang)进一步促进房地产市场一季度的小阳春态势出现。
在(zai)当前(qian)一手房价指数(shu)环比涨(zhang)幅为正的24个城市中，房价指数(shu)上(shang)涨(zhang)TOP5是南京、成都、上(shang)海(hai)、宁波和武汉，当中南京属于非常典型(xing)的市场深度调整的城市。而在(zai)去年12月份和今年1月份，南京均是房价上(shang)涨(zhang)最(zui)快的城市，“这或意味(wei)着，深度调整的二线城市，基本面(mian)修复动力很强，也将成为新一轮(lun)房价上(shang)涨(zhang)的先行代(dai)表”。
严跃进认为，一二线城市一手房价由(you)跌转涨(zhang)是最(zui)大的信号，意味(wei)着此(ci)类城市扮(ban)演了2025年房价上(shang)涨(zhang)和稳中向好的示范代(dai)表，有助于进一步引导市场预期，促进房地产市场的向好发展。
在(zai)二手房市场方(fang)面(mian)，1月份上(shang)海(hai)、深圳(chou)、宁波、成都、无锡、北京和天津出现上(shang)涨(zhang)，“这7个城市都是非常优质的大城市。尤(you)其是上(shang)海(hai)和深圳(chou)，一些(xie)核心区域的二手房客户量明显增(zeng)多，挂牌的价格也开始上(shang)调，这也说明二手房的价格逻辑，即大城市更容易涨(zhang)，小城市相对(dui)会缓(huan)和一点”。
严跃进认为，今年上(shang)半年是二手房认购的最(zui)好阶段，因为价格已经有了至少3年的调整，“二手房的价格泡沫是最(zui)小的。而随着后(hou)续二手房价格企稳，市场的判断又会发生变(bian)化”。
采写：南都·湾(wan)财社记者 邱(qiu)永芬