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中国网财经1月(yue)21日讯 日前，国家统计局发布了2024年全国房地产市场基本(ben)情况，多个指标有所改(gai)善。国家统计局局长康义17日在(zai)国新办(ban)举行(xing)的新闻发布会(hui)上表示，近期房地产市场在(zai)政策(ce)组合拳(quan)作用(yong)下积(ji)极变化增(zeng)多，市场信心在(zai)逐步(bu)提(ti)振。随着存量政策(ce)和增(zeng)量政策(ce)的有效落实，下阶段房地产市场有望继续改(gai)善。
2024年房地产销售端、投资端、融资端表现如何(he)？2025年房地产行(xing)业前景如何(he)？针对(dui)上述问题，中国网财经记者采访(fang)多位专家进行(xing)解读。
销售端：乐(le)观情形下商品房销售面(mian)积(ji)或可止跌
国家统计局数据显示，2024年，新建商品房销售面(mian)积(ji)97385万平方米，比上年下降12.9%，较2023年降幅扩大4.4个百分点。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，较2023年降幅扩大10.6个百分点。
“需求中枢受宏观扰动、二手房分流等多因素影响继续下移，销售额降幅更大主要受价格冲击。”天风研(yan)究房地产联合首席分析师王雯表示，“但从时间维度看(kan)，对(dui)比2023年，得益于政策(ce)积(ji)极引导，单(dan)月(yue)销售增(zeng)速整体呈修复趋势，一三季度末为(wei)基本(ben)面(mian)边际转折点，量价企稳已(yi)具备基础。”
具体来(lai)看(kan)，2024年房地产行(xing)业继续呈调整态势，上半年的“517”新政和下半年的“924”新政，为(wei)市场注入信心，行(xing)业呈阶段性回温态势，核(he)心城市恢(hui)复尤为(wei)明显。
随着“517”新政出台，6月(yue)商品房销售额降幅大幅收窄(zhai)，随后(hou)政策(ce)利好效应边际递减，市场迅速回落，7、8月(yue)跌幅有所扩大。9月(yue)末以来(lai)房地产利好政策(ce)频出，中央政治局会(hui)议首次提(ti)出促进房地产市场止跌回稳的表述，旨在(zai)提(ti)振市场信心、改(gai)善预期，推动房地产市场积(ji)极变化，10、11月(yue)销售数据持续改(gai)善，其中11月(yue)单(dan)月(yue)商品房销售面(mian)积(ji)和销售额同比全年首次回正，分别为(wei)3.25%和 1.38%。
从数据上来(lai)看(kan)，2024年下半年以来(lai)，全国新建商品房销售额、销售面(mian)积(ji)累计同比降幅持续收窄(zhai)，其中销售面(mian)积(ji)累计同比降幅已(yi)连续7个月(yue)收窄(zhai)，销售额降幅连续8个月(yue)收窄(zhai)，尤其是(shi)四季度以来(lai)累计降幅较快收窄(zhai)，市场信心有所修复。
重点城市来(lai)看(kan)，据中指研(yan)究院，10月(yue)重点100城新房销售面(mian)积(ji)同比结束(shu)16连跌，四季度销售持续回升，12月(yue)在(zai)“减税”政策(ce)及集中网签(qian)推动下，多个重点城市市场成交规模出现“翘尾”。
展望2025年，中指研(yan)究指数研(yan)究部总(zong)经理(li)曹晶晶认为(wei)新房销售恢(hui)复仍面(mian)临一些挑战，如：居民收入预期尚未根本(ben)性扭转、有效供给不足、二手房市场对(dui)新房“替代效应”等问题。
根据中指研(yan)究院预测，中性情形下，预计2025年全国商品房销售面(mian)积(ji)同比下降6.3%，乐(le)观情形下，若货币化安置100万套城中村改(gai)造、收储存量房等政策(ce)加快落实，2025年全国商品房销售面(mian)积(ji)或可实现止跌。同时宏观经济运行(xing)企稳、居民就业和收入改(gai)善也是(shi)房地产止跌回稳的必要条件。
投资端：提(ti)供“好房子”的房企才会(hui)脱颖而出
国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%，降幅较上月(yue)扩大0.6个百分点，较2023年降幅扩大1.1个百分点。开发投资连续31个月(yue)负增(zeng)长，开发投资水(shui)平仍处于历史低(di)位。
“受土地供给量价齐跌、销售持续下滑、库存规模高企等因素影响，2024年行(xing)业土地投资与开发规模仍处于低(di)位。”中诚信国际企业评(ping)级部分析师侯一甲表示。
侯一甲指出，2024年以来(lai)，大部分房企仍采取谨慎的开发及投资策(ce)略，整体土地投资及项(xiang)目开发呈收缩态势，央国企仍是(shi)市场投资主力，城投托底土拍市场的情况较为(wei)明显。拿地开工率整体偏低(di)，但房企出于稳健性考虑，新开盘的项(xiang)目大多能够实现盈利。
“2024年，二手房成交比重进一步(bu)上升，受制于市场需求转向二手房市场，房企开发企业面(mian)临较大考验。”麟评(ping)居住大数据研(yan)究院首席分析师王小嫱谈到，“未来(lai)房地产开发企业的集中度将会(hui)继续提(ti)升，市场对(dui)新房的产品要求越来(lai)越高，只有提(ti)供‘好房子’的房企才会(hui)在(zai)市场调整中脱颖而出。”
“最(zui)近两年房企优胜劣汰，一些拿地和新开工房企的资金状况是(shi)不错的，所以对(dui)于2025年房地产新开工指标应持乐(le)观态度。”新开工方面(mian)，上海易居房地产研(yan)究院副(fu)院长严跃进举例2025年1月(yue)各地出现了积(ji)极拿地现象，说(shuo)明一些优质房企在(zai)后(hou)续拿地新开工方面(mian)动力依然(ran)很足。
竣工方面(mian)，受开发投资和拿地等指标的影响，竣工量也在(zai)收缩。严跃进指出，2025年要从好房子的角度持续做(zuo)好保交房工作，同时加大对(dui)优秀案(an)例的积(ji)极宣传。
展望2025年，严跃进预测房地产开发投资类指标跌幅可控。同时，在(zai)系列金融和财政政策(ce)支持下，房地产开发投资指标有结构方面(mian)的优化，积(ji)极落实好“严控增(zeng)量、优化存量、提(ti)高质量”的导向。
曹晶晶认为(wei)，盘活闲置存量土地将是(shi)2025年促进投资开工“止跌回稳”的关键，只有投资开工恢(hui)复，才能增(zeng)加市场有效供应，推动市场进入新的循环。
融资端：更倚重企业自身(shen)经营(ying)能力
2024年房地产开发企业到位资金107661亿元，比上年下降17.0%，虽然(ran)行(xing)业到位资金降幅连续收窄(zhai)9个月(yue)，但降幅较2023年扩大4.6个百分点，整体行(xing)业资金压力仍存。
2024年以来(lai)行(xing)业融资政策(ce)进一步(bu)宽松，“白名单(dan)”等政策(ce)亦(yi)不断推进，行(xing)业融资环境持续改(gai)善。
从政策(ce)方面(mian)来(lai)看(kan)，2024年1月(yue)，中央推动建立房地产融资协调机(ji)制，并要求各地政府(fu)积(ji)极落实，并在(zai)“924”新政中进一步(bu)提(ti)出加大“白名单(dan)”项(xiang)目贷款投放力度;截至 2024年 11 月(yue)末，全国房地产“白名单(dan)”项(xiang)目的投放金额已(yi)经超过(guo) 3.6万亿元，预计全年将超过(guo)4万亿元。
公募REITS方面(mian),2024年7月(yue)26日，国家发展改(gai)革(ge)委(wei)公布《关于全面(mian)推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)项(xiang)目常态化发行(xing)的通知》(1014号文)，部署推进REITS常态化发行(xing)工作，2024年新成立REITS产品数量达到29只，发行(xing)规模超640亿元，创历年新高;截至2024年末，公募REITS产品数量已(yi)达58只，合计发行(xing)规模达1609.69亿元。
此外,9月(yue)24日，央行(xing)将“金融16条”和经营(ying)性物业贷款两项(xiang)政策(ce)延期至2026年末，该(gai)举措有利于进一步(bu)缓解房企在(zai)保交楼、现金流及偿债等方面(mian)的压力。
王雯认为(wei)，2024年融资端信用(yong)收缩力度较轻，更倚重企业自身(shen)经营(ying)能力。他具体分析，2024年房企到位资金继续缩减，较国内贷款，预收款、按揭贷同比降幅更大，反映(ying)信用(yong)收缩力度相对(dui)较轻，主要或源于供给侧出清(qing)程度已(yi)较高、白名单(dan)等融资政策(ce)对(dui)冲等因素，也反映(ying)自身(shen)经营(ying)回款能力对(dui)企业现金流影响逐步(bu)加大。
展望2025年，王小嫱表示随着政策(ce)的持续发力，如“白名单(dan)”项(xiang)目贷款审批通过(guo)金额的增(zeng)加等，房企的资金面(mian)总(zong)体压力或改(gai)善，但仍难以扭转下行(xing)态势，预计2025年房企到位资金降幅有望收窄(zhai)至8%左右。(作者：谭(tan)梦(meng)桐)