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2月20日，上海土地市场迎来(lai)新春后首拍。4宗现(xian)场交易地块(kuai)中，最(zui)高竞(jing)价轮数高达180轮，溢价率均突破10%，土地市场热度攀升(sheng)。
此次出让的地块(kuai)包括4宗涉宅用地，总出让面积约9.6万平方米，总起始价119.24亿元，最(zui)终(zhong)4宗地块(kuai)均溢价成交，总成交价达159.26亿元。
中指研究院上海分析师苏晓东(dong)点评称：“本轮土拍是(shi)春节后上海土拍市场的良好开(kai)端，稀(xi)缺地块(kuai)继续受到房企热捧。土拍市场高涨的热情或将传导至新房市场，加(jia)之上海购房政策仍有放松的空间，有助稳定(ding)购房者预(yu)期，有利于上海房地产市场整体企稳。”
180轮竞(jing)价，金茂(mao)携手新加(jia)坡庆隆拿下虹口区热地
本批次土拍备受关注的地块(kuai)为虹口区C080302单(dan)元hk329-11地块(kuai)。该地块(kuai)周边相当成熟，地块(kuai)北面就是(shi)地铁10号线邮(you)电新村站(zhan)，是(shi)内环内稀(xi)缺的“黄金宝地”。
今日上午，虹口区地块(kuai)共吸引五家房企主(zhu)体参与竞(jing)价，分别是(shi)中海、保利发展(zhan)、招商+绿城、华润+越秀、金茂(mao)+庆隆，竞(jing)价过程相当激烈。经(jing)过180多(duo)轮竞(jing)价，最(zui)终(zhong)被(bei)金茂(mao)联合体以89.63亿元拿下，溢价率38.2%，楼面价约为11.75万元/平方米。
上海中原地产资(zi)深分析师卢文曦表示：“近期金茂(mao)拿地较为积极。去年12月金茂(mao)拿下3幅地块(kuai)，加(jia)大了在上海的土储力度。相比去年底(di)在郊区拿地，这次其‘杀’到市中心，地块(kuai)质量毋庸置疑，继续走高端路线，实(shi)现(xian)利润最(zui)大化。”
值得一提的是(shi)，虹口区地块(kuai)东(dong)南方向就是(shi)地标大盘瑞(rui)虹新城。当前瑞(rui)虹新城的二手房价格(ge)已达9万-14万元/平方米。对(dui)此，卢文曦也认为，以目前约11.75万元/平方米的楼面价来(lai)看(kan)，未来(lai)该楼盘售价可能达到16万元/平方米。
此次拿地的房企主(zhu)角金茂(mao)，去年全年销售额982.55亿元，在克而瑞(rui)统计的房企销售排行榜中位列第12位，相比2023年上升(sheng)一位。而与金茂(mao)组(zu)成联合体的另外一家企业新加(jia)坡庆隆集团(tuan)，是(shi)一家以金融投资(zi)为主(zhu)的投资(zi)机构，在住宅开(kai)发领域以开(kai)发高端住宅著称，它的背后站(zhan)着新加(jia)坡豪门之一的黄祖耀家族。此前，庆隆集团(tuan)也在上海开(kai)发过项目，即普陀长风板块(kuai)的沁(qin)和(he)园，其二手房的房价在11.5万元/平方米左右。
苏晓东(dong)点评表示：“虹口瑞(rui)虹新城地块(kuai)位于内环内，属(shu)于稀(xi)缺地块(kuai)，周边交通便利、配套成熟，新房供应极少，未来(lai)或可有效(xiao)填补板块(kuai)内供应空缺。地块(kuai)最(zui)终(zhong)成交价89.64亿元，刷新上海实(shi)行‘双高双竞(jing)’政策以来(lai)的总价纪录。”
华润越秀联合体补仓浦东(dong)，民企龙湖加(jia)码(ma)奉(feng)贤
今日另一宗溢价率较高的地块(kuai)为浦东(dong)新杨思(si)地块(kuai)，位于中环线内，距离地铁6号线高青路站(zhan)较近，周边生活配套成熟，且新杨思(si)板块(kuai)规划(hua)宅地极少，因此该地块(kuai)极具稀(xi)缺属(shu)性(xing)。
该地块(kuai)吸引了包括中海、建发、保利发展(zhan)、浦发、招商蛇口、华润置地+越秀联合体共6家竞(jing)买人参与，经(jing)过76轮竞(jing)价，最(zui)终(zhong)该地块(kuai)由华润置地+越秀联合体竞(jing)得，成交价50.9亿元，成交楼面价74695元/平方米，溢价率33.38%。
卢文曦分析：“今天(tian)成交的这块(kuai)地之所以关注度高，是(shi)因为就在新杨思(si)上园的南面，其是(shi)区域的楼面价‘地王’，项目销售价格(ge)为9.9万元/平方米。新出让地块(kuai)起始楼面价比隔壁‘地王’低1.8万元/平方米，板块(kuai)热度也随之走高。”
苏晓东(dong)补充(chong)表示：“该地块(kuai)邻近去年七批次新杨思(si)地王，也是(shi)由中能建、华润置地、越秀联合体竞(jing)得，拟打造建筑(zhu)面积约115-140平方米的小高层以及约170-220平方米的叠墅。未来(lai)，华润置地或将两(liang)个地块(kuai)联合打造，提供高层、小高层、叠墅等多(duo)种产品，带动新杨思(si)板块(kuai)房价上涨。”
此外，松江新城西区地块(kuai)虽位于外环外，距离地铁较远，但邻近大学城、广富林公园、泰晤士小镇等优质配套，周边别墅楼盘林立但基本无新房供应，同时该地块(kuai)容积率仅1.2，未来(lai)或可有效(xiao)增加(jia)区域内高品质低密产品，该地块(kuai)最(zui)终(zhong)由国贸、金地、星狮组(zu)成的联合体竞(jing)得，成交价8.15亿元，成交楼面价26216元/平方米，溢价率13.98%。
同样位于外环外的奉(feng)贤区南桥新城地块(kuai)，距离地铁5号线奉(feng)贤新城站(zhan)较近，周边生活配套较为完善，且分布有多(duo)块(kuai)去年成交的宅地。该地块(kuai)最(zui)终(zhong)由龙湖与建华联合体竞(jing)得，成交价10.57亿元，成交楼面价20473元/平方米，溢价率16.54%。
值得一提的是(shi)，此番(fan)拿地是(shi)龙湖连(lian)续第5年落子(zi)上海。2021年，龙湖通过联合拿地方式(shi)获取上海江桥商住办(ban)地块(kuai)及自贸区临港新片区纯(chun)宅地；2022年，龙湖独(du)资(zi)竞(jing)得松江广富林纯(chun)宅地，打造了龙湖松江御湖境；2023年，龙湖拿下嘉定(ding)江桥商住办(ban)地块(kuai)，打造龙湖虹桥青云阙；2024年，龙湖建华联合体竞(jing)得奉(feng)贤新城一地块(kuai)即去年的“日光盘”龙湖奉(feng)贤观(guan)萃。
而龙湖此次加(jia)仓奉(feng)贤新城也和(he)其去年销售业绩相关。2024年，龙湖在上海奉(feng)贤的项目均取得了不错的市场表现(xian)。其中，龙湖奉(feng)贤观(guan)萃项目首开(kai)即“日光”，同时也是(shi)上海为数不多(duo)的外环外因认筹爆满触发积分的代表楼盘之一，去年全年销售额达到27亿元，目前已经(jing)清(qing)盘。此外，龙湖奉(feng)贤天(tian)街2024年全年客流(liu)1850万人次，全年销售额约16.5亿元。由此，今日龙湖加(jia)仓也体现(xian)了其深耕上海的思(si)路。
图/中指研究院
业内：土拍热度上升(sheng)或助力“小阳(yang)春”行情
今天(tian)是(shi)上海新春首场土拍，4宗地块(kuai)均高溢价成交，溢价率最(zui)低为13.98%，最(zui)高为38.2%，其热度可见一斑。
苏晓东(dong)表示：“本轮土拍是(shi)春节后上海土拍市场的良好开(kai)端，稀(xi)缺地块(kuai)继续受到房企热捧。土拍市场高涨的热情或将传导至新房市场，加(jia)之上海购房政策仍有放松的空间，有助稳定(ding)购房者预(yu)期，有利于上海房地产市场整体企稳。”
对(dui)于今天(tian)的土拍，卢文曦点评称：“今天(tian)成交的四(si)幅地块(kuai)均有溢价产生，说明房企在拿地的积极性(xing)上继续保持不错的信心，也显示出对(dui)未来(lai)市场的信心。今天(tian)最(zui)大特点是(shi)4块(kuai)地都是(shi)联合拿地。虹口、浦东(dong)地块(kuai)总价高，联合拿地可以理解，但两(liang)幅郊区地块(kuai)也联合拿地，则显示出房企谨慎的一面，小股投资(zi)、分散资(zi)金压力，即便遇到去化压力也可以尽可能降低对(dui)企业营(ying)收的影(ying)响(xiang)。”
“当然(ran)，此次土拍结果还是(shi)显示出了分化，市区的两(liang)幅地块(kuai)热闹(nao)程度要高于郊区地块(kuai)，国企、央企拿地的坚决程度相当高。一方面预(yu)示未来(lai)市区房价还会向上突破，另一方面，提升(sheng)楼市持续好转的预(yu)期。有了高楼面价的烘托，接下来(lai)的‘小阳(yang)春’行情更值得市场期待。”卢文曦补充(chong)说。
新京报贝壳财经(jing)记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对(dui) 穆祥桐(tong)