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高开(kai)低走的(de)新房，也印证了前期市场真实的(de)心态。
新房市场接受度如何，在开(kai)盘后的(de)第(di)一(yi)天，也会揭晓。
开(kai)价埋下伏笔
位于前海妈湾(wan)的(de)湾(wan)啟紫荆(jing)府开(kai)盘结果出(chu)炉。
上周(zhou)末开(kai)盘，320套房源，共321批客户入围，根据案场传出(chu)的(de)去化情况来看，开(kai)盘当天卖了约168套，去化率(lu)约53%。
这意味着，湾(wan)啟紫荆(jing)府未能延续新政新房的(de)热度。
在这之(zhi)前，市场预(yu)期的(de)是，认筹比达到了1:1，去化表现应该(gai)能到七八成(cheng)。
而这样的(de)去化成(cheng)绩，还是建立在项(xiang)目(mu)提前冻(dong)资，释放出(chu)约“95折(she)”，折(she)后总价约894万起的(de)情况下。
还比不上光明中心的(de)振业天境云庭第(di)二批次(ci)去化表现。
振业天境云庭109套住宅，备案均价约4.89万/㎡，220批客户入围，开(kai)盘当天去化约8成(cheng)。
但这也是前海罕见的(de)一(yi)次(ci)去化表现。
上一(yi)次(ci)去化表现不佳的(de)是位于前海前湾(wan)的(de)一(yi)湾(wan)臻邸。
当初一(yi)湾(wan)臻邸是因为有竞品抢先(xian)入市，位置上距离近，价格上也相对便宜了，所以分流(liu)了一(yi)些客户。
2023年6月(yue)24日，深(shen)业云海湾(wan)共推出(chu)住宅919套住宅，备案均价约91294元(yuan)/㎡，单价区(qu)间约8—10.5万/平，总价区(qu)间约900-1931万/套，意向登记(ji)批次(ci)1460批，最终(zhong)成(cheng)交900套，开(kai)盘当日去化率(lu)超98%，当天销售额超100亿(yi)元(yuan)。
而2023年6月(yue)28日，一(yi)湾(wan)臻邸共推出(chu)645套住宅，备案均价约106661元(yuan)/㎡，单价区(qu)间约9.1—11.9万/平，总价区(qu)间约901—1785万/套，意向登记(ji)批次(ci)540批，开(kai)盘当天销售约33亿(yi)元(yuan)，约240套，去化率(lu)约37%。
如今看来，湾(wan)啟紫荆(jing)府备案均价约107828元(yuan)/㎡，单价区(qu)间约9.24—11.82万/平，总价区(qu)间约949—1689万/套，即使推售的(de)货量(liang)比较少，仅有319套，是一(yi)湾(wan)臻邸当年的(de)一(yi)半，但也难逃(tao)去化不畅(chang)的(de)情况。
新房的(de)背后
湾(wan)啟紫荆(jing)府的(de)去化结果，也折(she)射出(chu)几个事实。
第(di)一(yi)，市场的(de)暖(nuan)意还是很脆(cui)弱(ruo)，并且经不起一(yi)丁点考验。
即使是前海这样的(de)热门(men)区(qu)域(yu)，市场的(de)韧性(xing)也经不起价格的(de)考验。
从备案价格的(de)水平可以看到，项(xiang)目(mu)的(de)价格门(men)槛相比过(guo)去前海的(de)新房，高出(chu)一(yi)些。
虽然后续项(xiang)目(mu)可以通过(guo)折(she)扣(kou)的(de)方式(shi)，把价格压下来，但意向购房者(zhe)的(de)心态也会动摇。
第(di)二，对于存在短板的(de)项(xiang)目(mu)，手拿资金(jin)的(de)潜在购房者(zhe)，依旧(jiu)很挑剔。
即使在回暖(nuan)的(de)背景下，项(xiang)目(mu)的(de)推盘心态高了起来，但购房者(zhe)心态依旧(jiu)保守。
第(di)三(san)，9月(yue)底的(de)新政的(de)边际(ji)效力(li)已经出(chu)现衰减(jian)，对于原本挤压的(de)购房需求(qiu)，已经在10月(yue)以及11月(yue)集中消耗了一(yi)批。
最明显的(de)，11月(yue)深(shen)圳新房住宅的(de)网签量(liang)达到了8076，比2021年1月(yue)以来，任何单月(yue)的(de)网签量(liang)都要高。
要知道，2020年—2021年深(shen)圳牛市阶段(duan)，新房住宅单月(yue)网签量(liang)超过(guo)8000套的(de)，也就只有2021年1月(yue)。
但深(shen)圳12月(yue)，新房推售加速，开(kai)盘密(mi)集，1-23日新房网签住宅套数为5033套，而12月(yue)剩余一(yi)个星期收尾，绝大概率(lu)整(zheng)个月(yue)度新房住宅网签的(de)总量(liang)是达不到8000+套了。
第(di)四，竞品面(mian)前，价格才是王道。
同样位于妈湾(wan)的(de)观山(shan)海项(xiang)目(mu)，258套110—116平住宅，虽然位置，地段(duan)，周(zhou)边配套不如湾(wan)啟紫荆(jing)府，但备案均价约84912元(yuan)/㎡，单价区(qu)间约7.14—9.55万/平，总价区(qu)间约788—1105万/套。
而项(xiang)目(mu)开(kai)盘在前，在价格吹风(feng)上就已经提前透支了购房者(zhe)的(de)预(yu)期，给出(chu)9字头的(de)价格预(yu)期。
但实际(ji)价格不仅高于9字头的(de)预(yu)期，也远高于观山(shan)海8字头的(de)备案均价。
而两个项(xiang)目(mu)步行距离约3.3公里。
所以，湾(wan)啟紫荆(jing)府去化不及预(yu)期，也在预(yu)料之(zhi)内。
不过(guo)，根据一(yi)湾(wan)臻邸的(de)备案结果，尽(jin)管开(kai)盘的(de)初始去化表现一(yi)般(ban)，但项(xiang)目(mu)在经过(guo)五百多天的(de)顺销期后，645套住宅，在深(shen)圳房地产信息平台上显示，仅剩1套住宅期房待售。
这就意味着，尽(jin)管湾(wan)啟紫荆(jing)府开(kai)盘去化一(yi)般(ban)，后续顺销清(qing)盘也只是时间问题。
作者(zhe) | 骑醉酒大鲨鱼