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中国网财经12月27日(ri)讯 12月24日(ri)至25日(ri)，全国住房城乡建设工作(zuo)会议在北京(jing)召开。会议对2024年4大(da)板块的重点任务进行了盘点，提出了2024年房地产市场出现积极变化。会议还明确了2025年全国住建工作(zuo)的五项(xiang)重点任务。
专家在接受中国网记者采访时(shi)表示(shi)，2025年，持续用力(li)推动房地产市场止跌(die)回稳是重中之重，乐观情形下，若城中村(cun)改造及收储存(cun)量(liang)房等(deng)加快落实，居民(min)置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可(ke)实现止跌(die)。
2024年房地产市场出现积极变化
会议指出，2024年房地产市场出现积极变化。
10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同(tong)比、环比双增长；保交房攻坚战完成(cheng)既定目标，已交付住房338万套；地级(ji)及以上城市全部建立房地产融资协调机(ji)制，“白名单”项(xiang)目扩围增效；主要大(da)中城市编制实施2024年住房发展年度计划；城中村(cun)改造扩围至300多(duo)个城市，实施城中村(cun)改造项(xiang)目1790个，建设筹集安置住房161.7万套，改造城市危旧(jiu)房7.4万套(间)；建设筹集配售型保障性(xing)住房、保障性(xing)租赁住房、公租房共计172万套(间)；支(zhi)持全国2050万缴存(cun)人提取住房公积金2402亿元用于支(zhi)付房租，通过试点累计100多(duo)万名灵活就业人员(yuan)纳入制度覆盖范围。
“房地产市场的积极变化，并不是交易量(liang)稳定单维度的考(kao)核，而是多(duo)重目标的实现。”广东省住房政(zheng)策研究中心首席研究员(yuan)李宇(yu)嘉在接受中国网财经记者采访时(shi)表示(shi)。
在李宇(yu)嘉看来，房地产市场的积极变化既体现在市场止跌(die)回稳，也体现在防风险，既有需求端降门槛等(deng)传统纾困措施，也有白名单机(ji)制、城中村(cun)改造等(deng)纾困创新模式，既有传统模式稳市场，也需要新模式……
此外，会议上还提出，好房子建设有序推进，举办中国建筑(zhu)科技展，集中展出167项(xiang)数字(zi)化、工业化、智能化发展的新成(cheng)果(guo)、新技术(shu)、新应用，重点展示(shi)新建好房子、旧(jiu)改好房子样板。发布《好住房技术(shu)导则(ze)》，引(yin)导房企积极建设好房子。
“这是未来住房发展增量(liang)空间的重要内容。”李宇(yu)嘉认为，2024年，住建部一直在探索好房子的技术(shu)指标，建设导则(ze)等(deng)，目前取得了积极的进展，基础制度和标准初(chu)步形成(cheng)。下一步将在各地落地，满足(zu)最广泛(fan)群体的改善型住房需求。
2025年“止跌(die)回稳”仍排任务首位
本(ben)次(ci)会议明确了2025年全国住建工作(zuo)的五项(xiang)重点任务，分别为持续用力(li)推动房地产市场止跌(die)回稳，推动构建房地产发展新模式，大(da)力(li)实施城市更新，打(da)造“中国建造”升级(ji)版(ban)和建设安全、舒适(shi)、绿色、智慧(hui)的好房子。
值得一提的是，“持续用力(li)推进房地产市场止跌(die)回稳”位居五大(da)任务之首。
具体来看，会议从供需两方(fang)面明确了具体举措发力(li)稳住楼(lou)市。需求方(fang)面，会议强(qiang)调要把(ba)“四(si)个取消、四(si)个降低、两个增加”各项(xiang)存(cun)量(liang)政(zheng)策和增量(liang)政(zheng)策坚决落实到(dao)位。
大(da)力(li)支(zhi)持刚性(xing)和改善性(xing)住房需求。中指研究院政(zheng)策研究总监陈(chen)文静预计，核心城市限制性(xing)政(zheng)策有望进一步优化，北上深继续放松限购政(zheng)策；降低房贷利率、核心城市降低首付比例、降低交易税费等(deng)均具备空间。
有效发挥(hui)住房公积金支(zhi)持作(zuo)用。据中指监测，2024年各地出台公积金相关政(zheng)策超400条，从提高贷款(kuan)额度上限、支(zhi)持支(zhi)付首付款(kuan)、延长还款(kuan)期限、优化套数认定等(deng)方(fang)面进行优化调整，其中，针(zhen)对多(duo)孩家庭提高贷款(kuan)额度上限是多(duo)城公积金政(zheng)策的侧重点之一。
“此次(ci)会议，关于住房公积金的提法被明显单列，意味着 2025 年住房公积金的政(zheng)策会持续发力(li)，是各地要明确的重点方(fang)向。”上海(hai)易居房地产研究院副院长严跃(yue)进指出。
“如各地继续提高公积金贷款(kuan)额度、延长贷款(kuan)期限等(deng)，多(duo)孩家庭、人才等(deng)人群的支(zhi)持力(li)度或更大(da)。”在陈(chen)文静看来，全国层面降低公积金贷款(kuan)利率也存(cun)在一定预期。
加力(li)实施城中村(cun)和危旧(jiu)房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大(da)城中村(cun)改造规模。
“2025年城中村(cun)改造的配套政(zheng)策有望继续完善，加快城中村(cun)改造节奏。”陈(chen)文静谈到(dao)，“随着各项(xiang)配套政(zheng)策跟进落实，货币化安置城中村(cun)改造或将在2025年新房销售中发挥(hui)实质性(xing)带动作(zuo)用，将是促进新房销售止跌(die)回稳的关键举措之一。”
记者了解到(dao)，近期部分城市已通过城中村(cun)改造专项(xiang)借款(kuan)、房票安置结合的方(fang)式，实现了较好的新房销售去化，如郑州。
供给(gei)方(fang)面，本(ben)次(ci)会议继续强(qiang)调商品房建设要严控增量(liang)、优化存(cun)量(liang)、提高质量(liang)，重点提及要增加保障房供给(gei)。
从政(zheng)策强(qiang)调的排序来看，严跃(yue)进认为，商品房的工作(zuo)要比保障房的工作(zuo)更需要重视。他还指出，商品房的工作(zuo)也发生了重大(da)变化，从增量(liang)转向了存(cun)量(liang)。
展望2025年，陈(chen)文静认为应完善存(cun)量(liang)商品房收储政(zheng)策。在收购主体、收购价格和住房用途方(fang)面给(gei)予城市政(zheng)府更大(da)自主权。同(tong)时(shi)，多(duo)措并举盘活商办用房，存(cun)量(liang)商办用房转为租赁房或是重要方(fang)向。
此外，陈(chen)文静还表示(shi)落实专项(xiang)债收购存(cun)量(liang)闲置土(tu)地政(zheng)策，继续完善相关配套政(zheng)策，加速推动土(tu)地“去库(ku)存(cun)”，改善市场供求关系及企业资金状况也将是供给(gei)端明年的重点工作(zuo)之一。
推动构建房地产发展新模式
本(ben)次(ci)会议还明确了推动构建房地产发展新模式的五个方(fang)面，包括：一是加快发展保障性(xing)住房，增加改善性(xing)住房特别是好房子供给(gei)；二是建立“人房地钱”要素联动机(ji)制；三是有力(li)有序推行现房销售，优化预售资金监管；四(si)是加快建立房屋全生命周期安全管理制度；五是完善房地产全过程监管。
“2024年对于改善型需求，更多(duo)从需求端或购房端入手。但此次(ci)会议比较明确提及改善性(xing)住房的供给(gei)，尤其是和好房子进行结合。”在严跃(yue)进看来，完善住房供应体系是房地产发展新模式5项(xiang)工作(zuo)的首要内容。相关房企应积极研究一系列涉及改善型住房的拿地和开发投资等(deng)内容，持续优化产品设计。
值得一提的是，根据中指研究院监测，目前全国已有多(duo)地在新供应地块中持续优化容积率和计容规则(ze)，引(yin)导和鼓励房企打(da)造更优质的产品，提升购房者居住体验。
陈(chen)文静预计后续将有更多(duo)城市继续优化供给(gei)端政(zheng)策，为“好房子”供给(gei)提供支(zhi)持。而“好房子”不断放量(liang)，也有望进一步引(yin)导改善性(xing)住房需求释放，促进市场修复。
“未来商品房和保障房都(dou)要以需定供。”对于推动建立“人房地钱”要素联动新机(ji)制，李宇(yu)嘉认为，目的是摸清底(di)数(有多(duo)少房、有多(duo)少人)厘清需求，这样供应出来的房子才不会过剩。
展望2025年，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，中性(xing)情形下，陈(chen)文静预计2025年全国商品房销售面积同(tong)比小幅下降；乐观情形下，若城中村(cun)改造及收储存(cun)量(liang)房等(deng)加快落实，居民(min)置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可(ke)实现止跌(die)。(作(zuo)者：谭梦桐)