“房地产市场的积极变化，并不是(shi)交易量(liang)稳定单维度的考核，而是(shi)多(duo)重目标的实现。”广东(dong)省住房政(zheng)策研究(jiu)中心首席(xi)研究(jiu)员李(li)宇(yu)嘉在接受中国网财(cai)经记者采访时(shi)表示(shi)。

在李(li)宇(yu)嘉看来，房地产市场的积极变化既体现在市场止跌(die)回(hui)稳，也体现在防风险，既有需求端降(jiang)门槛等传统纾困措施，也有白名单机制、城中村改造等纾困创新模式，既有传统模式稳市场，也需要新模式……

此外，会议上还提出，好房子建设有序推进，举办中国建筑科技展，集(ji)中展出167项数字化、工业化、智能化发展的新成果、新技术(shu)、新应用，重点展示(shi)新建好房子、旧改好房子样板。发布《好住房技术(shu)导则》，引(yin)导房企积极建设好房子。

“这是(shi)未来住房发展增(zeng)量(liang)空间(jian)的重要内容。”李(li)宇(yu)嘉认为，2024年，住建部一直在探(tan)索好房子的技术(shu)指标，建设导则等，目前(qian)取得了积极的进展，基础制度和标准初步形成。下一步将在各(ge)地落(luo)地，满足最广泛(fan)群(qun)体的改善型(xing)住房需求。

2025年“止跌(die)回(hui)稳”仍(reng)排任务首位

本次会议明确了2025年全国住建工作的五项重点任务，分别为持(chi)续用力推动房地产市场止跌(die)回(hui)稳，推动构建房地产发展新模式，大力实施城市更新，打造“中国建造”升级版(ban)和建设安(an)全、舒适、绿(lu)色(se)、智慧的好房子。

值得一提的是(shi)，“持(chi)续用力推进房地产市场止跌(die)回(hui)稳”位居五大任务之首。

具体来看，会议从供需两方面明确了具体举措发力稳住楼市。需求方面，会议强调要把“四个取消、四个降(jiang)低、两个增(zeng)加”各(ge)项存量(liang)政(zheng)策和增(zeng)量(liang)政(zheng)策坚(jian)决(jue)落(luo)实到位。

大力支持(chi)刚性和改善性住房需求。中指研究(jiu)院政(zheng)策研究(jiu)总(zong)监陈文静(jing)预计，核心城市限制性政(zheng)策有望进一步优化，北(bei)上深继续放松限购政(zheng)策；降(jiang)低房贷利率、核心城市降(jiang)低首付比例(li)、降(jiang)低交易税费等均具备空间(jian)。

有效(xiao)发挥住房公积金支持(chi)作用。据(ju)中指监测，2024年各(ge)地出台公积金相(xiang)关政(zheng)策超(chao)400条，从提高(gao)贷款额度上限、支持(chi)支付首付款、延长还款期限、优化套数认定等方面进行优化调整，其中，针对多(duo)孩家庭提高(gao)贷款额度上限是(shi)多(duo)城公积金政(zheng)策的侧重点之一。

“此次会议，关于住房公积金的提法被明显单列，意(yi)味(wei)着 2025 年住房公积金的政(zheng)策会持(chi)续发力，是(shi)各(ge)地要明确的重点方向。”上海易居房地产研究(jiu)院副院长严跃(yue)进指出。

“如各(ge)地继续提高(gao)公积金贷款额度、延长贷款期限等，多(duo)孩家庭、人才等人群(qun)的支持(chi)力度或更大。”在陈文静(jing)看来，全国层(ceng)面降(jiang)低公积金贷款利率也存在一定预期。

加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安(an)置，在新增(zeng)100万套的基础上继续扩大城中村改造规(gui)模。

“2025年城中村改造的配套政(zheng)策有望继续完善，加快城中村改造节奏。”陈文静(jing)谈到，“随着各(ge)项配套政(zheng)策跟(gen)进落(luo)实，货币化安(an)置城中村改造或将在2025年新房销售中发挥实质性带动作用，将是(shi)促(cu)进新房销售止跌(die)回(hui)稳的关键举措之一。”

记者了解到，近期部分城市已通过城中村改造专项借款、房票安(an)置结合的方式，实现了较(jiao)好的新房销售去化，如郑州。

供给方面，本次会议继续强调商品房建设要严控(kong)增(zeng)量(liang)、优化存量(liang)、提高(gao)质量(liang)，重点提及要增(zeng)加保障房供给。

从政(zheng)策强调的排序来看，严跃(yue)进认为，商品房的工作要比保障房的工作更需要重视。他还指出，商品房的工作也发生了重大变化，从增(zeng)量(liang)转向了存量(liang)。

展望2025年，陈文静(jing)认为应完善存量(liang)商品房收储政(zheng)策。在收购主体、收购价格和住房用途方面给予(yu)城市政(zheng)府更大自主权。同时(shi)，多(duo)措并举盘活商办用房，存量(liang)商办用房转为租赁(lin)房或是(shi)重要方向。

此外，陈文静(jing)还表示(shi)落(luo)实专项债收购存量(liang)闲置土地政(zheng)策，继续完善相(xiang)关配套政(zheng)策，加速推动土地“去库存”，改善市场供求关系及企业资金状况也将是(shi)供给端明年的重点工作之一。

推动构建房地产发展新模式

本次会议还明确了推动构建房地产发展新模式的五个方面，包括：一是(shi)加快发展保障性住房，增(zeng)加改善性住房特别是(shi)好房子供给；二是(shi)建立“人房地钱”要素联(lian)动机制；三是(shi)有力有序推行现房销售，优化预售资金监管；四是(shi)加快建立房屋全生命周期安(an)全管理制度；五是(shi)完善房地产全过程监管。

“2024年对于改善型(xing)需求，更多(duo)从需求端或购房端入手。但此次会议比较(jiao)明确提及改善性住房的供给，尤其是(shi)和好房子进行结合。”在严跃(yue)进看来，完善住房供应体系是(shi)房地产发展新模式5项工作的首要内容。相(xiang)关房企应积极研究(jiu)一系列涉(she)及改善型(xing)住房的拿地和开发投资等内容，持(chi)续优化产品设计。

值得一提的是(shi)，根据(ju)中指研究(jiu)院监测，目前(qian)全国已有多(duo)地在新供应地块中持(chi)续优化容积率和计容规(gui)则，引(yin)导和鼓励房企打造更优质的产品，提升购房者居住体验。

陈文静(jing)预计后续将有更多(duo)城市继续优化供给端政(zheng)策，为“好房子”供给提供支持(chi)。而“好房子”不断放量(liang)，也有望进一步引(yin)导改善性住房需求释放，促(cu)进市场修复(fu)。

“未来商品房和保障房都要以需定供。”对于推动建立“人房地钱”要素联(lian)动新机制，李(li)宇(yu)嘉认为，目的是(shi)摸清底数(有多(duo)少房、有多(duo)少人)厘清需求，这样供应出来的房子才不会过剩。

展望2025年，根据(ju)“中国房地产业中长期发展动态模型(xing)”测算，中性情形下，陈文静(jing)预计2025年全国商品房销售面积同比小幅下降(jiang)；乐(le)观情形下，若城中村改造及收储存量(liang)房等加快落(luo)实，居民(min)置业意(yi)愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌(die)。(作者：谭梦桐)