（来(lai)源：网络）

也就是(shi)说(shuo)，无论是(shi)降(jiang)价还是(shi)出于买家的个(ge)人喜好，不想要了，都可以退房。

只是(shi)降(jiang)价理(li)由退房，仅限12月31日前，无理(li)由退房仅限12月31日前购房，但项目封顶(ding)前。

这也开创了深圳新房“无理(li)由退房”的先例，把电商(shang)网购无理(li)由退货运用得娴熟(shu)自如(ru)。

可以说(shuo)，为了卖房，回笼资金，营(ying)销策划团队们都拼了。

过去深圳虽然(ran)有新房为了去化(hua)，结合市场购房者(zhe)的心态，也曾推出过“保价的对(dui)赌”邀约(yue)，但也仅限于承诺“降(jiang)价补差价”的层面，并不会承诺无理(li)由退房的条件。

比如(ru)位于光明(ming)的满京(jing)华(hua)金硕华(hua)府曾经(jing)推出保价营(ying)销方案——

信心承诺保价，降(jiang)价补差价

保价的对(dui)象仅限在满京(jing)华(hua)金硕华(hua)府首批推售单位集中选(xuan)房当天(tian)成交的客户

客户签署《满京(jing)华(hua)·金硕华(hua)府销售价格保价协议》之日起，至满京(jing)华(hua)·金硕华(hua)府全部(bu)住宅房源售罄之日止

这样的做(zuo)法，在新房价格起伏不定，降(jiang)价打折趋势的环(huan)境下，无异于是(shi)给了市场购房者(zhe)一(yi)颗定心丸。

而实际上，在约(yue)两(liang)个(ge)月前开放营(ying)销中心展厅的时候(hou)，远洋城就已经(jing)放出了“降(jiang)价包退、无理(li)由退房”以及其他优惠计划。

根据了解，远洋城启家园(yuan)开展当天(tian)推出“开盘当周购买远洋城额外99折、降(jiang)价包退、无理(li)由退房权益”。

这样的营(ying)销策略，大(da)概率冻资数据都不会太难看。

一(yi)方面，龙(long)岗已经(jing)属于非限购区(qu)，另(ling)一(yi)方面，封顶(ding)前无理(li)由可退房，无论是(shi)出于购房消费冲动，还是(shi)好奇心理(li)，都是(shi)一(yi)次心理(li)保障。

但项目也并非百(bai)分百(bai)放开兜底底线。

针对(dui)降(jiang)价包退邀约(yue)，仅限12月31日前，这就意(yi)味着远洋只承诺开盘期间不降(jiang)价，之后的顺(shun)销期如(ru)何，并不承诺。

按照目前新房环(huan)境，大(da)概率也会顺(shun)应市场，若销售不畅，加入新房调价队伍，在所难免。

而针对(dui)无理(li)由退房邀约(yue)，仅限12月31日前购房，且在规定在项目封顶(ding)前，才(cai)能无理(li)由退房，这就意(yi)味着，购房者(zhe)须(xu)开盘期购房签约(yue)，并且留意(yi)项目实际建设进度。

根据项目实地(di)建设进度来(lai)看，主体已经(jing)出地(di)面接近20层，而项目1栋(dong)1-4单元最(zui)高层数为47层，交房时间预计是(shi)2027年上半年。

天(tian)量供应

无论是(shi)相(xiang)比四年前同地(di)段的新房项目，还是(shi)同片区(qu)相(xiang)近地(di)段近一(yi)两(liang)年入市的项目，远洋城启家园(yuan)都是(shi)价格最(zui)卷的一(yi)个(ge)。

要知道，1年前平湖的新房均价还挺(ting)在“4”字头，而4年前平湖新房的均价高峰去到约(yue)4.6万/平。

如(ru)今远洋城启家园(yuan)无论是(shi)备案均价，还是(shi)起步单价，又或者(zhe)总价门槛，都是(shi)最(zui)低的一(yi)次。

3.57万/平的备案均价，相(xiang)比步行(xing)约(yue)1.9公里的融湖盛世(shi)花(hua)园(yuan)开盘备案均价还便宜约(yue)0.73万/平，而这还不算(suan)项目给出的开盘折扣。

若算(suan)上真(zhen)正的开盘折扣优惠，价格还要更便宜。

而值得注意(yi)的是(shi)，项目处于平湖中心的范(fan)围，距离平湖枢纽站步行(xing)约(yue)2.2公里，距龙(long)岗平湖上一(yi)个(ge)体量达到百(bai)万级的综合体融湖中心城步行(xing)约(yue)1.7公里，位置上相(xiang)近。

但即(ji)便是(shi)这样，也无法避免需要通过价格让利的方式获取市场份额。

一(yi)方面，整个(ge)平湖的供应实在太大(da)了。

无论是(shi)竞品项目，还是(shi)项目自身的后续开发以及其他城市更新项目的陆续开发，未来(lai)必定是(shi)“天(tian)量”供应的存在。

在远洋平湖的在建项目版(ban)图中可以看到，城启家园(yuan)周边的施工和空地(di)范(fan)围非常(chang)大(da)。

远洋城前身为平湖街道山厦旧(jiu)村城市更新单元，总占地(di)面积约(yue)22.3万㎡，总规划建面69.3万㎡，其中住宅分6个(ge)地(di)块开发，规划1所九年制(zhi)54班学校，全部(bu)建成后有22栋(dong)33-48层的住宅，2所18-43层高的办公。

而远洋城启家园(yuan)只是(shi)一(yi)期的三个(ge)地(di)块之一(yi)，6栋(dong)建筑，其中住宅4栋(dong)，共1032户，可售商(shang)品房688套，车位923个(ge)。

加上其他两(liang)个(ge)地(di)块，总规划房源3661套，其中商(shang)品房2641套（包含回迁房）。

除此以外，还有2期4个(ge)地(di)块待(dai)建，总规模超6600套住宅。

除此以外，从深圳平湖片区(qu)的城市更新计划来(lai)看，整个(ge)更新版(ban)图中，远洋城更是(shi)占地(di)面积扎眼的项目，后期加上金地(di)山厦项目、旭日工业区(qu)项目、特(te)发辅城坳片区(qu)的更新改造(zao)，后续供应规模基本可以预见。

并且更不要忘了，眼下平湖片区(qu)已经(jing)入市的融湖盛世(shi)花(hua)园(yuan)、合正新悦润园(yuan)、融湖盛景(jing)花(hua)园(yuan)、凤凰九里慧苑这几个(ge)新房项目，共计还有1246套住宅库存。

二手房的实际成交价也挺(ting)在3.5万—3.7万/平左(zuo)右。

另(ling)一(yi)方面，这样的项目，不管(guan)是(shi)放在整个(ge)深圳，还是(shi)对(dui)远洋自身来(lai)说(shuo)，都是(shi)重量级项目。

山厦项目不仅在平湖片区(qu)占据了重要的一(yi)席之地(di)，更是(shi)占据了远洋集团华(hua)南地(di)区(qu)土地(di)储备不小的比例，还是(shi)远洋在深圳除了龙(long)华(hua)区(qu)德(de)爱电子(zi)厂项目之外，土地(di)储备规模最(zui)大(da)的项目。

（来(lai)源：远洋集团2024年中期报告）

所以，对(dui)远洋来(lai)说(shuo)，无论如(ru)何，首批住宅的入市表现，都意(yi)义重大(da)。

若去化(hua)表现良(liang)好，则(ze)验证了市场对(dui)项目的接受(shou)度，更代表了整个(ge)平湖当前的新房市场风(feng)向。

若去化(hua)表现一(yi)般，则(ze)不管(guan)是(shi)对(dui)后续的住宅加推，还是(shi)远洋的资金都是(shi)一(yi)种(zhong)考验。

毕竟首推住宅体量不算(suan)多，并且已经(jing)向市场释放出了超预期的价格和销售条件。

第三是(shi)，项目自身的短板也明(ming)显。

项目紧(jin)邻广深铁(tie)路和广九铁(tie)路，自然(ran)少不了轨道长期带来(lai)的噪音影响，尽管(guan)可以加装双层中空玻璃，隔音，但室内长期居住的情况下，也需要自然(ran)通风(feng)。

项目距离地(di)铁(tie)，超出步行(xing)的舒适(shi)范(fan)围，地(di)图导(dao)航显示最(zui)近的10号线平湖地(di)铁(tie)站距离是(shi)步行(xing)约(yue)2.2公里，未来(lai)虽然(ran)会有17号线山厦站（在建中），约(yue)直线800米(mi)，并且开通时间需要等待(dai)。

项目这次推售虽然(ran)是(shi)479套住宅，但远洋城启家园(yuan)规划总户数为1032户，而停车位仅923个(ge)。

除此以外，项目周边还存在大(da)量的开发建设项目，片区(qu)配套设施兑现落地(di)还需要不少时间。

项目周边目前基本以居民房和工厂为主，城市面貌看起来(lai)一(yi)般。

所以，面对(dui)这些问题，很考验远洋城启家园(yuan)的控盘能力(li)。

作者(zhe) | 飞天(tian)小女(nu)警