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房子拆了(le)，临迁费又停发(fa)了(le)，该怎么办？
广州给出了(le)范本——村民“自救”。
原址回迁新模式(shi)
进入2025年，广州埔心村的村民，没能等来激动人心的回迁收房，反(fan)而等来了(le)一纸自主拆建(jian)安置申报方案。
近日，广州黄(huang)埔龙湖街(jie)道(dao)发(fa)出一份《龙湖街(jie)道(dao)埔心村自主拆旧建(jian)新村民申报方案》。
作(zuo)为广州黄(huang)埔区重点改造旧村，该《申报方案》一石(shi)激起千层浪。
无(wu)论是从《申报方案》阐述的具体(ti)缘由，还是提出的拆旧建(jian)新标(biao)准，都和原来的拆迁补偿安置原则及(ji)方案大相径(jing)庭。
新的《申报方案》中显示——
1、自主拆旧建(jian)新村民申报范围(wei)为埔心村整村村域范围(wei)
2、住宅建(jian)设(she)申请以“一户一宅”为原则。一户村民只能申请一块宅基地建(jian)设(she)住房，无(wu)安置面积的除外。并且达到法定婚(hun)龄村民子女(nu)可独立算(suan)一户，未达到法定婚(hun)龄村民子女(nu)要与父母作(zuo)为同一户。
3、申请建(jian)房，最大面积不能超过300平(ping)每户，不仅限制总层数，临街(jie)商(shang)铺(pu)以及(ji)自住层高也分别限制在了(le)4米和3米。
4、多于300平(ping)可转(zhuan)让，少于300平(ping)可增购。
安置总面积超过300平(ping)部分，可以以1000元/平(ping)流转(zhuan)给村集体(ti)，不到300平(ping)部分，可以以1000元/㎡向村集体(ti)增购，但(dan)增购面积不得超过100平(ping)，且增购后总面积不得超过 300平(ping)。
已签订《广州市黄(huang)埔区龙湖街(jie)埔心村旧村改造房屋补偿安置协议》且回迁安置建(jian)筑面积不小于200平(ping)的村民，只可申请建(jian)设(she)1栋住宅，不足300平(ping)部分可增购，多出部分流转(zhuan)给村集体(ti)，价格同样都是1000元/㎡。
5、置换比例3:1。安置面积超过300平(ping)的，不选择转(zhuan)让给村集体(ti)可以按(an)照300平(ping)回迁面积换100平(ping)自建(jian)面积。
6、签约才具备选房资格，先(xian)支付建(jian)房款先(xian)选回迁房。
拿出10%位置好(hao)，商(shang)业(ye)价值高的房源竞标(biao)选房，剩下的90%房源根据建(jian)房款的支付时间(jian)顺(shun)序，选房。
7、临迁费停止计发(fa)，住房补贴发(fa)12个月，18元/㎡。
8、自主拆旧建(jian)新签约奖励(li)金500元/㎡，但(dan)奖金直(zhi)接拨给施(shi)工单位。
根据原来的补偿安置方案，村民可以获得—一层主体(ti)的房屋补偿2层；同一栋房屋首层建(jian)筑存在两(liang)种或两(liang)种以上结构的，按(an)照每种结构对应的面积计算(suan)回迁安置面积；首层梯间(jian)面积不足首层房屋建(jian)筑面积三分之一按(an)一层计；二层及(ji)以上主体(ti)房屋一至四层按(an)实测面积计算(suan)，不足四层部分可按(an)首层建(jian)筑面积补足四层。
超建(jian)面积按(an) 1500 元/㎡计算(suan)材料损失补偿，不作(zuo)回迁安置。
弃产实测面积补偿8000元/㎡，权益面积补偿6500元/㎡，临迁费起5年内25元/㎡/月，第六年临迁费每年按(an)上一的标(biao)准递增10%。
总的来看，对比过去(qu)《广州市黄(huang)埔区龙湖街(jie)埔心村旧村全面改造补偿安置方案》，村民不仅临迁费少了(le)，回迁的面积以及(ji)奖励(li)金也少了(le)，还要自主出资一部分费用建(jian)房。
旧改新模式(shi)——业(ye)主出资
虽然广州龙湖街(jie)道(dao)埔心村的自主拆旧建(jian)新安置方案已经遭到村民业(ye)主们的驳回，但(dan)从方案文件的内容中也透露出未来房地产的几大变化趋势——
1、好(hao)房子建(jian)设(she)、发(fa)展新模式(shi)已经铺(pu)开，将会从方方面面落实，包括推(tui)进老旧住宅更新改造，把老房子、旧房子变成好(hao)房子。
这一点从埔心村的自主拆旧建(jian)新安置方案的建(jian)房标(biao)准可以看到，自建(jian)新房不仅采取(qu)“别墅”的形式(shi)，还约束了(le)层数、层高以及(ji)总建(jian)筑面积，基本都以别墅的形式(shi)设(she)定建(jian)筑标(biao)准。
2、旧改困局扭转(zhuan)，未来不仅需要依赖开发(fa)商(shang)的拆改力量，更需要依赖村民业(ye)主自身(shen)筹建(jian)的力量。
具体(ti)的解决方式(shi)是开发(fa)商(shang)贷(dai)款建(jian)设(she)+村民业(ye)主自筹资金。
并且广州已经有旧改项目这条路子走成功(gong)。
一是位于广州花都区的新华街(jie)丰盛社区，业(ye)主自筹经费近800万元拆除重建(jian)，二是埔心村隔壁的迳下村，村民业(ye)主也同样经历了(le)自主拆旧建(jian)新。
而去(qu)年6月，位于深圳罗湖清水河街(jie)道(dao)的红(hong)岗花园也成为自筹旧改的案例。
由街(jie)道(dao)办牵头摸底小区自筹改造资金的情况。
再往前推(tui)是杭州。
2024年1月杭州市中心的浙(zhe)工新村自筹4.7亿原拆原建(jian)，每户约100万，同年3月底，杭州多个老旧小区几乎同时启(qi)动自主更新民意调研，4月浙(zhe)江多部门便(bian)联合(he)发(fa)布《关于稳(wen)步(bu)推(tui)进城镇老旧小区自主更新试点工作(zuo)的指导意见（试行）》，从2024年5月1日起实施(shi)。
作(zuo)为一线或者新一线城市，已经在摸索试点中寻求老旧小区或村落重建(jian)由业(ye)主自筹资金的模式(shi)。
所以城市中的老旧小区或者村庄，未来资金来源除了(le)政府或者开发(fa)商(shang)以外，业(ye)主共同承担改造成本也会是一种大趋势。
3、市场需求萎缩(suo)，无(wu)法实现盈利的旧改项目，揭(jie)不开锅的开发(fa)商(shang)选择了(le)躺平(ping)。
《龙湖街(jie)道(dao)埔心村自主拆旧建(jian)新村民申报方案》提到非(fei)常关键的一点，揭(jie)开了(le)房地产如今旧改的局面。
一是市场终端萎缩(suo)，二是开发(fa)商(shang)无(wu)法盈利，难以经营平(ping)衡，已经无(wu)有力措(cuo)施(shi)推(tui)进旧改项目，三是大量旧改项目陷(xian)入停滞，四是旧改项目只能寻求新的解决出路。
因为《申报方案》中提到，多地三旧改造项目已经陷(xian)入困局，开发(fa)商(shang)也已经没有任何(he)有力的措(cuo)施(shi)，并且黄(huang)埔区域内多村项目已经拖欠(qian)临迁费。
根据公开资料统(tong)计，广州黄(huang)埔区临迁费用拖欠(qian)超过9个月的就多达十几个，如埔心村、莲潭村、萝峰村、凤尾村、贤江村等。
甚(shen)至广州有的村落，只能短期搬回原址，比如贤江村、群星村等。
所以，未来拆不动的老旧小区或者村落，业(ye)主自主筹集是破局的重要路径(jing)之一。
作(zuo)者 | 醉酒大鲨鱼