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（文/孙(sun)梅欣 编辑/张广凯）
2月20日，上海(hai)迎来2025年(nian)首场土拍，当天共有虹口、浦东新区、松江和奉贤4宗地块出让。最终4宗地块被金(jin)茂+庆隆联(lian)合体、华润+越秀联(lian)合体、国贸+金(jin)地+星狮联(lian)合体、龙湖+建华联(lian)合体分别斩获，本场土拍共计揽金(jin)159.26亿元(yuan)。
其中最获瞩目的，是上午拍出的虹口C080302单元(yuan)hk329-11地块地块。央企(qi)金(jin)茂+庆隆联(lian)合体在竞价184轮之后(hou)，以(yi)89.64亿元(yuan)的价格，拿下虹口地块，以(yi)38.2%的溢(yi)价、楼面地价11.74万元(yuan)/平方米的价格，成(cheng)为上海(hai)虹口“新地王”。按照这一(yi)成(cheng)本价，预计可售楼面价为12.5万元(yuan)/平方米。
这一(yi)楼面地价，仅次于去(qu)年(nian)8月绿城拿下的上海(hai)徐汇斜土地块，和去(qu)年(nian)末宸嘉发(fa)展拿下的徐汇龙华地块。斜土地块的楼面地价为13.1万元(yuan)/平方米，龙华地块为12.6万元(yuan)/平方米，分列全国第单价第一(yi)、第二。
开(kai)年(nian)首场土拍，上海(hai)虹口地块就刷新了区域纪录，也(ye)让市场对从去(qu)年(nian)末延续的市场表(biao)现为之期待。上海(hai)中原地产(chan)市场分析师卢文曦分析认为，有了高楼面地价的烘托，让市场更期待小阳春的到来。
竞拍184轮！上海(hai)内环再出稀缺地块
虹口地块位于曲阳板块，在曲阳南路以(yi)西，属于内环内位置。地块周边相(xiang)当成(cheng)熟，东南方是地标大盘瑞虹新城，生活配套齐全，太阳宫(gong)、月亮湾是板块内重要的商业中心，由(you)于地块发(fa)展成(cheng)熟有稀缺性，虹口地块在出让之前，市场就有高价预期。
目前周边可以(yi)参照的楼盘价格如瑞虹新城，二手房售价超(chao)过16万元(yuan)/平方米，中粮瑞虹海(hai)景壹号价格约为17万元(yuan)/平方米，价格水平无疑给虹口地块预留了充足空间。
优越的区位也(ye)让虹口地块颇(po)具竞争力，除了金(jin)茂+庆隆联(lian)合体之外，还有中海(hai)、招商+绿城联(lian)合体、保利发(fa)展、华润+越秀联(lian)合体参与竞拍，现场竞争颇(po)为激(ji)烈，最终现场竞拍次数达到184轮。
值得注意的是，近期金(jin)茂出手频繁，拿地颇(po)为积(ji)极。在12月上海(hai)2024年(nian)的最后(hou)一(yi)场土拍上，金(jin)茂和宝冶、招商分别组成(cheng)联(lian)合系，一(yi)举拿下3宗地块，成(cheng)交金(jin)额超(chao)过百亿，展现了资金(jin)实力和加快(kuai)在上海(hai)土地储备的决心。
事实上去(qu)年(nian)金(jin)茂在上海(hai)的在售项目已经基本售完(wan)，今年(nian)只(zhi)有早前和华润、建发(fa)联(lian)合拿下的桃浦地块，因此(ci)在去(qu)年(nian)末加快(kuai)补仓。而在年(nian)初就重仓市中心的虹口地块，区域位置较年(nian)末郊区地块更为优越，可以(yi)看出金(jin)茂今年(nian)想走高端路线(xian)，实现利润最大化的目标。
相(xiang)较于其他房企(qi)，联(lian)合体之一(yi)的庆隆集(ji)团(tuan)知(zhi)名度相(xiang)对较低，但实际(ji)则是投资界“老钱”。庆隆集(ji)团(tuan)是新加坡老牌投资公司，是新加坡知(zhi)名房企(qi)，实控的黄氏家族是新加坡银行业巨贾，在新加坡、马来西亚、中国等地都有投资。
庆隆集(ji)团(tuan)早年(nian)就在上海(hai)设(she)立投资公司，在上海(hai)长风、新江湾有沁和园、沁风雅苑等住宅(zhai)项目，以(yi)高端住宅(zhai)产(chan)品为主，但近年(nian)来较少出现在土地市场上。
有意思的是，本场土拍拿地的新加坡“含量”颇(po)高，除了拿下虹口的庆隆，联(lian)合国贸、金(jin)地拿下松江地块的星狮地产(chan)，也(ye)是新加坡知(zhi)名房企(qi)。早年(nian)金(jin)地商置收购了星狮股份，但近期星狮已经多次以(yi)资金(jin)方的形式(shi)，出现在上海(hai)土拍市场。
在一(yi)定程度上也(ye)表(biao)明，当价格回归到合理范围时，上海(hai)这样一(yi)线(xian)城市的优质土地，仍然会获得资金(jin)的高度青睐。
房企(qi)积(ji)极补仓释放回暖信号
除了虹口地块，浦口新区地块也(ye)是当天的热门地块，有中海(hai)、建发(fa)、浦发(fa)、保利发(fa)展、招商、华润+越秀等6家拍卖主体参与。最终，华润+越秀联(lian)合体以(yi)50.9亿元(yuan)价格、33.4%的溢(yi)价拿下该宗地块，楼面地价约为7.47万元(yuan)/平方米。
这也(ye)是华润和越秀在浦东新区新杨思板块内合作拿下的第二宗宅(zhai)地。去(qu)年(nian)11月，华润、越秀、中能建三家联(lian)合体以(yi)总价78.969亿元(yuan)拿下了临近地块，当时的楼面地价为7.44万元(yuan)/平方米。由(you)此(ci)来看，年(nian)初这宗地块虽(sui)然容积(ji)率更高，但单价和去(qu)年(nian)基本持平。
在出让之前，浦东新城地块曾(ceng)被市场寄予更高期望，市场普遍(bian)认为该宗地块也(ye)会打破区域纪录。但从最终出让结果来看，并未(wei)达到更高预期。
国贸+金(jin)地+星狮则以(yi)8.15亿元(yuan)的总价、2.62万元(yuan)/平方米单价，拿下了松江新城地块。这宗地块也(ye)是当日出让总价和容积(ji)率最低的地块，预计未(wei)来主打改善型住房群(qun)体。
另外龙湖+建华以(yi)约10.56亿元(yuan)总价，拿下了奉贤新城商住混用地块，楼面地价2.047万元(yuan)/平方米，为当日单价最低地块。
4宗地块悉数拍出揽金(jin)超(chao)过159亿元(yuan)，其中1宗还突破区域单价纪录，跻身全国榜单，上海(hai)首场土拍结果也(ye)让市场为之提振。加上2月19日公布的1月全国70城房价中，上海(hai)二手房价格环比涨幅达到0.4%位居全国之首，似乎也(ye)给市场带(dai)来一(yi)丝“止跌回稳”的气息。
卢文曦表(biao)示，这场土拍释放了一(yi)些积(ji)极信号：“市场在转暖向好，尤(you)其对于高总价的高端改善产(chan)品，市场预期较为乐观，这一(yi)点在去(qu)年(nian)末的二手房市场交易(yi)表(biao)现中也(ye)有所呈现，也(ye)促使(shi)房企(qi)拿地更为积(ji)极。”
“首场土拍4宗地块均溢(yi)价出让，也(ye)显示出对未(wei)来市场的信心。”卢文曦表(biao)示，从结果来看仍有分化表(biao)现，市区2幅地块关注程度高于郊区地块，国企(qi)、央企(qi)拿地的坚决程度也(ye)更高：“一(yi)方面预示未(wei)来市区房价还会向上突破，另一(yi)方面，提升楼市持续好转的预期。”