“房(fang)地产市场的(de)积极变化，并(bing)不是交易量稳定单(dan)维度的(de)考核，而是多重目(mu)标的(de)实现。”广东省住房(fang)政策研究中心首席研究员李宇嘉(jia)在接受中国网财经记者采(cai)访时表示。

在李宇嘉(jia)看来，房(fang)地产市场的(de)积极变化既体现在市场止跌回稳，也体现在防风(feng)险，既有需求端(duan)降门槛(kan)等传统纾困措施，也有白名单(dan)机制、城中村改造等纾困创新模式，既有传统模式稳市场，也需要新模式……

此(ci)外(wai)，会议上(shang)还提出，好房(fang)子建设有序(xu)推进，举(ju)办中国建筑科技展，集中展出167项数字化、工业(ye)化、智(zhi)能化发(fa)展的(de)新成果、新技术、新应用，重点展示新建好房(fang)子、旧改好房(fang)子样板。发(fa)布《好住房(fang)技术导则》，引导房(fang)企积极建设好房(fang)子。

“这是未来住房(fang)发(fa)展增量空间的(de)重要内容。”李宇嘉(jia)认为，2024年，住建部(bu)一直在探索好房(fang)子的(de)技术指标，建设导则等，目(mu)前取得了积极的(de)进展，基(ji)础制度和标准初步形成。下一步将在各地落地，满足最广泛群体的(de)改善型住房(fang)需求。

2025年“止跌回稳”仍排任务首位

本次会议明确了2025年全国住建工作的(de)五项重点任务，分别为持续用力推动房(fang)地产市场止跌回稳，推动构建房(fang)地产发(fa)展新模式，大力实施城市更新，打造“中国建造”升级版和建设安(an)全、舒适、绿(lu)色、智(zhi)慧的(de)好房(fang)子。

值(zhi)得一提的(de)是，“持续用力推进房(fang)地产市场止跌回稳”位居五大任务之首。

具体来看，会议从供(gong)需两方面明确了具体举(ju)措发(fa)力稳住楼市。需求方面，会议强调要把“四个取消、四个降低、两个增加(jia)”各项存量政策和增量政策坚决落实到位。

大力支持刚性和改善性住房(fang)需求。中指研究院政策研究总监陈(chen)文静预计(ji)，核心城市限制性政策有望进一步优化，北上(shang)深继续放松限购政策；降低房(fang)贷利率、核心城市降低首付比例、降低交易税费等均具备空间。

有效发(fa)挥住房(fang)公积金支持作用。据中指监测，2024年各地出台公积金相关政策超400条，从提高贷款额度上(shang)限、支持支付首付款、延长还款期限、优化套(tao)数认定等方面进行优化调整(zheng)，其中，针对(dui)多孩家庭提高贷款额度上(shang)限是多城公积金政策的(de)侧重点之一。

“此(ci)次会议，关于住房(fang)公积金的(de)提法(fa)被明显单(dan)列(lie)，意味着(zhe) 2025 年住房(fang)公积金的(de)政策会持续发(fa)力，是各地要明确的(de)重点方向。”上(shang)海易居房(fang)地产研究院副院长严跃进指出。

“如各地继续提高公积金贷款额度、延长贷款期限等，多孩家庭、人才等人群的(de)支持力度或更大。”在陈(chen)文静看来，全国层面降低公积金贷款利率也存在一定预期。

加(jia)力实施城中村和危旧房(fang)改造，推进货(huo)币化安(an)置，在新增100万套(tao)的(de)基(ji)础上(shang)继续扩大城中村改造规模。

“2025年城中村改造的(de)配(pei)套(tao)政策有望继续完善，加(jia)快城中村改造节奏。”陈(chen)文静谈(tan)到，“随着(zhe)各项配(pei)套(tao)政策跟(gen)进落实，货(huo)币化安(an)置城中村改造或将在2025年新房(fang)销售中发(fa)挥实质性带动作用，将是促进新房(fang)销售止跌回稳的(de)关键(jian)举(ju)措之一。”

记者了解到，近期部(bu)分城市已通过城中村改造专项借款、房(fang)票安(an)置结合的(de)方式，实现了较好的(de)新房(fang)销售去(qu)化，如郑州。

供(gong)给方面，本次会议继续强调商品房(fang)建设要严控增量、优化存量、提高质量，重点提及要增加(jia)保障房(fang)供(gong)给。

从政策强调的(de)排序(xu)来看，严跃进认为，商品房(fang)的(de)工作要比保障房(fang)的(de)工作更需要重视。他还指出，商品房(fang)的(de)工作也发(fa)生了重大变化，从增量转向了存量。

展望2025年，陈(chen)文静认为应完善存量商品房(fang)收储政策。在收购主(zhu)体、收购价格和住房(fang)用途方面给予城市政府更大自主(zhu)权。同时，多措并(bing)举(ju)盘(pan)活商办用房(fang)，存量商办用房(fang)转为租赁房(fang)或是重要方向。

此(ci)外(wai)，陈(chen)文静还表示落实专项债(zhai)收购存量闲置土地政策，继续完善相关配(pei)套(tao)政策，加(jia)速推动土地“去(qu)库存”，改善市场供(gong)求关系及企业(ye)资金状(zhuang)况也将是供(gong)给端(duan)明年的(de)重点工作之一。

推动构建房(fang)地产发(fa)展新模式

本次会议还明确了推动构建房(fang)地产发(fa)展新模式的(de)五个方面，包括：一是加(jia)快发(fa)展保障性住房(fang)，增加(jia)改善性住房(fang)特别是好房(fang)子供(gong)给；二是建立“人房(fang)地钱”要素联动机制；三是有力有序(xu)推行现房(fang)销售，优化预售资金监管；四是加(jia)快建立房(fang)屋(wu)全生命周期安(an)全管理制度；五是完善房(fang)地产全过程监管。

“2024年对(dui)于改善型需求，更多从需求端(duan)或购房(fang)端(duan)入(ru)手。但此(ci)次会议比较明确提及改善性住房(fang)的(de)供(gong)给，尤其是和好房(fang)子进行结合。”在严跃进看来，完善住房(fang)供(gong)应体系是房(fang)地产发(fa)展新模式5项工作的(de)首要内容。相关房(fang)企应积极研究一系列(lie)涉及改善型住房(fang)的(de)拿地和开发(fa)投资等内容，持续优化产品设计(ji)。

值(zhi)得一提的(de)是，根(gen)据中指研究院监测，目(mu)前全国已有多地在新供(gong)应地块中持续优化容积率和计(ji)容规则，引导和鼓励(li)房(fang)企打造更优质的(de)产品，提升购房(fang)者居住体验。

陈(chen)文静预计(ji)后(hou)续将有更多城市继续优化供(gong)给端(duan)政策，为“好房(fang)子”供(gong)给提供(gong)支持。而“好房(fang)子”不断放量，也有望进一步引导改善性住房(fang)需求释放，促进市场修(xiu)复。

“未来商品房(fang)和保障房(fang)都要以需定供(gong)。”对(dui)于推动建立“人房(fang)地钱”要素联动新机制，李宇嘉(jia)认为，目(mu)的(de)是摸清底数(有多少房(fang)、有多少人)厘清需求，这样供(gong)应出来的(de)房(fang)子才不会过剩。

展望2025年，根(gen)据“中国房(fang)地产业(ye)中长期发(fa)展动态(tai)模型”测算(suan)，中性情形下，陈(chen)文静预计(ji)2025年全国商品房(fang)销售面积同比小幅下降；乐(le)观情形下，若(ruo)城中村改造及收储存量房(fang)等加(jia)快落实，居民置业(ye)意愿提升，2025年全国商品房(fang)销售面积或可实现止跌。(作者：谭梦桐(tong))