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等待了(le)八年，深圳最牛街道的住房(fang)格局即将更新。
据最新消息，位于科技园(yuan)翰熙典(dian)居预计将会在年后(hou)开放展厅，并且计划3-4月入市(shi)。
而一旦入市(shi)，这也将会成为深圳最牛街道又(you)一标志(zhi)性项目。
重(zhong)构(gou)格局
2025年整个深圳南山有看头的项目不(bu)少。
如深圳湾(wan)的中信深圳湾(wan)、华润&中海T107-0107地块，一直(zhi)拖了(le)很多年的半(ban)岛城邦五(wu)期，再比如前海天健K104-0049地块，后(hou)海的饼干厂旧(jiu)改等。
但入市(shi)节奏释放得相对比较(jiao)明确的是位于南山科技园(yuan)的翰熙典(dian)居。
翰熙典(dian)居前身是南山桂庙新村旧(jiu)改，周边不(bu)仅汇聚了(le)腾(teng)讯、百度(du)、大疆等科技公(gong)司，还是毗(pi)邻深圳最强的学府，从立项到动工，历经了(le)8年，预计首批住宅将在2025年一季度(du)入市(shi)，首推约247套105-120-130-155平住宅。
整个南山桂庙新村旧(jiu)改分为3个地块，分3期开发，其中翰熙典(dian)居位于02地块，共4个单元。
目前最新的建设进度(du)最高的已经有二(er)十多层，最低的也有十层。
并且项目已经在做蓄客准备。
这意味着，一旦入市(shi)，整个南山核心片(pian)区的住宅体系(xi)将重(zhong)构(gou)一次。
一方(fang)面项目周边新房(fang)稀缺，片(pian)区范围内的新房(fang)不(bu)算多，2024年仅有卓越九珑一个项目入市(shi)，2023年仅有绿景白石洲璟庭入市(shi)，再往前追(zhui)溯是华润城润玺的一二(er)期。
并且项目整体的改造建设体量足够大。
分三(san)期开发，改造的用地总面积达到41659.44平方(fang)米，01地块住宅规(gui)划总户数达到859 户，其中保障性住房(fang) 612 户，02地块规(gui)划总户数达到328 户，其中保障性住房(fang)0户，03地块规(gui)划总户数139 户，其中保障性住房(fang)0户。
所有地块将可诞生714套可售商品房(fang)。
这样的供应体量，对于整个科技园(yuan)片(pian)区来(lai)说(shuo)已经不(bu)少。
另一方(fang)面，项目周边全是2011左右(you)以前的小区，十几二(er)十年的楼龄，大部(bu)分小区无论从外观还是内部(bu)花园(yuan)，都(dou)看得出岁月的洗礼。
而且无论是楼龄还是小区格局，很多都(dou)是过去的款式和设计，甚至(zhi)有些还是板楼的格局，已经有些跟不(bu)上深圳人的居住需求。
比如与项目一路之隔的厚德品园(yuan)，2008年建成，小区为板楼结构(gou)分为A、B、C、D座，无论是小区花园(yuan)公(gong)共设施还是整体的外观视角，都(dou)给人空(kong)间局促感和年代感，并且由(you)于小区规(gui)模小，停(ting)车位不(bu)够1:1。
更重(zhong)要的是，小区由(you)于地理位置(zhi)和户型设计的原因，内部(bu)租客数量较(jiao)多，整体的居住氛围就不(bu)够纯粹。
比如项目南向(xiang)一路之隔的锦隆花园(yuan)，1998年建成，是整个深大南最老的小区，外观是纯绿色，小区地面停(ting)车比较(jiao)多。
再比如宏观苑、学林(lin)雅苑、海文花园(yuan)、创世纪滨海花园(yuan)等小区，与项目距离同样不(bu)远，基本都(dou)是2000—2002年左右(you)建成的小区。
所以，整体上看，项目周边基本是老旧(jiu)社区，加上有些小区车位不(bu)够，一些小区是地面停(ting)车位，也导致整个区域看上去路面停(ting)车较(jiao)多，居住会给人一种凌乱的感觉。
如今翰熙典(dian)居即将要入市(shi)，也将会是整个片(pian)区内备受关注(zhu)的新房(fang)。
不(bu)过，整个深大南片(pian)区，虽然位置(zhi)优越，但片(pian)区内缺少大型的购物中心，深大南大型的购物中心需要步行到约1公(gong)里左右(you)的海岸(an)城商圈，并且整个片(pian)区对应的学府中学也在海岸(an)城商圈附近，同样有一点距离。
关键看价(jia)格
新房(fang)入市(shi)，除了(le)重(zhong)构(gou)区域内的住宅格局，更会重(zhong)构(gou)区域内的价(jia)格体系(xi)。
比如光明曾经新房(fang)稀缺，标杆(gan)项目龙光玖龙台入市(shi)后(hou)便成为当时(shi)的住宅风向(xiang)标，二(er)手房(fang)源价(jia)格也一度(du)引领整个区域的二(er)手住宅价(jia)格走势(shi)。
再比如南山深圳湾(wan)的标杆(gan)楼盘，基本引领了(le)整个南山区甚至(zhi)是深圳的二(er)手房(fang)价(jia)格趋势(shi)。
所以，作为核心区少有的新项目，自(zi)然也少不(bu)了(le)市(shi)场的关注(zhu)。
目前整个大科技园(yuan)片(pian)区，按照市(shi)场的共识以及代表性小区，又(you)可以分为北和南区域，对应的是高新区域、深大南与大冲(chong)润府、松坪村片(pian)区。
而翰熙典(dian)居属(shu)于科技园(yuan)南山区的深大南小区域，价(jia)格虽然还未公(gong)布，但入市(shi)后(hou)，无论价(jia)格如何，也将大大改写周边住宅的价(jia)格格局。
目前无论是北片(pian)区还是南片(pian)区，项目周边都(dou)存在参考的新房(fang)样本。
科技园(yuan)片(pian)区的新房(fang)市(shi)场中，华润城润玺在价(jia)格方(fang)面以约13.2万/平的备案均(jun)价(jia)成为区域内的风向(xiang)标，而去年入市(shi)的卓越九珑，8.68万/平的备案均(jun)价(jia)。
但翰熙典(dian)居无论是开发、设计还是社区规(gui)模、位置(zhi)、供应体量、用地成本等都(dou)与华润城润玺以及卓越九珑有明显不(bu)同。
那(na)么将如何定价(jia)？
目前项目周边的二(er)手住宅包括了(le)厚德品园(yuan)、学林(lin)雅院、海文花园(yuan)、创世纪滨海花园(yuan)、宏观苑、锦隆花园(yuan)等。
从中介渠道来(lai)看，周边二(er)手房(fang)小区成交鲜有活跃。
整体看，翰熙典(dian)居周边二(er)手房(fang)价(jia)格水平在6.5万—10.4万/平。
比如厚德品园(yuan)去年12月以及2月曾经分别成交一套950万的114.55平户型以及一套763万的73.42平户型；
比如学林(lin)雅院去年曾经成交4套房(fang)源，分别为550万的82.95平户型、538万的82.81平户型、868万的112.8平，1181万的180.1平户型；
再比如锦隆花园(yuan)去年则成交过3套，一套88平658万，一套89.63平728万，还有一套是89.69平689万。
所以，项目性价(jia)比如何，关键在价(jia)格。
作者 | 飞天小女警