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房地产(chan)深度调(diao)整过后，南京、成都新建(jian)商品住宅(zhai)销售价格领涨(zhang)70城之首，一线城市一二手房销售价格则以上海深圳领涨(zhang)。
2月19日，国家统计局发布1月份70个大中城市商品住宅(zhai)销售价格变动(dong)情况。数据显(xian)示，2025年1月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅(zhai)销售价格环比继续(xu)上涨(zhang)，当中上海、深圳领涨(zhang)；二三线城市环比总体略(lue)降(jiang)；一二三线城市同比降(jiang)幅均持续(xu)收窄。
1月份，一线城市新建(jian)商品住宅(zhai)销售价格环比上涨(zhang)0.1%，涨(zhang)幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京下降(jiang)0.4%，广(guang)州持平，上海和深圳分别上涨(zhang)0.6%和0.2%。一线城市二手住宅(zhai)销售价格环比上涨(zhang)0.1%，涨(zhang)幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨(zhang)0.1%、0.4%和0.4%，广(guang)州下降(jiang)0.2%。
在二线城市中，新建(jian)商品住宅(zhai)销售价格环比由上月持平转为上涨(zhang)0.1%，为2023年6月以来首次上涨(zhang)；二手住宅(zhai)环比下降(jiang)0.3%，降(jiang)幅与(yu)上月相同。三线城市新建(jian)商品住宅(zhai)和二手住宅(zhai)销售价格环比分别下降(jiang)0.2%和0.4%，降(jiang)幅均与(yu)上月相同。
1月份，70个大中城市中，新建(jian)商品住宅(zhai)销售价格环比上涨(zhang)城市有24个，比上月增(zeng)加1个。当中领涨(zhang)的(de)是(shi)两个新一线城市南京和成都，均环比上涨(zhang)0.7%；上海、宁(ning)波紧随(sui)其后，环比上涨(zhang)0.6%；无锡、武汉上涨(zhang)0.5%。二手住宅(zhai)环比上涨(zhang)城市有7个，比上月减少2个。
同比方面(mian)，1月份，一线城市新建(jian)商品住宅(zhai)销售价格同比下降(jiang)3.4%，降(jiang)幅比上月收窄0.4个百分点。其中，北京、广(guang)州和深圳分别下降(jiang)5.7%、8.4%和5.2%，上海上涨(zhang)5.6%。一线城市二手住宅(zhai)销售价格同比下降(jiang)5.6%，降(jiang)幅比上月收窄1.1个百分点，其中北京、上海、广(guang)州和深圳分别下降(jiang)3.8%、2.3%、10.0%和6.1%。
在二线城市中，新建(jian)商品住宅(zhai)销售价格同比下降(jiang)5.0%，降(jiang)幅比上月收窄0.4个百分点；二手住宅(zhai)同比下降(jiang)7.6%，降(jiang)幅比上月收窄0.3个百分点。三线城市新建(jian)商品住宅(zhai)和二手住宅(zhai)销售价格同比分别下降(jiang)6.0%和8.2%，降(jiang)幅均比上月收窄0.2个百分点。
值得注意的(de)是(shi)，在同比方面(mian)，70个大中城市的(de)二手住宅(zhai)销售价格全线下降(jiang)，当中降(jiang)幅超10%的(de)城市有12个城市。一手住宅(zhai)销售价格则仅有上海、太原(yuan)同比上涨(zhang)，其余68城销售价格同比下降(jiang)。
在上海易居房地产(chan)研究院副院长(chang)严跃进看来，经过至少三年的(de)调(diao)整，二手房的(de)价格泡沫是(shi)最小的(de)，今年上半年是(shi)买入二手房的(de)最好(hao)阶段。
业界分析：
“整体房价止(zhi)跌迹象明显(xian)”
中原(yuan)地产(chan)首席分析师张大伟分析认为，从2024年9月开始，各种房地产(chan)政策从力度到节奏，如(ru)同给楼市注入了一针(zhen)强(qiang)心剂，极(ji)大地提振了市场信心。过去四(si)个月，一线和部分二线城市需求旺盛，房价相对坚挺，一线城市已经连续(xu)上涨(zhang)多月；而多数三四(si)线城市则因库存压(ya)力大，房价继续(xu)调(diao)整中。
“过去几个月的(de)政策效果非常明显(xian)，从房价数据看，整体房价止(zhi)跌迹象明显(xian)，70大城市房价在10月就出现(xian)了明显(xian)变化，11—12月份房价继续(xu)止(zhi)跌，1月份新房二手房下调(diao)城市只(zhi)有42个和60个。”不过，张大伟认为，市场分化仍在持续(xu)，一线城市热度最高，出现(xian)了连续(xu)4个月上涨(zhang)，但随(sui)着(zhe)价格上涨(zhang)，购房者开始出现(xian)了分化，部分购房者再次开始观望。1月因为春(chun)节的(de)影(ying)响，整体成交量和成交价格都出现(xian)了明显(xian)的(de)涨(zhang)幅放缓。
张大伟认为，短期内居民收入预期弱(ruo)、房价下跌预期仍在等因素依(yi)然制约着(zhe)房地产(chan)市场的(de)全面(mian)企稳，2025年楼市的(de)需求、购房者的(de)收入和信心都还需要一定时间恢复。1—2月房地产(chan)市场叠加政策井喷后的(de)空窗期，市场有波动(dong)的(de)可能性，最近(jin)也需要出台更(geng)多有力度的(de)政策，市场在3月或有望出现(xian)小阳春(chun)。
“上海、深圳房地产(chan)市场已完成筑底(di)过程”
58安居客(ke)研究院院长(chang)张波分析指出，从统计局公布的(de)1月数据来看，政策托底(di)效应(ying)逐步(bu)显(xian)现(xian)，市场“止(zhi)跌回稳”的(de)趋势不断强(qiang)化，但市场信心处于稳步(bu)修复阶段。其中，一二线热点城市稳步(bu)迈入“止(zhi)跌回稳”。一线城市的(de)一二手房价格持续(xu)环比上涨(zhang)，尤其是(shi)上海、深圳的(de)上涨(zhang)伴随(sui)着(zhe)二手房成交量保持高位，市场已完成筑底(di)过程，处于回升阶段。值得关注的(de)是(shi)，二线城市新房价格环比由持平转为上涨(zhang)0.1%，是(shi)自2023年6月以来首次转正，尤其是(shi)南京、杭(hang)州、成都、武汉的(de)回升动(dong)力更(geng)强(qiang)，也是(shi)本轮复苏的(de)带头城市。
“淡季不淡，往年进入到春(chun)节前，都是(shi)市场的(de)淡季，热度下滑明显(xian)，但由于2024年年底(di)翘尾行业，带动(dong)市场热度在1月依(yi)然保持一定高位”。张波表示，从安居客(ke)线上数据看，2025年1月，百城二手房挂牌量达(da)到229.8 万套，同比去年增(zeng)长(chang)19.0%，充足的(de)房源为购房者提供了更(geng)多的(de)选择。在新房中，安居客(ke)重点监测的(de)全国重点66城显(xian)示，建(jian)面(mian)120平方米(mi)以上四(si)房及(ji)以上户型的(de)热度占比仍然维持向上的(de)趋势，也意味着(zhe)改善(shan)型需求维持上升态势。
张波认为，2025年市场逐步(bu)回暖(nuan)，热点城市有望出现(xian)小阳春(chun)，当中利率下调(diao)、城中村改造等政策是(shi)关键，虽不同城市有分化，但市场总体止(zhi)跌回稳的(de)方向不变。
“泡沫最小，今年上半年是(shi)二手房认购的(de)最好(hao)阶段”
“作为传统淡季，1月份新建(jian)商品住宅(zhai)销售价格上涨(zhang)的(de)城市从此前的(de)23个变为24个，非常不容易”。上海易居房地产(chan)研究院副院长(chang)严跃进分析指出，这(zhe)进一步(bu)说明市场预期在持续(xu)转好(hao)，房价方面(mian)的(de)上涨(zhang)动(dong)力在增(zeng)强(qiang)，有望进一步(bu)促进房地产(chan)市场一季度的(de)小阳春(chun)态势出现(xian)。
在当前一手房价指数环比涨(zhang)幅为正的(de)24个城市中，房价指数上涨(zhang)TOP5是(shi)南京、成都、上海、宁(ning)波和武汉，当中南京属于非常典型的(de)市场深度调(diao)整的(de)城市。而在去年12月份和今年1月份，南京均是(shi)房价上涨(zhang)最快的(de)城市，“这(zhe)或意味着(zhe)，深度调(diao)整的(de)二线城市，基本面(mian)修复动(dong)力很强(qiang)，也将成为新一轮房价上涨(zhang)的(de)先(xian)行代(dai)表”。
严跃进认为，一二线城市一手房价由跌转涨(zhang)是(shi)最大的(de)信号，意味着(zhe)此类城市扮(ban)演了2025年房价上涨(zhang)和稳中向好(hao)的(de)示范代(dai)表，有助于进一步(bu)引(yin)导市场预期，促进房地产(chan)市场的(de)向好(hao)发展(zhan)。
在二手房市场方面(mian)，1月份上海、深圳、宁(ning)波、成都、无锡、北京和天津出现(xian)上涨(zhang)，“这(zhe)7个城市都是(shi)非常优质的(de)大城市。尤其是(shi)上海和深圳，一些核心区域的(de)二手房客(ke)户量明显(xian)增(zeng)多，挂牌的(de)价格也开始上调(diao)，这(zhe)也说明二手房的(de)价格逻辑，即大城市更(geng)容易涨(zhang)，小城市相对会(hui)缓和一点”。
严跃进认为，今年上半年是(shi)二手房认购的(de)最好(hao)阶段，因为价格已经有了至少3年的(de)调(diao)整，“二手房的(de)价格泡沫是(shi)最小的(de)。而随(sui)着(zhe)后续(xu)二手房价格企稳，市场的(de)判(pan)断又会(hui)发生变化”。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬(fen)