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每(mei)经记者(zhe) 包晶晶 每(mei)经编辑 陈梦妤(yu)
房企美元(yuan)债再现，发债方是绿城中国（HK03900，股价9.91港元(yuan)，市(shi)值251.15亿港元(yuan)），两笔合计5亿美元(yuan)。
不过，此次房企美元(yuan)债重启(qi)呈现双高，即金(jin)额高和利率高。
2月18日晚间，绿城中国发布公告，计划(hua)增发本金(jin)总额1.5亿美元(yuan)的(de)优先票(piao)据，该票(piao)据将与2月13日公布的(de)本金(jin)总额3.5亿美元(yuan)的(de)原始票(piao)据，构成(cheng)同一系列票(piao)据，年利率为8.45%。增发后，绿城中国此次融(rong)资本金(jin)总额升至5亿美元(yuan)，均将于2028年到(dao)期，其中新发的(de)1.5亿美元(yuan)票(piao)据发售价为票(piao)据本金(jin)的(de)100.5%，发行收益率8.258%。
绿城中国2月21日晚间向《每(mei)日经济新闻(wen)》记者(zhe)表示：“此次发行优先票(piao)据不仅是公司优化(hua)债务结构、拓宽融(rong)资渠(qu)道的(de)重要举措，也为中资地产美元(yuan)债市(shi)场(chang)重启(qi)打(da)开了窗口(kou)，展现了市(shi)场(chang)对优质房企的(de)信心恢复，为行业融(rong)资环境改善提供了积极(ji)信号。”
“绿城中国成(cheng)功发行美元(yuan)债，标志着在房企美元(yuan)债市(shi)场(chang)长(chang)期低迷后的(de)一次‘破冰(bing)’。这既代表了相关企业的(de)投融(rong)资能力(li)持续(xu)恢复，也说明(ming)外部金(jin)融(rong)机(ji)构等对中国房地产市(shi)场(chang)和企业的(de)信心。”上海易居房地产研究院副院长(chang)严(yan)跃进接受每(mei)经记者(zhe)采访时表示。
房企融(rong)资环境在持续(xu)改善
中指研究院统计显示，整个(ge)2024年，房地产行业海外债发行规模仅为69.0亿元(yuan)人民币，同比下降69.5%。2025年1月房地产企业债券(quan)融(rong)资总额为509.8亿元(yuan)，但信用(yong)债和ABS仍是主力(li)，分别占比51.3%和48.7%。
中指研究院企业研究总监(jian)刘水曾(ceng)指出，房地产开发企业到(dao)位(wei)资金(jin)规模延续(xu)2022年以来的(de)下降态(tai)势，实际融(rong)资环境仍未显著回暖。2025年房地产市(shi)场(chang)恢复仍面临诸多(duo)挑战，企业还是应提前筹划(hua)现金(jin)流，充分利用(yong)各类融(rong)资政策(ce)支持以增加资金(jin)流入。
在此背(bei)景下，绿城中国的(de)5亿美元(yuan)为行业带(dai)来了破冰(bing)契机(ji)。
严(yan)跃进认为：“房企融(rong)资环境在持续(xu)改善。绿城中国发行美元(yuan)债，也为其他优质房企融(rong)资提供了非常好的(de)示范效应，有助于推动更多(duo)房企重启(qi)境外融(rong)资。具备优质资产、良好信誉和稳健经营的(de)房企，在国际资本市(shi)场(chang)上将获得更多(duo)融(rong)资支持。在2025年房地产市(shi)场(chang)止跌回稳、稳中向好的(de)发展过程中，也将持续(xu)助力(li)企业的(de)向好发展。”
但也有投资人士对每(mei)经记者(zhe)指出，由(you)于行业整体(ti)原因和房企出险等不确(que)定因素，目前海外投资人对于房企美元(yuan)债的(de)态(tai)度仍非常谨慎。
事实上，2025年房企仍然面临严(yan)峻的(de)偿债压力(li)。克(ke)而瑞在报告中提及，2024年房企债券(quan)到(dao)期规模达4828亿元(yuan)，而发行规模仅2158亿元(yuan)，房企无(wu)法通过借新还旧(jiu)覆盖到(dao)期债务。由(you)于近(jin)年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背(bei)景下2025年债务到(dao)期规模甚至高于2024年，达5257亿元(yuan)。
现阶段(duan)海外融(rong)资“风险溢价”仍是最大风险
据绿城中国方面透露，本次发行是2021年以来亚洲最大规模高收益房地产美元(yuan)债券(quan)发行。
每(mei)经记者(zhe)注意到(dao)，8.45%的(de)利率，在近(jin)年来为数不多(duo)的(de)房企境外债融(rong)资中，属于较高水平(ping)。据克(ke)而瑞，由(you)于2024年仅监(jian)测到(dao)越秀地产与五矿(kuang)发行境外债券(quan)，票(piao)息区间在4%～4.6%，经测算(suan)境外债券(quan)融(rong)资平(ping)均成(cheng)本为4.18%。
不仅如此，这一利率水平(ping)和公司平(ping)均融(rong)资成(cheng)本相比也高出了一大截。近(jin)几年，绿城中国不断压低融(rong)资成(cheng)本和缩减负债规模，一方面，截至2024年6月底，境外债务比重已经从2023年的(de)16.2%降至15.5%，同时绿城中国一年内到(dao)期债务占总债务比例为23.8%；另一方面，融(rong)资成(cheng)本也在不断下降，2023年绿城中国平(ping)均融(rong)资成(cheng)本降到(dao)4.3%；2024年中期降至4.0%。
令人不解的(de)是，绿城中国既然可以在境内获得低息融(rong)资，为何要去发行高利率的(de)美元(yuan)债？每(mei)经记者(zhe)就此采访了多(duo)位(wei)专家，有各种猜测，但没(mei)有达成(cheng)共识(shi)。
而不久前，绿城中国发布盈利警告，预计截至2024年12月31日，公司股东应占利润同比2023年的(de)人民币31.18亿元(yuan)下降50%以内。
不过，从业绩和拿地表现来看，2024年，绿城中国全口(kou)径销售1718.3亿元(yuan)，位(wei)列克(ke)而瑞中国房地产企业销售榜第6名(ming)；新增土地货值1147亿元(yuan)，在新增货值榜排名(ming)第4位(wei)。进入2025年，绿城中国又在杭州、南京等地继续(xu)溢价拿地。
在这样的(de)背(bei)景下，行业内其他房企是否具备同样的(de)发债条(tiao)件仍待(dai)观察。但即便具备相应的(de)条(tiao)件，美元(yuan)债高企的(de)利率，仍然令诸多(duo)房企“又爱又恨”。
“从全行业角度看，美元(yuan)债利率高企的(de)第二大原因是发债的(de)急迫程度。”严(yan)跃进分析，若是企业本身(shen)有即将到(dao)期的(de)债务，也充分理(li)解“未兑付”对企业的(de)巨大杀伤力(li)，那么融(rong)资急迫性就会明(ming)显提高。此时快速融(rong)资是企业快速改善资金(jin)状况，防范债务兑付风险公开化(hua)的(de)重要手段(duan)，融(rong)资成(cheng)本自然会提高。
封面图(tu)片来源：视觉中国-VCG211330431472