上海中原地产资深(shen)分析师卢文曦(xi)表示：“近期金茂拿(na)地较(jiao)为积极。去年12月金茂拿(na)下3幅地块，加大了在上海的土储力度。相比去年底在郊区拿(na)地，这次(ci)其‘杀’到(dao)市(shi)中心，地块质量毋庸置疑，继续走高端(duan)路线，实现利润最大化。”

值得一(yi)提的是，虹口区地块东南方向就是地标(biao)大盘瑞虹新城。当前瑞虹新城的二手(shou)房价(jia)格已达9万-14万元/平方米。对(dui)此，卢文曦(xi)也认为，以目前约11.75万元/平方米的楼面价(jia)来看，未来该楼盘售(shou)价(jia)可能达到(dao)16万元/平方米。

此次(ci)拿(na)地的房企主(zhu)角金茂，去年全年销售(shou)额982.55亿元，在克而瑞统计的房企销售(shou)排行榜中位列第12位，相比2023年上升(sheng)一(yi)位。而与金茂组成联合体的另外一(yi)家企业新加坡庆(qing)隆集团，是一(yi)家以金融投资为主(zhu)的投资机构，在住宅开发领域以开发高端(duan)住宅著称，它的背后站着新加坡豪门(men)之一(yi)的黄祖(zu)耀家族。此前，庆(qing)隆集团也在上海开发过项目，即普陀长风板(ban)块的沁(qin)和(he)园(yuan)，其二手(shou)房的房价(jia)在11.5万元/平方米左右。

苏晓东点评表示：“虹口瑞虹新城地块位于(yu)内(nei)环内(nei)，属于(yu)稀缺地块，周边交通便利、配套成熟，新房供应极少，未来或可有效填补板(ban)块内(nei)供应空(kong)缺。地块最终成交价(jia)89.64亿元，刷新上海实行‘双高双竞’政策以来的总价(jia)纪录(lu)。”

华润越秀联合体补仓浦东，民企龙湖加码奉贤

今日另一(yi)宗溢价(jia)率较(jiao)高的地块为浦东新杨思地块，位于(yu)中环线内(nei)，距离地铁6号线高青路站较(jiao)近，周边生活配套成熟，且新杨思板(ban)块规划宅地极少，因此该地块极具稀缺属性。

该地块吸引了包括(kuo)中海、建发、保利发展、浦发、招商(shang)蛇口、华润置地+越秀联合体共6家竞买(mai)人参与，经过76轮竞价(jia)，最终该地块由华润置地+越秀联合体竞得，成交价(jia)50.9亿元，成交楼面价(jia)74695元/平方米，溢价(jia)率33.38%。

卢文曦(xi)分析：“今天(tian)成交的这块地之所以关注度高，是因为就在新杨思上园(yuan)的南面，其是区域的楼面价(jia)‘地王’，项目销售(shou)价(jia)格为9.9万元/平方米。新出让地块起始楼面价(jia)比隔壁‘地王’低1.8万元/平方米，板(ban)块热度也随之走高。”

苏晓东补充表示：“该地块邻近去年七批次(ci)新杨思地王，也是由中能建、华润置地、越秀联合体竞得，拟打造建筑面积约115-140平方米的小高层以及约170-220平方米的叠墅。未来，华润置地或将两个地块联合打造，提供高层、小高层、叠墅等(deng)多种产品，带(dai)动新杨思板(ban)块房价(jia)上涨。”

此外，松江新城西区地块虽位于(yu)外环外，距离地铁较(jiao)远，但邻近大学城、广富林公园(yuan)、泰晤士(shi)小镇等(deng)优(you)质配套，周边别墅楼盘林立(li)但基本无新房供应，同时该地块容积率仅1.2，未来或可有效增加区域内(nei)高品质低密产品，该地块最终由国贸、金地、星狮组成的联合体竞得，成交价(jia)8.15亿元，成交楼面价(jia)26216元/平方米，溢价(jia)率13.98%。

同样位于(yu)外环外的奉贤区南桥新城地块，距离地铁5号线奉贤新城站较(jiao)近，周边生活配套较(jiao)为完善，且分布有多块去年成交的宅地。该地块最终由龙湖与建华联合体竞得，成交价(jia)10.57亿元，成交楼面价(jia)20473元/平方米，溢价(jia)率16.54%。

值得一(yi)提的是，此番拿(na)地是龙湖连续第5年落子上海。2021年，龙湖通过联合拿(na)地方式获取上海江桥商(shang)住办地块及自贸区临港新片区纯宅地；2022年，龙湖独资竞得松江广富林纯宅地，打造了龙湖松江御湖境；2023年，龙湖拿(na)下嘉定江桥商(shang)住办地块，打造龙湖虹桥青云阙；2024年，龙湖建华联合体竞得奉贤新城一(yi)地块即去年的“日光盘”龙湖奉贤观萃。

而龙湖此次(ci)加仓奉贤新城也和(he)其去年销售(shou)业绩相关。2024年，龙湖在上海奉贤的项目均取得了不错(cuo)的市(shi)场表现。其中，龙湖奉贤观萃项目首(shou)开即“日光”，同时也是上海为数不多的外环外因认筹爆(bao)满触发积分的代表楼盘之一(yi)，去年全年销售(shou)额达到(dao)27亿元，目前已经清(qing)盘。此外，龙湖奉贤天(tian)街2024年全年客流1850万人次(ci)，全年销售(shou)额约16.5亿元。由此，今日龙湖加仓也体现了其深(shen)耕上海的思路。

图/中指研究院

业内(nei)：土拍热度上升(sheng)或助力“小阳春”行情(qing)

今天(tian)是上海新春首(shou)场土拍，4宗地块均高溢价(jia)成交，溢价(jia)率最低为13.98%，最高为38.2%，其热度可见一(yi)斑。

苏晓东表示：“本轮土拍是春节后上海土拍市(shi)场的良好开端(duan)，稀缺地块继续受到(dao)房企热捧。土拍市(shi)场高涨的热情(qing)或将传导至新房市(shi)场，加之上海购(gou)房政策仍有放松的空(kong)间，有助稳(wen)定购(gou)房者预期，有利于(yu)上海房地产市(shi)场整体企稳(wen)。”

对(dui)于(yu)今天(tian)的土拍，卢文曦(xi)点评称：“今天(tian)成交的四幅地块均有溢价(jia)产生，说明房企在拿(na)地的积极性上继续保持不错(cuo)的信心，也显示出对(dui)未来市(shi)场的信心。今天(tian)最大特点是4块地都(dou)是联合拿(na)地。虹口、浦东地块总价(jia)高，联合拿(na)地可以理(li)解，但两幅郊区地块也联合拿(na)地，则显示出房企谨(jin)慎的一(yi)面，小股投资、分散资金压力，即便遇(yu)到(dao)去化压力也可以尽可能降低对(dui)企业营收的影响。”

“当然，此次(ci)土拍结果还(hai)是显示出了分化，市(shi)区的两幅地块热闹程度要(yao)高于(yu)郊区地块，国企、央企拿(na)地的坚决程度相当高。一(yi)方面预示未来市(shi)区房价(jia)还(hai)会(hui)向上突破，另一(yi)方面，提升(sheng)楼市(shi)持续好转的预期。有了高楼面价(jia)的烘托，接下来的‘小阳春’行情(qing)更值得市(shi)场期待。”卢文曦(xi)补充说。

新京报(bao)贝壳财(cai)经记者 徐(xu)倩

编辑(ji) 杨娟娟 校对(dui) 穆祥桐