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如(ru)果问深圳哪个区新房库(ku)存最(zui)难(nan)清理？
则坪山区不能不提。
打破下限
最(zui)近，位(wei)于(yu)坪山碧岭的深业山水东城以29293元/㎡的备案均价，不仅打响2025年坪山新房供应的第一枪，也重新定义了坪山新房的价格体系。
建面(mian)约85—243平，单(dan)价区间约2.51—5万/平，总价区间约213—1216万/套，1060套现房入市，精装交付。
这不仅比深业山水东城2022年7月以及(ji)2023年2月批次入市的房源价格便宜，更(geng)是整个坪山2020年以来，备案均价最(zui)便宜的一次。
要知道，坪山区域新房备案价格高光的时候，均价去(qu)到约4.2万/平。
2021年8月位(wei)于(yu)坪山石井的中海万锦熙岸华庭开(kai)盘，264套约80—106平住(zhu)宅备案均价约42746元/㎡，总价区间约320—478万/套；
2021年8月位(wei)于(yu)坪山马峦的金尊府(fu)开(kai)盘，592套约88—143平住(zhu)宅备案均价约41689元/㎡，总价区间约361—621万/套；
2021年8月位(wei)于(yu)坪山马峦的龙光玖誉雅筑开(kai)盘，355套住(zhu)宅备案均价约42572元/㎡，总价区间约358—500万/套。
就算是碧岭同片区的新房，如(ru)龙光玖榕府(fu)、蔚蓝左岸花园、深业山水东城前两批次新房，备案均价都是维(wei)持约3.5—3.7万/平。
2023年8月入市的龙光玖榕府(fu)467套约96—117平住(zhu)宅备案均价约36665元/㎡，总价区间约328—452万/套；
蔚蓝左岸花园(1栋)188套约75—93平住(zhu)宅备案均价约36540元/㎡，总价区间约247—365万/套。
深业山水东城，2022年7月559套约81—188平住(zhu)宅开(kai)盘，备案均价约37923元/㎡，总价区间约280—958万/套；
2023年2月804套约81—233平住(zhu)宅开(kai)盘，备案均价约37902元/㎡，总价区间约277—1208万/套。
所以可以看到，深业山水东城1060套现房住(zhu)宅入市，正标志着坪山的新房价格正式迈向“2字头”。
和(he)前两批次的住(zhu)宅房源价格相比，备案均价相差了约8600元/㎡。
假设2022年7月选择约81平的业主选择最(zui)便宜的户型，总价约280万，今年选择约85平最(zui)便宜户型，总价约213万，不仅户型面(mian)积更(geng)大(da)，总价也便宜了约67万。
而这也仅仅只是备案价格，一般而言新房入市，还会(hui)有相应的折扣叠加。
去(qu)化之困
从市场的情况来看，虽(sui)然深圳新房市场2024年已经出现翘尾行情。
但对于(yu)坪山区域而言，新房去(qu)库(ku)存是每个项目的大(da)难(nan)题。
在深圳各(ge)个区域中，虽(sui)然新房住(zhu)宅库(ku)存量的前三名一直(zhi)是龙岗、龙华、宝(bao)安，但若要问哪个区的新房去(qu)库(ku)存难(nan)度最(zui)大(da)，坪山是不能不提的。
因为其他区域的新房，顺销期的去(qu)化速(su)度要比坪山区域的新房整体去(qu)化速(su)度要快一些。
最(zui)明显的，位(wei)于(yu)龙华观澜的山水华庭，108套住(zhu)宅，备案均价约47561元/㎡，2021年8月入市。
曾经一度被市场誉为开(kai)盘最(zui)惨淡新房，24批意(yi)向登记(ji)客户，成为当时入围人数最(zui)少的新房。
2021年的新房市场远要比如(ru)今的新房市场好不少。
截至2025年1月8日，山水华庭在深圳房地产信息平台上显示(shi)，只卖剩11套住(zhu)宅。
而位(wei)于(yu)坪山马峦的金尊府(fu)，2021年5月入市353套住(zhu)宅，市场反馈(kui)开(kai)盘当天(tian)是差不多卖光。
但时隔1328天(tian)，依然还有3套住(zhu)宅未网签，而2021年8月入市，市场反馈(kui)开(kai)盘之初卖了约54.38%，时隔1237天(tian)，592套房源，依旧剩98套住(zhu)宅未网签。
而这几天(tian)深圳坪山碧岭片区，一次性(xing)供应1060套新房住(zhu)宅。
要知道目前整个坪山区域新房住(zhu)宅库(ku)存总量约7151套，深业山水东城一次性(xing)供应就占了整个坪山区新房库(ku)存约七(qi)分之一。
再加上深业山水东城前两批入市房源，到目前为止(zhi)仍存在不少房源未出售。
2022年7月这一批，559套住(zhu)宅剩余269套，2023年2月这一批804套住(zhu)宅剩余533套。
更(geng)重要的是，开(kai)发商新房库(ku)存不小的情况下，还存在工抵房的情况。
在媒体社(she)交平台上有网友在去(qu)年11月表示(shi)，“开(kai)发商没钱(qian)，还以房抵款抵了我一套，请款一直(zhi)卡”，也有网友早在去(qu)年7月评论表示(shi)，“如(ru)果考虑(lu)深业山水这个小区的能不能买了我们公(gong)司的工抵房呀，85折，公(gong)司急卖”。
所以，新房去(qu)化困难(nan)不仅是整个坪山区域的难(nan)题，更(geng)是深业山水东城去(qu)化的难(nan)题。
面(mian)对这样的区域新房格局，或许价格让(rang)步才(cai)能真正获得一席市场。
作者 | 飞天(tian)小女警