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如果问深圳哪个区新(xin)房库(ku)存最(zui)难清理？
则坪山区不(bu)能不(bu)提。
打破(po)下限(xian)
最(zui)近，位于坪山碧岭的(de)深业山水东城以29293元/㎡的(de)备案均价(jia)，不(bu)仅打响2025年(nian)坪山新(xin)房供应的(de)第一枪，也重新(xin)定义了坪山新(xin)房的(de)价(jia)格体系。
建面(mian)约85—243平，单价(jia)区间约2.51—5万/平，总价(jia)区间约213—1216万/套，1060套现房入(ru)市，精(jing)装交付。
这不(bu)仅比深业山水东城2022年(nian)7月(yue)以及2023年(nian)2月(yue)批次入(ru)市的(de)房源价(jia)格便宜(yi)，更是(shi)整个坪山2020年(nian)以来，备案均价(jia)最(zui)便宜(yi)的(de)一次。
要知道，坪山区域新(xin)房备案价(jia)格高光的(de)时候，均价(jia)去到约4.2万/平。
2021年(nian)8月(yue)位于坪山石井(jing)的(de)中海万锦熙岸华庭开盘，264套约80—106平住宅备案均价(jia)约42746元/㎡，总价(jia)区间约320—478万/套；
2021年(nian)8月(yue)位于坪山马峦的(de)金尊府(fu)开盘，592套约88—143平住宅备案均价(jia)约41689元/㎡，总价(jia)区间约361—621万/套；
2021年(nian)8月(yue)位于坪山马峦的(de)龙光玖誉(yu)雅筑开盘，355套住宅备案均价(jia)约42572元/㎡，总价(jia)区间约358—500万/套。
就算(suan)是(shi)碧岭同片区的(de)新(xin)房，如龙光玖榕府(fu)、蔚蓝左岸花园、深业山水东城前两批次新(xin)房，备案均价(jia)都是(shi)维持约3.5—3.7万/平。
2023年(nian)8月(yue)入(ru)市的(de)龙光玖榕府(fu)467套约96—117平住宅备案均价(jia)约36665元/㎡，总价(jia)区间约328—452万/套；
蔚蓝左岸花园(1栋)188套约75—93平住宅备案均价(jia)约36540元/㎡，总价(jia)区间约247—365万/套。
深业山水东城，2022年(nian)7月(yue)559套约81—188平住宅开盘，备案均价(jia)约37923元/㎡，总价(jia)区间约280—958万/套；
2023年(nian)2月(yue)804套约81—233平住宅开盘，备案均价(jia)约37902元/㎡，总价(jia)区间约277—1208万/套。
所以可(ke)以看到，深业山水东城1060套现房住宅入(ru)市，正标志着坪山的(de)新(xin)房价(jia)格正式迈向“2字头”。
和(he)前两批次的(de)住宅房源价(jia)格相比，备案均价(jia)相差了约8600元/㎡。
假设2022年(nian)7月(yue)选择约81平的(de)业主选择最(zui)便宜(yi)的(de)户型，总价(jia)约280万，今年(nian)选择约85平最(zui)便宜(yi)户型，总价(jia)约213万，不(bu)仅户型面(mian)积更大(da)，总价(jia)也便宜(yi)了约67万。
而这也仅仅只是(shi)备案价(jia)格，一般而言新(xin)房入(ru)市，还会有相应的(de)折(she)扣叠加。
去化之困
从(cong)市场的(de)情况来看，虽然(ran)深圳新(xin)房市场2024年(nian)已经出现翘尾行情。
但对于坪山区域而言，新(xin)房去库(ku)存是(shi)每个项(xiang)目的(de)大(da)难题。
在深圳各个区域中，虽然(ran)新(xin)房住宅库(ku)存量的(de)前三名一直是(shi)龙岗、龙华、宝安，但若要问哪个区的(de)新(xin)房去库(ku)存难度最(zui)大(da)，坪山是(shi)不(bu)能不(bu)提的(de)。
因为其他区域的(de)新(xin)房，顺销期的(de)去化速度要比坪山区域的(de)新(xin)房整体去化速度要快一些。
最(zui)明(ming)显的(de)，位于龙华观澜(lan)的(de)山水华庭，108套住宅，备案均价(jia)约47561元/㎡，2021年(nian)8月(yue)入(ru)市。
曾(ceng)经一度被市场誉(yu)为开盘最(zui)惨(can)淡新(xin)房，24批意向登记客户，成为当时入(ru)围人数最(zui)少的(de)新(xin)房。
2021年(nian)的(de)新(xin)房市场远要比如今的(de)新(xin)房市场好不(bu)少。
截至2025年(nian)1月(yue)8日，山水华庭在深圳房地产信息平台上显示，只卖剩11套住宅。
而位于坪山马峦的(de)金尊府(fu)，2021年(nian)5月(yue)入(ru)市353套住宅，市场反馈开盘当天(tian)是(shi)差不(bu)多卖光。
但时隔(ge)1328天(tian)，依然(ran)还有3套住宅未网签，而2021年(nian)8月(yue)入(ru)市，市场反馈开盘之初卖了约54.38%，时隔(ge)1237天(tian)，592套房源，依旧剩98套住宅未网签。
而这几天(tian)深圳坪山碧岭片区，一次性供应1060套新(xin)房住宅。
要知道目前整个坪山区域新(xin)房住宅库(ku)存总量约7151套，深业山水东城一次性供应就占了整个坪山区新(xin)房库(ku)存约七分之一。
再加上深业山水东城前两批入(ru)市房源，到目前为止仍存在不(bu)少房源未出售。
2022年(nian)7月(yue)这一批，559套住宅剩余269套，2023年(nian)2月(yue)这一批804套住宅剩余533套。
更重要的(de)是(shi)，开发商新(xin)房库(ku)存不(bu)小的(de)情况下，还存在工抵房的(de)情况。
在媒体社交平台上有网友在去年(nian)11月(yue)表示，“开发商没(mei)钱(qian)，还以房抵款抵了我一套，请款一直卡”，也有网友早在去年(nian)7月(yue)评论(lun)表示，“如果考(kao)虑深业山水这个小区的(de)能不(bu)能买了我们公司的(de)工抵房呀，85折(she)，公司急卖”。
所以，新(xin)房去化困难不(bu)仅是(shi)整个坪山区域的(de)难题，更是(shi)深业山水东城去化的(de)难题。
面(mian)对这样的(de)区域新(xin)房格局，或许价(jia)格让步才能真正获得一席市场。
作者 | 飞天(tian)小女警