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或许，只有土豪村才能救房地产。
困在资(zi)金上
最近佛山一(yi)个土豪村借钱给开发商推动(dong)村里旧改的事，上了新(xin)闻(wen)。
这个村子(zi)是位于佛山市南海区(qu)桂城(cheng)街道的永胜(sheng)村，位置可以说是佛山南海区(qu)相(xiang)当不错的地段。
从地理(li)位置来看，步行(xing)1.5公里范围内临近广佛线的千灯湖站以及金融(rong)高(gao)新(xin)区(qu)站，近距离可上广佛江珠高(gao)速，区(qu)域内还有南海全民健身体(ti)育公园以及万达广场，是佛山非常繁华的新(xin)商圈。
周边的小区(qu)，也是佛山最贵的地段。
在中介平台上显示(shi)，永胜(sheng)村所在位置的片区(qu)千灯湖片区(qu)，挂盘(pan)均价达到了2.6万/平。
其中灯湖盛世挂盘(pan)均价约3.5万/平，万达华府挂盘(pan)均价约2.9万/平，保利(li)花园一(yi)期挂盘(pan)约3.6万/平，保利(li)花园二期挂盘(pan)均价约3.9万/平，保利(li)花园三(san)期挂盘(pan)均价约4.2万/平。
这样(yang)的地段位置，无论是村民，还是当地推动(dong)村落改造(zao)的大(da)手，都对永胜(sheng)村的蝶(die)变(bian)寄(ji)予厚望。
从2016年提及改造(zao)开始，到2019年被正式落实开发合作方，已(yi)经过去六七年。
但如今，随着房地产行(xing)业周期的变(bian)化，永胜(sheng)村的拆迁旧改也陷入了困局。
所以作为佛山备受关注(zhu)的旧改项目，也不得不进(jin)行(xing)“自救”。
根据永胜(sheng)村1月发出的公告显示(shi)，整个永胜(sheng)村拆除已(yi)经达到63%，旧改的首期回迁住宅倒是已(yi)经交付，入住率达到100%，但是剩(sheng)余还有54%的村民无法回迁，并且回迁遥(yao)遥(yao)无期。
考虑到合作的开发商出现资(zi)金短缺，导致项目进(jin)度迟滞(zhi)，无法正常推进(jin)，计划把收到的土地出让金拿出来，垫资(zi)推动(dong)二期回迁安置住宅建设。
具体(ti)的垫资(zi)方案为——
将永胜(sheng)村出让金返还款以垫付资(zi)金的形式，借款给开发商，优先建设二期回迁房，共计约7.86亿(yi)元，还不够的由永胜(sheng)经济社自有资(zi)金投入。
这样(yang)的举措，也为全国的旧改解困，提供(gong)了一(yi)个样(yang)本。
一(yi)来可以推动(dong)旧改建设，保证开发商交楼任务，二来村民可以尽快(kuai)回迁，盘(pan)活区(qu)域生态，提升周边城(cheng)市面貌(mao)，恢复经济生态。
三(san)来尽管以借款的方式垫资(zi)，但永胜(sheng)村建立了土地监管账户，可以进(jin)行(xing)专款专用，便(bian)于资(zi)金使用监督，确保资(zi)金监管，同时也能进(jin)行(xing)工程进(jin)度的监督，最大(da)程度保障(zhang)交楼，促进(jin)开发企业开发销售。
四来即便(bian)未来开发方无法偿还借款，大(da)概率也还有一(yi)定的协议(yi)抵扣(kou)或担(dan)保。
不改是常态
对于有资(zi)金实力的旧改村落，很多时候涉及的是股份合作社。
永胜(sheng)村旧改之所以能够继续推动(dong)项目，更(geng)多仰仗的是永胜(sheng)村的实力，也是广东首个探(tan)索旧村改造(zao)与村集体(ti)收益平衡的案例。
根据永胜(sheng)股份经济合作社公布的财务收支预算方案显示(shi)，光经营收入就达到3101.93万元，投资(zi)收益达到1671.4万元，加上其他收入，总收入4781.93万元。
差不多半个小目标的收入，而整个预算支出为641.88万元。
去年年中也曾(ceng)公布过一(yi)次预分红方案，拿出976.69万元分给2273名村民。
所以这样(yang)的村集体(ti)经济，完全有能力支撑项目的推进(jin)。
而这样(yang)有实力的村集体(ti)，在东莞、广州、深圳都并不罕见。
每年广深莞的“土豪村”晒分红，都能吸引一(yi)波关注(zhu)。
比如去年南海的庄边村、胜(sheng)利(li)村，禅城(cheng)的郊边村、鄱(pan)阳村等。
但并非每个旧改项目，背后都拥有一(yi)个有实力的合作社，是否能够效仿永胜(sheng)村的做法，也需要(yao)看股份合作社的实力或者(zhe)村民的意愿(yuan)。
能够依靠自身摸出一(yi)条路子(zi)，得到“资(zi)金”的救赎的，毕竟是少数(shu)。
最明显的，一(yi)些未拆改的项目，等来的或许不是拆迁的推进(jin)，而是不拆了，或者(zhe)直接搁置了。
拆迁旧改进(jin)度龟速。
尤其一(yi)些成本高(gao)，规模大(da)的项目。
像深圳一(yi)些旧改项目，成本非常高(gao)，拆迁难度大(da)。
比如深圳南山区(qu)域的海雅百货大(da)楼城(cheng)市更(geng)新(xin)项目，在2022年旧改方案批复后，却被发现去年11月签约新(xin)的商业并重新(xin)招商。
比如宝安区(qu)航城(cheng)街道草(cao)围旧村及南片区(qu)城(cheng)市更(geng)新(xin)单元失效，去年12月被踢出旧改计划。
再比如深圳备受关注(zhu)的八(ba)卦岭旧改项目，2019年被纳入福(fu)田区(qu)棚户区(qu)改造(zao)年度计划，如今五年过去了，迟迟未见动(dong)静(jing)。
有市民急得向官方询问，得到的答复却是“正统筹开展(zhan)老旧住宅区(qu)改造(zao)新(xin)政研究工作，待(dai)新(xin)政策出台后将参照国家省市最新(xin)政策，结合各(ge)楼栋宗地面积(ji)、现状(zhuang)功能、权利(li)人意愿(yuan)等情况，分类分片，科学施策”。
所以，旧改项目等着等着，也有可能不改了。
未来的旧改，或许只有资(zi)金真(zhen)正落实的项目，才能成功翻(fan)身。
作者(zhe) | 醉酒大(da)鲨鱼