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“2024年，物业类(lei)纠纷收(shou)案3469起，调(diao)解成(cheng)功3201起，调(diao)解成(cheng)功率提升至92%，最大限度将物业纠纷化解在前端。”2月6日，河南省新乡市(shi)红旗区人民法院院长吴俊喜指着手头的一组数据向《法治日报》记者介绍(shao)说。
红旗区法院辖区内有141个住宅(zhai)小(xiao)区和43家物业公司，过去，涌入(ru)法院的物业类(lei)纠纷让办案法官不堪重负，给社区治理带来很大难度。2024年以来，法院依托区综治中心，聚力联动解纷，探寻物业纠纷治理“最优解”。
多方联动
物业纠纷涌现，已成(cheng)为影响(xiang)城市(shi)基层社会(hui)秩序与市(shi)民“获得感”的一个重要因素。如何化解小(xiao)区的物业纠纷，维护居民生活安宁和小(xiao)区和谐稳定，成(cheng)为社区治理中亟(ji)待破解的课题。红旗区法院从涉案小(xiao)区平均缴费、成(cheng)诉率和败诉率等情况入(ru)手，绘制成(cheng)物业纠纷分布图，运(yun)用红、黄、绿三种色彩标准划分小(xiao)区，实施“一色一策”：“红色”小(xiao)区矛盾(dun)多发，业主对物业服务(wu)质量不满，需要加大治理力度；“黄色”小(xiao)区则需要动态跟(gen)踪适时引(yin)导；“绿色”小(xiao)区是最终的治理目标，需要提炼(lian)经(jing)验(yan)、复制推广。
红旗区法院经(jing)实地走访调(diao)查发现，“红色”小(xiao)区多数业主对物业服务(wu)不满意，业主和物业公司之间的对立(li)情绪严重。找到“病灶”后，红旗区法院依托红旗区综治中心，协调(diao)城建、街道、居民委员会(hui)、水电热(re)力等相关单位形成(cheng)联动机制，扩展纠纷化解链(lian)条。
某小(xiao)区房屋漏水、外墙瓷砖脱落(luo)，业主向物业公司反映，却迟迟得不到有效解决，大批业主拒缴物业费，业主与物业公司对立(li)情绪严重。红旗区法院邀请住建、物业公司、开(kai)发商、业委会(hui)、业主代(dai)表坐在一起协商调(diao)解，承办法官通过释法析(xi)理，促成(cheng)双方达(da)成(cheng)和解协议，业主同意补交物业费用，物业公司配合协助找开(kai)发商限期解决漏水、瓷砖脱落(luo)等问题。
一小(xiao)区因业主拒交物业费而产生大规模物业纠纷，涉诉业主多达(da)483户，红旗区法院将其(qi)中一户业主的案件进(jin)入(ru)诉讼程(cheng)序，通过“示范诉讼+多元调(diao)解”解决纠纷问题。法院判决后，人民调(diao)解员及时跟(gen)进(jin)调(diao)处，多数业主接受调(diao)解，实现“审(shen)理一个、调(diao)解一批、教育一片”的效果。
“电动车能不能在楼道里充电？物业公司应(ying)该尽到怎样的提醒义务(wu)？”红旗区法院挑选有典型意义的案件，到小(xiao)区内开(kai)展巡回审(shen)判，邀请小(xiao)区居民、人大代(dai)表、政协委员等现场观摩。同时采用“庭(ting)审(shen)+普法”的模式，由审(shen)判法官现场答(da)疑，讲解典型的物业纠纷案例，为业主普及法律知(zhi)识，起到以点带面的辐(fu)射效果，提高业主和物业公司的法治意识。
及时化解
2014年，某小(xiao)区业主韩某家里刚装修好，地下室就遭水淹，损失(shi)较大。经(jing)过协商，原物业公司负责人口头承诺，暂(zan)不用缴纳物业费，但并未签订协议。2024年，物业公司负责人更换，要求韩某补交欠费。双方因此产生纠纷，物业公司将其(qi)诉至法院。
在法院调(diao)解下，双方各让一步，物业公司减免业主部分物业费，业主一次性补缴剩余欠费，承诺今后不再以此为由拒缴物业费。
红旗区法院将成(cheng)诉率介于业主总数的1%-5%之间、上年度败诉率不高于成(cheng)诉案件的10%的小(xiao)区标记为“黄色”。这(zhe)类(lei)小(xiao)区虽未产生大规模集体(ti)诉讼，但小(xiao)区内仍不时产生纠纷。红旗区法院把梳(shu)理出(chu)的相关情况通报给红旗区综治中心，区综治中心分区域指定调(diao)解员为小(xiao)区定向联络员，联络员对物业公司服务(wu)管理实施动态跟(gen)踪，督促物业公司提升管理水平，同时通过定期实地走访和线上交流，向居民了解小(xiao)区动态，捕捉到矛盾(dun)纠纷后及时分析(xi)研判，及时进(jin)行化解。
2024年12月1日，红旗区综治中心集中约谈25家物业企业负责人，红旗区法院相关负责人通报物业纠纷案件立(li)案、调(diao)解和审(shen)判情况。当月，法院收(shou)录物业类(lei)案件527件，案件调(diao)解成(cheng)功率达(da)67%，得到物业公司和业主的认(ren)可。
源头预防(fang)
“真(zhen)是太感谢咱们的调(diao)解员了，为我们物业公司成(cheng)功化解了多起物业纠纷起诉案件，还促使200多户未起诉的业主主动缴纳物业费……”1月22日，某物业公司负责人专程(cheng)来到红旗区综治中心表示感谢。
某小(xiao)区部分业主以未入(ru)住为由拒绝缴纳物业费。调(diao)解员田(tian)文生上门了解到，业主对物业公司的管家态度、保安服务(wu)礼仪等比较满意，但因为未入(ru)住而产生心理不平衡。他(ta)释法说理解开(kai)业主“心结”，矛盾(dun)成(cheng)功化解。
“我们划分的‘绿色’小(xiao)区，业主总体(ti)上对物业服务(wu)比较满意，绝大多数业主能及时缴纳物业费，如果发生物业纠纷，由调(diao)解员调(diao)解，调(diao)解不成(cheng)则进(jin)入(ru)诉讼程(cheng)序，由速裁团队进(jin)行快速审(shen)理并判决结案。”吴俊喜说。
针对“绿色”小(xiao)区的治理经(jing)验(yan)，红旗区法院发挥“府院联动”机制作用，与区综治中心、区住建局建立(li)联席会(hui)议、信息通报交流等制度，并就物业服务(wu)问题多次与市(shi)住建局、市(shi)物业协会(hui)商讨深(shen)化物业服务(wu)类(lei)案件的治理，健(jian)全(quan)完善物业纠纷化解机制，从源头预防(fang)物业纠纷，实现社区治理常态化和规范化，全(quan)面推进(jin)平安社区建设。（记者 赵红旗）