除此之外，华侨城还(hai)挂牌了南京市的办公物(wu)业、成都市的商业房产(chan)。

一年(nian)以后，2024年(nian)下半年(nian)，华侨城再次开启甩卖模式，密集处理旗下资产(chan)，以文旅地(di)产(chan)为(wei)首。

短短几(ji)个月内，华侨城出(chu)售资产(chan)总价(jia)已经(jing)达到数十亿元。

2024年(nian)11月，华侨城在武汉(han)的项目(mu)也因为(wei)久未推(tui)进(jin)打造，陷入停工状态而被地(di)方政府收储。

早从2018年(nian)开始，华侨城A便已开启“卖卖卖”的模式。据不(bu)完全统计，之后的四(si)年(nian)间，华侨城至少(shao)出(chu)售或转让30多家(jia)子公司及债(zhai)权，当中包括不(bu)少(shao)文旅项目(mu)。

原因无他，缺钱。

近期云南城投(tou)的一纸公告，也在某种程度上印证了这一现(xian)实。

云南城投(tou)的公告称，为(wei)支持华侨城实业开展业务和日常经(jing)营，公司陆续向华侨城实业提供借款，截至2020年(nian)12月借款本金余额4200.69万元。

2020年(nian)至2024年(nian)期间，公司每年(nian)都对(dui)华侨城实业提供的借款进(jin)行(xing)展期，华侨城实业仍旧(jiu)无法按期偿还(hai)借款及利息(xi)，于2025年(nian)1月1日起逾期。

作为(wei)华侨城旗下的子公司，四(si)千万本金及利息(xi)都在拖了四(si)年(nian)后逾期，华侨城自身的经(jing)营情况也可见一斑。

最新财(cai)报显示，2024年(nian)前三季度，华侨城A营收63.19亿元，同比下降48.72%，净亏损12.95亿元，同比增长36.56%。

今年(nian)前三季度，华侨城A累计亏损已经(jing)达到23.51亿元，势头延续的话，不(bu)出(chu)意(yi)料(liao)，2024年(nian)华侨城A也同样会(hui)录得(de)全年(nian)净亏损，这也将(jiang)成为(wei)华侨城A亏损的第(di)三年(nian)。

2022年(nian)，华侨城A首次转盈为(wei)亏，全年(nian)净亏损超过百亿，2023年(nian)，亏损幅度收窄，净亏损64.92亿元。

尽管亏损是由于计提大额存(cun)货跌价(jia)准备(bei)及资产(chan)减值损失引发，但据爆料(liao)，这是新任管理层(ceng)希望一次性处理华侨城A的历史包袱和出(chu)清经(jing)营风险(xian)，以便轻装上阵(zhen)。

然而2024年(nian)上半年(nian)，华侨城A的货币资金余额已经(jing)降至366亿元，企业经(jing)营活动(dong)产(chan)生的现(xian)金流量净额为(wei)-28.32亿元，同比下降3217.51%，大幅度下滑。

华侨城的现(xian)状，和房地(di)产(chan)行(xing)业的调(diao)整不(bu)无关系。

分业务来看，华侨城A的业务分为(wei)房地(di)产(chan)业务和旅游综(zong)合收入两大板块，在2024年(nian)半年(nian)报中，房地(di)产(chan)业务占比为(wei)50.46%，旅游业务收入占比49.21%。

2009年(nian)，房地(di)产(chan)业务首次出(chu)现(xian)在华侨城A的财(cai)报中，彼时，房地(di)产(chan)业务收入32.51亿元，在华侨城整体(ti)业务中占比仅29.67%。

随后，房地(di)产(chan)业务爆发式增长，渐渐成为(wei)和文旅业务齐头并进(jin)的业务板块。

2021年(nian)，华侨城的房地(di)产(chan)业务收入达到了有史以来最高的589.61亿元，华侨城的营收也就(jiu)此成功(gong)迈入千亿门槛。

此后，华侨城A的房地(di)产(chan)收入便一路(lu)下降，2023年(nian)房地(di)产(chan)业务营收242.07亿元，相比2021年(nian)已经(jing)跌去一半。

与房地(di)产(chan)形成对(dui)比的，是文旅产(chan)业的迅速复苏。

尽管疫情期间旅游业受到较大影响，但华侨城的旅游业务2023年(nian)收入达313.88亿元，相比2019年(nian)还(hai)增长了3.7%。

也是因此，在房地(di)产(chan)和文旅的“泥沙俱下”和“此消彼长”之下，尽管连续三年(nian)亏损，但华侨城A的亏损幅度在连年(nian)缩小。

正如此前的万达，通过抛售大量资产(chan)，三年(nian)成功(gong)还(hai)清6000亿，由重资产(chan)模式转为(wei)轻资产(chan)模式，甚至因此避免了前几(ji)年(nian)的房企的接连爆雷。

但现(xian)在的万达再次开始卖起资产(chan)，前途(tu)莫测(ce)。华侨城A的未来，又会(hui)如何呢？

02

作为(wei)国内文旅地(di)产(chan)的龙头，华侨城起源(yuan)于1985年(nian)，今年(nian)即(ji)将(jiang)迎来成立的第(di)40年(nian)。

过去许多年(nian)，依靠(kao)着华侨城A上一任掌门人(ren)段先念打造的“文旅+地(di)产(chan)”的华侨城模式，华侨城在一众房企中脱颖而出(chu)。

具体(ti)来说，华侨城依托旅游品(pin)牌和央(yang)企背景，先通过旅游项目(mu)取得(de)大规模廉价(jia)偏(pian)远地(di)区的土地(di)，随后，华侨城打造人(ren)造文旅项目(mu)，配合地(di)方政府的基础设(she)施建设(she)，将(jiang)片区炒热，实现(xian)土地(di)增值、提高地(di)价(jia)后高价(jia)卖房子赚钱。

这一模式，既满足了当地(di)政府旅游业发展需求，又满足了华侨城的高端消费者(zhe)需求，可以说是双赢。

在房地(di)产(chan)上行(xing)期，华侨城还(hai)能用住(zhu)宅(zhai)销售回笼的资金来补贴文旅开发。

然而，文旅+地(di)产(chan)的模式也给华侨城带来了更大的挑战。

相较于其他房企，文旅地(di)产(chan)复合性更高，投(tou)资金额大，回报周期更长，这对(dui)华侨城的运营能力(li)、现(xian)金流和融(rong)资能力(li)都构成了巨大考(kao)验。

也是因此，在房地(di)产(chan)下行(xing)期，这种魔法失效了，甚至还(hai)给华侨城带来了文旅+地(di)产(chan)的双重压力(li)。

从华侨城2018年(nian)就(jiu)开始出(chu)售资产(chan)可以看出(chu)，公司并非是近期才开始缺钱，而是早已有所端倪。

相比房地(di)产(chan)，段先念对(dui)于文旅项目(mu)显然经(jing)验更为(wei)丰富，也是因此，在房地(di)产(chan)业务的发展上，段先念遭(zao)受了不(bu)少(shao)的质(zhi)疑。

2022年(nian)4月，原保利总经(jing)理张振高上任华侨城新掌门人(ren)，作为(wei)地(di)产(chan)行(xing)业十二年(nian)老人(ren)，张振高将(jiang)房地(di)产(chan)确(que)立为(wei)华侨城集团最大的主(zhu)业，希望华侨城能成为(wei)中国房地(di)产(chan)行(xing)业的排头兵。

也是因此，2023年(nian)，华侨城参(can)与了北上广深等核心城市核心板块30多宗土地(di)的竞拍，在佛山、无锡、成都等城市拿了4个新项目(mu)。

然而，自2023年(nian)8月拿下成都地(di)块后，整个2024年(nian)，华侨城仅在年(nian)底拿下过两块地(di)。

管理层(ceng)在股东大会(hui)上解释(shi)，今年(nian)有参(can)与拿地(di)，但好的地(di)竞争比较激烈(lie)。在现(xian)金流缩水和持续亏损的情况下，没有新的土地(di)储备(bei)补充，华侨城想要实现(xian)发展目(mu)标恐怕难上加难。

在去年(nian)7月华侨城集团的年(nian)中工作会(hui)议上，张振高强调(diao)的重点已经(jing)变(bian)成了千方百计加快(kuai)回款进(jin)度，防范化解重大风险(xian)。

房地(di)产(chan)给华侨城A带来的阴霾仍旧(jiu)远远没有散去，文旅能够助力(li)华侨城破局吗？

事实上，数据显示，华侨城以门票为(wei)主(zhu)的纯文旅营收占比不(bu)足20%。

过往靠(kao)房地(di)产(chan)给文旅项目(mu)“输血”的模式落(luo)幕，需要大量前期投(tou)入的文旅项目(mu)更加难以自我“造血”。

不(bu)仅文旅项目(mu)难以脱离房地(di)产(chan)业务存(cun)在，华侨城的文旅项目(mu)也面临挑战。

目(mu)前，华侨城的文旅项目(mu)仍以传统的欢乐谷(gu)、欢乐海岸等主(zhu)题(ti)公园为(wei)主(zhu)，客户受众市场(chang)比较单一，对(dui)比迪士尼(ni)和环球影城等拥有强大IP的主(zhu)题(ti)公园来说，重复消费率(lu)较低，对(dui)于年(nian)轻人(ren)的吸引力(li)也逐渐降低。

图源(yuan)：图虫创意(yi)

不(bu)过，2024年(nian)国庆期间，欢乐谷(gu)推(tui)出(chu)多种创意(yi)活动(dong)也收效良好，最终国庆期间累计待游客超120万人(ren)次，10月合计接待游客803万人(ren)次，相比1至9月月均游客接待量提升20%。

在文旅热潮之下，抓住(zhu)机会(hui)的华侨城，未必不(bu)能找(zhao)到新的增长点。

03结语

时代不(bu)停变(bian)化，对(dui)于华侨城来说，过去的“文旅+地(di)产(chan)”模式在如今已经(jing)似乎难以为(wei)继。

在房地(di)产(chan)行(xing)业下行(xing)之时，加大营销去化力(li)度、强化流动(dong)性管理一度成为(wei)华侨城A的主(zhu)要发展目(mu)标。

也是因此，2024年(nian)下半年(nian)，政策接连出(chu)台之际(ji)，华侨城地(di)产(chan)业务基本面得(de)到明显改善，但数据仍旧(jiu)不(bu)及预(yu)期。

在此时，加强产(chan)品(pin)创新，做优做强旅游业务成为(wei)华侨城A的另一大目(mu)标。

如今，正是文旅发展的上升期，华侨城更需要做好产(chan)品(pin)开发，加强产(chan)品(pin)运营，稳定(ding)现(xian)金流，进(jin)而找(zhao)到更为(wei)优质(zhi)的文旅产(chan)业发展路(lu)径和方向，寻找(zhao)新的业务模式。