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每经记者(zhe) 包晶晶 每经编辑 陈梦(meng)妤
在去库存的大战略(lue)之下，滨江集团(tuan)（SZ002244，股价9.99元，市值310.83亿元）对浙(zhe)江金华这个三线城市仍然情有独钟。
2月11日，滨江集团(tuan)公(gong)告获取金华市金东区ZX-33-12-09等4宗商业及住(zhu)宅地块各51%股权(quan)，这些地块均由金华城投土拍购入。值得注意(yi)的是，其中一(yi)宗为容积率1.1的低密度住(zhu)宅地块，两宗为纯商业用地，以及一(yi)宗商业、住(zhu)宅用地。
知情人士透露，当(dang)初金华城投这4宗地中，有作为托底而拿的地。
此前房地产市场持续深(shen)度调整(zheng)，在地价和限价政(zheng)策压(ya)缩利(li)润空间的情况下，滨江集团(tuan)仍然顶着压(ya)力拿地，并且重仓杭州一(yi)城，因此曾有传(chuan)言称其是杭州的“第二城投”。此次与金华城投再次深(shen)度合(he)作，又引发了市场类似猜测。
对此，滨江集团(tuan)执行总裁朱立东在接受《每日经济新闻》记者(zhe)采访时表达(da)得很坚决：“所有开发合(he)作都是基于市场的原则。”
“至少90%以上是出于市场回(hui)报的考量，作为异地的企业，不会(hui)纯粹出于托底去承(cheng)担开发工作。特别是在非大本营(ying)区域，要从(cong)市场出发、发挥各自优势，比如滨江集团(tuan)的口碑(bei)、产品能力或者(zhe)议价能力，没有限价的情况下，至少我们(men)比人家卖(mai)得快，就是我们(men)的优势。”
图源：上市公(gong)司公(gong)告
金华已成第二大业绩贡献城市
金华已经成为滨江集团(tuan)除杭州外，最(zui)大的业绩贡献区域。
2025年滨江集团(tuan)还有一(yi)个目标——继续降库存、收缩区域。滨江集团(tuan)董事长(chang)戚金兴此前曾表示，2025年还要继续降库存，降到“非常健康的状态”，同时也(ye)要降“不确定的城市”。
而对于“确定的区域”，滨江集团(tuan)的发展战略(lue)已经非常明(ming)晰：聚(ju)焦杭州主阵地，杭州以外的地区，有合(he)适的土地，以“游击战”形式参(can)与。而“游击战”的打法(fa)，倒(dao)也(ye)匹配金华地区本身(shen)的市场特点。
中指(zhi)研究院华东大区常务副总高(gao)院生告诉每经记者(zhe)，金华属于比较分散的点状市场，比如下辖(xia)的义(yi)乌、永康，小老板多，核心地段(duan)的低密产品，2024年确实走了一(yi)波。
金华市场也(ye)开始表现出止跌回(hui)稳态势。
根(gen)据国家统(tong)计局2月19日公(gong)布的最(zui)新数据，1月金华新房价格指(zhi)数环比止跌持平。根(gen)据易居研究院对国家统(tong)计局历(li)史数据的整(zheng)理，金华新房价格从(cong)2022年5月起正式进入下跌区间，2024年10月起环比跌幅收窄至0.5%、0.6%和0.2%。
朱立东也(ye)坦言：“2025年滨江集团(tuan)的销售目标在1000亿元上下，还是需要有一(yi)定的地区覆盖和土地储备(bei)量来支(zhi)撑。2024年金华市本级新房销售总额大约150亿元，滨江集团(tuan)占比接近10%，销售额超过14亿元。
他向记者(zhe)透露：“滨江集团(tuan)在金华市本级已开发及正在开发的项目共有5个，与金华城投过往的合(he)作项目开发销售的情况比较好，坚定了大家继续合(he)作的信心。其中，滨江城投·悦品已经售罄；滨江城投·和品2024年6月开盘800多套房源，目前销售过半，也(ye)是2024年金华市本级的销售冠军。”
将范围放大到金华全域，在中指(zhi)研究院《2024年金华全域房地产企业销售业绩排(pai)行榜》上，滨江集团(tuan)以49.7亿元位列第二。高(gao)院生也(ye)分析，从(cong)2024年业绩贡献来看，杭州以外，金华全域销售对滨江集团(tuan)贡献度排(pai)名第二，金额约50亿元。
“滨江集团(tuan)这次敢在金华拿4个项目，一(yi)方面源于金华的‘点状热度’，另(ling)一(yi)方面其在金华市场已经有一(yi)定的布局，项目销售比较好、市场认可度高(gao)，内部风险评估也(ye)可以，所以要深(shen)耕这个区域。在这个节(jie)点上，基于和当(dang)地城投已经有一(yi)定合(he)作，滨江集团(tuan)深(shen)入研究其资源也(ye)很正常，一(yi)方面解决城投的问题，同时也(ye)能补充自己的货值。”高(gao)院生分析。
“创造(zao)价值，向市场要溢价”
“滨江集团(tuan)在住(zhu)宅产品打造(zao)方面有优势，金华城投本身(shen)是市本级投资公(gong)司，资源相对较多，资产处置能力也(ye)相对较强，属于在原有良好合(he)作基础上的进一(yi)步强强合(he)作。”朱立东说。
从(cong)财务层面来看，滨江集团(tuan)现金短债比正在逐年改善。截至2021年末，公(gong)司有息负债规模457.62亿元，短期债务139.96亿元，现金短债比为1.51倍。到2023年末，公(gong)司权(quan)益有息负债360亿元，其中短期债务135.07亿元，占比32.53%，低于期末货币资金（327.04亿元），现金短债比达(da)到2.42倍。
滨江集团(tuan)方面透露，截至2024年12月25日，滨江集团(tuan)权(quan)益有息负债余额为305亿元，较年初下降55亿元；银行存款余额306亿元。“这是滨江集团(tuan)成立32年来，第一(yi)次现金大于有息负债。”2024年底，戚金兴曾对媒(mei)体表示。
此次在金华密集开发，特别是2宗商业地块和1宗含商业的地块，难免带来资金沉淀，这是否会(hui)影响滨江集团(tuan)进一(yi)步降债的计划(hua)？
朱立东对每经记者(zhe)说：“目前是管理扁平化，资金全部集中在集团(tuan)总部，统(tong)筹把控，今年有息负债要继续往下压(ya)，控制到300亿元左右，因此是否发债要评估各个项目本身(shen)的利(li)润情况。”
“另(ling)一(yi)方面，现在项目开发情况发生了变化，原来开发商之间竞争拿地，但销售价格政(zheng)府已经限定了，中间的差价大家都是明(ming)盘，靠的就是整(zheng)个运营(ying)、周(zhou)转(zhuan)、合(he)理控制成本。现在是要创造(zao)价值，向市场要溢价。如果单个项目的利(li)润从(cong)前几年的两三个点，回(hui)到10个点左右，那么能够创造(zao)价值的项目、市场议价能力强的项目，就可以有一(yi)定的贷(dai)款。”朱立东解释(shi)。
对于商业项目开发，朱立东表示：“对城投公(gong)司而言，住(zhu)宅开发只是其中一(yi)块资产，用于增加短期现金流和短期利(li)润，同时也(ye)需要一(yi)些资产沉淀。得益于城投公(gong)司良好的资产处置能力，以及滨江集团(tuan)的产品开发、品牌营(ying)造(zao)和溢价能力，二者(zhe)联合(he)开发，各自发挥能力。”
从(cong)杭州到金华，滨江集团(tuan)也(ye)向市场传(chuan)递了信号：强三线城市正在成为挖掘机会(hui)的新战场。滨江集团(tuan)以各51%权(quan)益比例落子金华四盘，探索(suo)“深(shen)耕基本盘+外埠机会(hui)型(xing)投资”模式，既(ji)巩固了杭州市场基本盘，又可以避免过度依赖单一(yi)市场的系统(tong)性风险。
但不得不面对的是，去库存仍是滨江集团(tuan)下一(yi)阶段(duan)的重要任务，杭州外围项目均面临分化和降价促销的局面，金华市场能否顺利(li)消化低密产品？另(ling)一(yi)方面，异地权(quan)益合(he)作项目也(ye)挑战滨江集团(tuan)的管理半径，商业项目与住(zhu)宅项目的品质(zhi)和销售能否复制2024年的战绩？这些疑问仍待时间检验。
封面图片来源：视觉中国-VCG211221953040