“房地产(chan)市场的积(ji)极变化，并不是交(jiao)易(yi)量稳定单维度的考核，而是多重目标的实现。”广东省住房政(zheng)策研究中(zhong)心首(shou)席研究员(yuan)李宇嘉在接受中(zhong)国网财经记者采访时表(biao)示。

在李宇嘉看来，房地产(chan)市场的积(ji)极变化既体现在市场止跌回(hui)稳，也体现在防风险，既有需求端降门槛等传统纾困措施，也有白名(ming)单机制、城中(zhong)村改造等纾困创新模(mo)式，既有传统模(mo)式稳市场，也需要新模(mo)式……

此外，会(hui)议上还提出，好房子(zi)建(jian)设有序推进，举办(ban)中(zhong)国建(jian)筑科技展，集中(zhong)展出167项数字化、工业化、智能化发展的新成果、新技术(shu)、新应(ying)用，重点展示新建(jian)好房子(zi)、旧改好房子(zi)样板。发布(bu)《好住房技术(shu)导则》，引导房企积(ji)极建(jian)设好房子(zi)。

“这是未来住房发展增量空间的重要内容。”李宇嘉认为，2024年，住建(jian)部一直在探索好房子(zi)的技术(shu)指标，建(jian)设导则等，目前取得了积(ji)极的进展，基础制度和标准初步形成。下一步将在各地落地，满足最广泛群体的改善型(xing)住房需求。

2025年“止跌回(hui)稳”仍排任务首(shou)位

本次会(hui)议明确了2025年全国住建(jian)工作的五项重点任务，分(fen)别为持(chi)续用力推动房地产(chan)市场止跌回(hui)稳，推动构建(jian)房地产(chan)发展新模(mo)式，大力实施城市更新，打(da)造“中(zhong)国建(jian)造”升级版和建(jian)设安全、舒适、绿色、智慧(hui)的好房子(zi)。

值得一提的是，“持(chi)续用力推进房地产(chan)市场止跌回(hui)稳”位居五大任务之首(shou)。

具体来看，会(hui)议从供需两方面明确了具体举措发力稳住楼市。需求方面，会(hui)议强调要把“四个取消(xiao)、四个降低(di)、两个增加”各项存量政(zheng)策和增量政(zheng)策坚(jian)决落实到(dao)位。

大力支(zhi)持(chi)刚性(xing)和改善性(xing)住房需求。中(zhong)指研究院政(zheng)策研究总监陈(chen)文静预计，核心城市限制性(xing)政(zheng)策有望进一步优化，北上深继续放(fang)松限购政(zheng)策；降低(di)房贷利率、核心城市降低(di)首(shou)付比(bi)例、降低(di)交(jiao)易(yi)税费(fei)等均具备空间。

有效发挥住房公积(ji)金(jin)支(zhi)持(chi)作用。据中(zhong)指监测，2024年各地出台公积(ji)金(jin)相关政(zheng)策超400条，从提高贷款额度上限、支(zhi)持(chi)支(zhi)付首(shou)付款、延长(chang)还款期限、优化套数认定等方面进行优化调整，其中(zhong)，针(zhen)对多孩家庭提高贷款额度上限是多城公积(ji)金(jin)政(zheng)策的侧重点之一。

“此次会(hui)议，关于住房公积(ji)金(jin)的提法被明显单列，意味着 2025 年住房公积(ji)金(jin)的政(zheng)策会(hui)持(chi)续发力，是各地要明确的重点方向。”上海易(yi)居房地产(chan)研究院副(fu)院长(chang)严跃进指出。

“如各地继续提高公积(ji)金(jin)贷款额度、延长(chang)贷款期限等，多孩家庭、人才等人群的支(zhi)持(chi)力度或更大。”在陈(chen)文静看来，全国层面降低(di)公积(ji)金(jin)贷款利率也存在一定预期。

加力实施城中(zhong)村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中(zhong)村改造规模(mo)。

“2025年城中(zhong)村改造的配(pei)套政(zheng)策有望继续完善，加快城中(zhong)村改造节奏。”陈(chen)文静谈到(dao)，“随着各项配(pei)套政(zheng)策跟进落实，货币化安置城中(zhong)村改造或将在2025年新房销售中(zhong)发挥实质性(xing)带动作用，将是促进新房销售止跌回(hui)稳的关键举措之一。”

记者了解到(dao)，近期部分(fen)城市已通过城中(zhong)村改造专项借款、房票安置结合的方式，实现了较好的新房销售去化，如郑州(zhou)。

供给方面，本次会(hui)议继续强调商(shang)品房建(jian)设要严控(kong)增量、优化存量、提高质量，重点提及要增加保(bao)障房供给。

从政(zheng)策强调的排序来看，严跃进认为，商(shang)品房的工作要比(bi)保(bao)障房的工作更需要重视。他还指出，商(shang)品房的工作也发生了重大变化，从增量转向了存量。

展望2025年，陈(chen)文静认为应(ying)完善存量商(shang)品房收储(chu)政(zheng)策。在收购主体、收购价(jia)格(ge)和住房用途方面给予城市政(zheng)府更大自主权(quan)。同时，多措并举盘活商(shang)办(ban)用房，存量商(shang)办(ban)用房转为租赁房或是重要方向。

此外，陈(chen)文静还表(biao)示落实专项债收购存量闲(xian)置土地政(zheng)策，继续完善相关配(pei)套政(zheng)策，加速(su)推动土地“去库存”，改善市场供求关系及企业资金(jin)状况也将是供给端明年的重点工作之一。

推动构建(jian)房地产(chan)发展新模(mo)式

本次会(hui)议还明确了推动构建(jian)房地产(chan)发展新模(mo)式的五个方面，包括：一是加快发展保(bao)障性(xing)住房，增加改善性(xing)住房特别是好房子(zi)供给；二是建(jian)立(li)“人房地钱”要素联动机制；三是有力有序推行现房销售，优化预售资金(jin)监管；四是加快建(jian)立(li)房屋全生命周(zhou)期安全管理制度；五是完善房地产(chan)全过程监管。

“2024年对于改善型(xing)需求，更多从需求端或购房端入手(shou)。但此次会(hui)议比(bi)较明确提及改善性(xing)住房的供给，尤其是和好房子(zi)进行结合。”在严跃进看来，完善住房供应(ying)体系是房地产(chan)发展新模(mo)式5项工作的首(shou)要内容。相关房企应(ying)积(ji)极研究一系列涉及改善型(xing)住房的拿地和开发投(tou)资等内容，持(chi)续优化产(chan)品设计。

值得一提的是，根据中(zhong)指研究院监测，目前全国已有多地在新供应(ying)地块中(zhong)持(chi)续优化容积(ji)率和计容规则，引导和鼓励(li)房企打(da)造更优质的产(chan)品，提升购房者居住体验。

陈(chen)文静预计后续将有更多城市继续优化供给端政(zheng)策，为“好房子(zi)”供给提供支(zhi)持(chi)。而“好房子(zi)”不断放(fang)量，也有望进一步引导改善性(xing)住房需求释放(fang)，促进市场修复。

“未来商(shang)品房和保(bao)障房都(dou)要以需定供。”对于推动建(jian)立(li)“人房地钱”要素联动新机制，李宇嘉认为，目的是摸清底数(有多少房、有多少人)厘清需求，这样供应(ying)出来的房子(zi)才不会(hui)过剩。

展望2025年，根据“中(zhong)国房地产(chan)业中(zhong)长(chang)期发展动态模(mo)型(xing)”测算，中(zhong)性(xing)情形下，陈(chen)文静预计2025年全国商(shang)品房销售面积(ji)同比(bi)小幅下降；乐观情形下，若城中(zhong)村改造及收储(chu)存量房等加快落实，居民(min)置业意愿提升，2025年全国商(shang)品房销售面积(ji)或可实现止跌。(作者：谭梦桐)