（来(lai)源：网络）

也就是说，无论是降价还是出于买家的个(ge)人喜好，不想要了，都可以退房。

只是降价理由退房，仅限(xian)12月31日前，无理由退房仅限(xian)12月31日前购房，但项目封顶前。

这也开(kai)创了深圳新房“无理由退房”的先例，把电商(shang)网购无理由退货(huo)运用得娴熟自如。

可以说，为了卖房，回笼资金，营(ying)销策(ce)划团队(dui)们(men)都拼了。

过去深圳虽然有(you)新房为了去化，结合市场购房者的心态，也曾(ceng)推出过“保价的对赌(du)”邀约，但也仅限(xian)于承诺“降价补差价”的层面，并不会承诺无理由退房的条件。

比如位(wei)于光明的满京华(hua)金硕华(hua)府曾(ceng)经推出保价营(ying)销方案——

信心承诺保价，降价补差价

保价的对象仅限(xian)在满京华(hua)金硕华(hua)府首批推售单位(wei)集中选房当(dang)天成交的客户

客户签署《满京华(hua)·金硕华(hua)府销售价格保价协议》之日起，至满京华(hua)·金硕华(hua)府全部住宅房源售罄之日止

这样的做法(fa)，在新房价格起伏不定(ding)，降价打折趋势的环境下，无异于是给了市场购房者一颗定(ding)心丸(wan)。

而实际上(shang)，在约两(liang)个(ge)月前开(kai)放营(ying)销中心展厅(ting)的时候，远洋城就已经放出了“降价包退、无理由退房”以及其他优惠计划。

根据了解，远洋城启家园开(kai)展当(dang)天推出“开(kai)盘(pan)当(dang)周购买远洋城额外99折、降价包退、无理由退房权益”。

这样的营(ying)销策(ce)略，大概率(lu)冻资数据都不会太难看。

一方面，龙岗已经属于非限(xian)购区(qu)，另一方面，封顶前无理由可退房，无论是出于购房消费冲动，还是好奇心理，都是一次(ci)心理保障。

但项目也并非百(bai)分百(bai)放开(kai)兜底底线。

针对降价包退邀约，仅限(xian)12月31日前，这就意味着远洋只承诺开(kai)盘(pan)期(qi)间不降价，之后的顺销期(qi)如何(he)，并不承诺。

按(an)照目前新房环境，大概率(lu)也会顺应市场，若(ruo)销售不畅，加入新房调价队(dui)伍，在所难免。

而针对无理由退房邀约，仅限(xian)12月31日前购房，且在规定(ding)在项目封顶前，才能无理由退房，这就意味着，购房者须(xu)开(kai)盘(pan)期(qi)购房签约，并且留意项目实际建(jian)设进度。

根据项目实地(di)建(jian)设进度来(lai)看，主体已经出地(di)面接近20层，而项目1栋1-4单元最高层数为47层，交房时间预计是2027年(nian)上(shang)半年(nian)。

天量供(gong)应

无论是相比四年(nian)前同地(di)段的新房项目，还是同片区(qu)相近地(di)段近一两(liang)年(nian)入市的项目，远洋城启家园都是价格最卷的一个(ge)。

要知道(dao)，1年(nian)前平湖的新房均价还挺在“4”字头(tou)，而4年(nian)前平湖新房的均价高峰去到约4.6万(wan)/平。

如今远洋城启家园无论是备(bei)案均价，还是起步单价，又或者总价门槛，都是最低的一次(ci)。

3.57万(wan)/平的备(bei)案均价，相比步行约1.9公里的融湖盛(sheng)世花(hua)园开(kai)盘(pan)备(bei)案均价还便宜约0.73万(wan)/平，而这还不算(suan)项目给出的开(kai)盘(pan)折扣。

若(ruo)算(suan)上(shang)真正的开(kai)盘(pan)折扣优惠，价格还要更便宜。

而值得注意的是，项目处于平湖中心的范围，距离平湖枢纽站步行约2.2公里，距龙岗平湖上(shang)一个(ge)体量达到百(bai)万(wan)级的综合体融湖中心城步行约1.7公里，位(wei)置上(shang)相近。

但即便是这样，也无法(fa)避免需要通过价格让利的方式获取市场份额。

一方面，整(zheng)个(ge)平湖的供(gong)应实在太大了。

无论是竞品(pin)项目，还是项目自身的后续开(kai)发以及其他城市更新项目的陆续开(kai)发，未(wei)来(lai)必定(ding)是“天量”供(gong)应的存在。

在远洋平湖的在建(jian)项目版图(tu)中可以看到，城启家园周边的施工和空地(di)范围非常大。

远洋城前身为平湖街道(dao)山厦(sha)旧村城市更新单元，总占地(di)面积约22.3万(wan)㎡，总规划建(jian)面69.3万(wan)㎡，其中住宅分6个(ge)地(di)块开(kai)发，规划1所九年(nian)制54班学校，全部建(jian)成后有(you)22栋33-48层的住宅，2所18-43层高的办(ban)公。

而远洋城启家园只是一期(qi)的三个(ge)地(di)块之一，6栋建(jian)筑，其中住宅4栋，共1032户，可售商(shang)品(pin)房688套，车(che)位(wei)923个(ge)。

加上(shang)其他两(liang)个(ge)地(di)块，总规划房源3661套，其中商(shang)品(pin)房2641套（包含回迁房）。

除此以外，还有(you)2期(qi)4个(ge)地(di)块待建(jian)，总规模超6600套住宅。

除此以外，从(cong)深圳平湖片区(qu)的城市更新计划来(lai)看，整(zheng)个(ge)更新版图(tu)中，远洋城更是占地(di)面积扎眼的项目，后期(qi)加上(shang)金地(di)山厦(sha)项目、旭日工业区(qu)项目、特发辅城坳片区(qu)的更新改造，后续供(gong)应规模基本可以预见。

并且更不要忘了，眼下平湖片区(qu)已经入市的融湖盛(sheng)世花(hua)园、合正新悦润园、融湖盛(sheng)景花(hua)园、凤凰九里慧苑这几个(ge)新房项目，共计还有(you)1246套住宅库存。

二手房的实际成交价也挺在3.5万(wan)—3.7万(wan)/平左右。

另一方面，这样的项目，不管是放在整(zheng)个(ge)深圳，还是对远洋自身来(lai)说，都是重量级项目。

山厦(sha)项目不仅在平湖片区(qu)占据了重要的一席之地(di)，更是占据了远洋集团华(hua)南地(di)区(qu)土(tu)地(di)储备(bei)不小的比例，还是远洋在深圳除了龙华(hua)区(qu)德爱电子厂项目之外，土(tu)地(di)储备(bei)规模最大的项目。

（来(lai)源：远洋集团2024年(nian)中期(qi)报告）

所以，对远洋来(lai)说，无论如何(he)，首批住宅的入市表现(xian)，都意义(yi)重大。

若(ruo)去化表现(xian)良(liang)好，则验证了市场对项目的接受度，更代表了整(zheng)个(ge)平湖当(dang)前的新房市场风(feng)向。

若(ruo)去化表现(xian)一般，则不管是对后续的住宅加推，还是远洋的资金都是一种(zhong)考验。

毕竟首推住宅体量不算(suan)多(duo)，并且已经向市场释放出了超预期(qi)的价格和销售条件。

第三是，项目自身的短板(ban)也明显(xian)。

项目紧邻广深铁(tie)路和广九铁(tie)路，自然少不了轨道(dao)长期(qi)带(dai)来(lai)的噪音影响(xiang)，尽管可以加装双层中空玻(bo)璃，隔音，但室(shi)内长期(qi)居住的情况下，也需要自然通风(feng)。

项目距离地(di)铁(tie)，超出步行的舒适(shi)范围，地(di)图(tu)导航显(xian)示最近的10号线平湖地(di)铁(tie)站距离是步行约2.2公里，未(wei)来(lai)虽然会有(you)17号线山厦(sha)站（在建(jian)中），约直(zhi)线800米，并且开(kai)通时间需要等待。

项目这次(ci)推售虽然是479套住宅，但远洋城启家园规划总户数为1032户，而停车(che)位(wei)仅923个(ge)。

除此以外，项目周边还存在大量的开(kai)发建(jian)设项目，片区(qu)配套设施兑(dui)现(xian)落地(di)还需要不少时间。

项目周边目前基本以居民房和工厂为主，城市面貌看起来(lai)一般。

所以，面对这些问题，很考验远洋城启家园的控盘(pan)能力。

作者 | 飞天小女警