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等待了八年，深(shen)圳最牛街道的住房格局(ju)即将更新。
据最新消息，位于(yu)科技园翰熙典(dian)居预计将会在年后开放展厅，并且计划(hua)3-4月入市(shi)。
而一(yi)旦入市(shi)，这也将会成为深(shen)圳最牛街道又一(yi)标志(zhi)性项目。
重构格局(ju)
2025年整个深(shen)圳南山有看头(tou)的项目不少。
如深(shen)圳湾的中(zhong)信深(shen)圳湾、华润&中(zhong)海T107-0107地块，一(yi)直拖(tuo)了很(hen)多年的半岛城邦五期，再比如前海天(tian)健K104-0049地块，后海的饼干厂旧改等。
但入市(shi)节奏释放得相对比较明确的是位于(yu)南山科技园的翰熙典(dian)居。
翰熙典(dian)居前身是南山桂庙新村旧改，周边(bian)不仅汇(hui)聚了腾讯、百度、大疆等科技公司，还是毗邻(lin)深(shen)圳最强的学府，从立项到(dao)动工(gong)，历经了8年，预计首批住宅(zhai)将在2025年一(yi)季度入市(shi)，首推约(yue)247套105-120-130-155平住宅(zhai)。
整个南山桂庙新村旧改分为3个地块，分3期开发，其中(zhong)翰熙典(dian)居位于(yu)02地块，共4个单元。
目前最新的建(jian)设进度最高的已经有二十多层，最低的也有十层。
并且项目已经在做蓄客(ke)准备。
这意味着，一(yi)旦入市(shi)，整个南山核心(xin)片区的住宅(zhai)体系将重构一(yi)次。
一(yi)方面项目周边(bian)新房稀缺，片区范围内的新房不算多，2024年仅有卓(zhuo)越九珑一(yi)个项目入市(shi)，2023年仅有绿景白石洲璟庭入市(shi)，再往(wang)前追溯是华润城润玺的一(yi)二期。
并且项目整体的改造建(jian)设体量足够大。
分三期开发，改造的用(yong)地总面积(ji)达到(dao)41659.44平方米，01地块住宅(zhai)规划(hua)总户数达到(dao)859 户，其中(zhong)保障性住房 612 户，02地块规划(hua)总户数达到(dao)328 户，其中(zhong)保障性住房0户，03地块规划(hua)总户数139 户，其中(zhong)保障性住房0户。
所有地块将可诞生714套可售商品(pin)房。
这样的供应体量，对于(yu)整个科技园片区来说(shuo)已经不少。
另一(yi)方面，项目周边(bian)全是2011左右以前的小区，十几二十年的楼龄，大部分小区无(wu)论从外观还是内部花(hua)园，都看得出岁(sui)月的洗礼(li)。
而且无(wu)论是楼龄还是小区格局(ju)，很(hen)多都是过去的款式和设计，甚(shen)至有些还是板楼的格局(ju)，已经有些跟不上深(shen)圳人的居住需求。
比如与(yu)项目一(yi)路(lu)之隔的厚德(de)品(pin)园，2008年建(jian)成，小区为板楼结构分为A、B、C、D座，无(wu)论是小区花(hua)园公共设施还是整体的外观视角，都给人空间局(ju)促感和年代感，并且由于(yu)小区规模(mo)小，停车位不够1:1。
更重要(yao)的是，小区由于(yu)地理位置和户型设计的原因，内部租客(ke)数量较多，整体的居住氛围就不够纯粹。
比如项目南向一(yi)路(lu)之隔的锦隆花(hua)园，1998年建(jian)成，是整个深(shen)大南最老的小区，外观是纯绿色，小区地面停车比较多。
再比如宏观苑、学林雅苑、海文花(hua)园、创世纪滨海花(hua)园等小区，与(yu)项目距离同样不远，基本(ben)都是2000—2002年左右建(jian)成的小区。
所以，整体上看，项目周边(bian)基本(ben)是老旧社区，加上有些小区车位不够，一(yi)些小区是地面停车位，也导致整个区域(yu)看上去路(lu)面停车较多，居住会给人一(yi)种凌乱的感觉。
如今(jin)翰熙典(dian)居即将要(yao)入市(shi)，也将会是整个片区内备受关注的新房。
不过，整个深(shen)大南片区，虽然(ran)位置优越，但片区内缺少大型的购物(wu)中(zhong)心(xin)，深(shen)大南大型的购物(wu)中(zhong)心(xin)需要(yao)步行到(dao)约(yue)1公里左右的海岸城商圈，并且整个片区对应的学府中(zhong)学也在海岸城商圈附近，同样有一(yi)点距离。
关键看价格
新房入市(shi)，除了重构区域(yu)内的住宅(zhai)格局(ju)，更会重构区域(yu)内的价格体系。
比如光明曾经新房稀缺，标杆项目龙光玖龙台入市(shi)后便成为当时的住宅(zhai)风向标，二手房源价格也一(yi)度引领整个区域(yu)的二手住宅(zhai)价格走势。
再比如南山深(shen)圳湾的标杆楼盘，基本(ben)引领了整个南山区甚(shen)至是深(shen)圳的二手房价格趋势。
所以，作为核心(xin)区少有的新项目，自然(ran)也少不了市(shi)场的关注。
目前整个大科技园片区，按照(zhao)市(shi)场的共识以及代表性小区，又可以分为北和南区域(yu)，对应的是高新区域(yu)、深(shen)大南与(yu)大冲润府、松坪村片区。
而翰熙典(dian)居属于(yu)科技园南山区的深(shen)大南小区域(yu)，价格虽然(ran)还未公布，但入市(shi)后，无(wu)论价格如何，也将大大改写周边(bian)住宅(zhai)的价格格局(ju)。
目前无(wu)论是北片区还是南片区，项目周边(bian)都存(cun)在参考的新房样本(ben)。
科技园片区的新房市(shi)场中(zhong)，华润城润玺在价格方面以约(yue)13.2万/平的备案均(jun)价成为区域(yu)内的风向标，而去年入市(shi)的卓(zhuo)越九珑，8.68万/平的备案均(jun)价。
但翰熙典(dian)居无(wu)论是开发、设计还是社区规模(mo)、位置、供应体量、用(yong)地成本(ben)等都与(yu)华润城润玺以及卓(zhuo)越九珑有明显(xian)不同。
那么将如何定价？
目前项目周边(bian)的二手住宅(zhai)包括了厚德(de)品(pin)园、学林雅院、海文花(hua)园、创世纪滨海花(hua)园、宏观苑、锦隆花(hua)园等。
从中(zhong)介渠道来看，周边(bian)二手房小区成交鲜有活跃。
整体看，翰熙典(dian)居周边(bian)二手房价格水平在6.5万—10.4万/平。
比如厚德(de)品(pin)园去年12月以及2月曾经分别成交一(yi)套950万的114.55平户型以及一(yi)套763万的73.42平户型；
比如学林雅院去年曾经成交4套房源，分别为550万的82.95平户型、538万的82.81平户型、868万的112.8平，1181万的180.1平户型；
再比如锦隆花(hua)园去年则(ze)成交过3套，一(yi)套88平658万，一(yi)套89.63平728万，还有一(yi)套是89.69平689万。
所以，项目性价比如何，关键在价格。
作者 | 飞天(tian)小女警