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随着2024年四季报陆续披露完毕，公(gong)募不动产投资信托基金（REITs）交出了(le)一份亮眼的成绩单。Wind数据显(xian)示，全市场51只(zhi)披露2024年四季报的公(gong)募REITs，在报告期内共取(qu)得营业收入35.59亿元(yuan)，净利润2.58亿元(yuan)。业内人士表示，根据底层资产类型的不同，部分(fen)项目在四季度的盈利有所承压，不过从全年来看，在市产品的业绩达成率仍较为良好。
近年来，我国公(gong)募REITs市场快速发展，制度规则持(chi)续完善，发行规模稳(wen)步增(zeng)长，资产类型不断丰富。南开大学金融学教授田利辉认为，REITs产品因其(qi)自身(shen)分(fen)红机制稳(wen)定、风险水平适中、流动性更高以及可提(ti)供多样(yang)化(hua)资产配置渠道而备受关注。政策支(zhi)持(chi)态度明确，市场稳(wen)步扩容，投资者认知度不断提(ti)高，这使(shi)得REITs市场的活(huo)跃度进一步提(ti)升，为投资者提(ti)供了(le)更好的交易机会。
消费类基础设施(shi)REITs无疑(yi)是(shi)2024年四季度公(gong)募REITs中综合表现最优异的资产类型。中金公(gong)司研报分(fen)析，从2024年四季报披露数据来看，消费类REITs大部分(fen)项目表现稳(wen)中有升，经营有望保(bao)持(chi)稳(wen)健表现。若以季度收入完成度测算（参照招募书口径），除金茂REIT和百联REIT外，其(qi)余项目季度完成度均在100%以上，其(qi)中首(shou)创奥莱REIT以及物(wu)美REIT季度收入完成度较高，分(fen)别达132%和120%。
田利辉表示，消费类REITs表现突出的原因是(shi)其(qi)优质底层资产、优良的运营管理能力和逐渐回暖的消费市场。消费类REITs的底层资产通常位于(yu)地理位置优越、消费需求强盛的城(cheng)市核心商圈，运营成熟稳(wen)定，具备较强的增(zeng)长潜力。而且消费类REITs的原始权益人通常在商业地产领域深耕(geng)多年，具有较强的运营管理能力。这有助于(yu)提(ti)升底层资产的运营效率，从而增(zeng)加(jia)REITs的收益。
中信证(zheng)券首(shou)席经济(ji)学家明明分(fen)析，一般会从营业收入、税息折旧及摊销前利润、可供分(fen)配金额(e)以及对应(ying)完成度，还有客流量(liang)、会员数、当季度开展的一系列营销活(huo)动等方(fang)面，来观(guan)测消费类REITs表现。此外，宏观(guan)层面还可能关注资产所在区域的社零等指标。
消费类REITs底层资产在2024年四季度的表现与同期消费市场回暖密切关联。田利辉认为，四季报数据显(xian)示，消费类基础设施(shi)REITs底层资产的出租率维持(chi)在高位，整(zheng)体均在95%以上，这反映出消费市场的需求和REITs底层资产的优质性。消费市场回暖带来了(le)客流增(zeng)长，消费市场的增(zeng)长为REITs提(ti)供了(le)更多的商业机会和租户需求，从而推动了(le)出租率和收益提(ti)升。
有公(gong)募基金经理表示，会更加(jia)关注消费市场的恢复势头能否(fou)持(chi)续，以及长期趋势的演化(hua)。公(gong)募REITs的投资期限很长，在投资完成后需要长期经营资产，因此消费市场的演变趋势是(shi)指导项目经营的重要基础，也(ye)是(shi)做年度预算和中期规划的依据之一。同时，消费行为在不同年龄和区域的结构性变化(hua)也(ye)是(shi)关注的重点。比如年轻群体偏向冲动消费、偏爱个性化(hua)产品等多元(yuan)化(hua)的消费行为等，需要密切关注这些变化(hua)，以便及时调整(zheng)投资运营策略，为店铺的经营、选品的过程提(ti)供参考。
业内人士认为，持(chi)续扩大内需已成为当前政策重要引导方(fang)向，在此背(bei)景下，“以旧换新”“消费券”等方(fang)式或将支(zhi)撑消费类REITs的经营表现，这也(ye)吸引了(le)不少机构的关注。明明表示，综合战略配售和网下数据来看，目前券商自营、险资等机构均积(ji)极参与了(le)消费类REITs投资。
结合2024年四季报披露信息，中金公(gong)司认为在当前宏观(guan)环(huan)境下，消费基础设施(shi)竞争正(zheng)发生边际变化(hua)：相较于(yu)一线城(cheng)市，二线三线核心零售物(wu)业或能保(bao)持(chi)良好的竞争力和增(zeng)长趋势；消费更趋于(yu)理性，消费者更注重消费体验，如运动户外、生活(huo)方(fang)式、新式餐饮等“强社交属性”“强社群属性”相关业态的消费增(zeng)长较快；目的性消费、体验式消费正(zheng)在逐渐成为趋势；运营商运营能力及品牌价值或进一步赋能消费基础设施(shi)，吸引或覆盖更为广泛的消费群体，从而提(ti)升项目经营效益。（经济(ji)日报记(ji)者 勾明扬）