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中国网财经12月27日讯 12月24日至25日，全国住房城乡建(jian)设工作(zuo)会议(yi)在北京召(zhao)开。会议(yi)对2024年4大板(ban)块的重点任务进行了盘点，提出了2024年房地产市场出现积(ji)极(ji)变(bian)化。会议(yi)还明(ming)确了2025年全国住建(jian)工作(zuo)的五项重点任务。
专家在接受中国网记者采访(fang)时表示，2025年，持续用力推动(dong)房地产市场止(zhi)跌回(hui)稳是重中之重，乐观情形(xing)下(xia)，若城中村改造及收储(chu)存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积(ji)或可实现止(zhi)跌。
2024年房地产市场出现积(ji)极(ji)变(bian)化
会议(yi)指(zhi)出，2024年房地产市场出现积(ji)极(ji)变(bian)化。
10月、11月新建(jian)商品房交易(yi)网签面积(ji)连(lian)续2个(ge)月同比、环比双增长；保交房攻坚战完成既定目标，已交付住房338万套(tao)；地级及以上城市全部建(jian)立房地产融资(zi)协调(diao)机制，“白名(ming)单”项目扩围增效；主要大中城市编制实施2024年住房发(fa)展年度计划；城中村改造扩围至300多个(ge)城市，实施城中村改造项目1790个(ge)，建(jian)设筹集安(an)置住房161.7万套(tao)，改造城市危旧(jiu)房7.4万套(tao)(间)；建(jian)设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房共计172万套(tao)(间)；支持全国2050万缴存人(ren)提取住房公积(ji)金(jin)2402亿元用于支付房租，通过试点累计100多万名(ming)灵活就业人(ren)员纳入制度覆盖范(fan)围。
“房地产市场的积(ji)极(ji)变(bian)化，并(bing)不是交易(yi)量稳定单维(wei)度的考核，而是多重目标的实现。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国网财经记者采访(fang)时表示。
在李宇嘉看来，房地产市场的积(ji)极(ji)变(bian)化既体现在市场止(zhi)跌回(hui)稳，也(ye)体现在防风险，既有需求端降门(men)槛等传统纾困措施，也(ye)有白名(ming)单机制、城中村改造等纾困创新模式，既有传统模式稳市场，也(ye)需要新模式……
此外，会议(yi)上还提出，好房子建(jian)设有序推进，举办中国建(jian)筑科技展，集中展出167项数字化、工业化、智能(neng)化发(fa)展的新成果、新技术、新应用，重点展示新建(jian)好房子、旧(jiu)改好房子样板(ban)。发(fa)布《好住房技术导则》，引导房企积(ji)极(ji)建(jian)设好房子。
“这是未(wei)来住房发(fa)展增量空间的重要内容。”李宇嘉认为，2024年，住建(jian)部一直在探索好房子的技术指(zhi)标，建(jian)设导则等，目前取得了积(ji)极(ji)的进展，基础制度和标准初步形(xing)成。下(xia)一步将在各(ge)地落地，满足最广泛群体的改善型住房需求。
2025年“止(zhi)跌回(hui)稳”仍排任务首位
本次会议(yi)明(ming)确了2025年全国住建(jian)工作(zuo)的五项重点任务，分别为持续用力推动(dong)房地产市场止(zhi)跌回(hui)稳，推动(dong)构建(jian)房地产发(fa)展新模式，大力实施城市更(geng)新，打造“中国建(jian)造”升级版和建(jian)设安(an)全、舒适、绿色、智慧的好房子。
值(zhi)得一提的是，“持续用力推进房地产市场止(zhi)跌回(hui)稳”位居五大任务之首。
具体来看，会议(yi)从供需两方面明(ming)确了具体举措发(fa)力稳住楼市。需求方面，会议(yi)强调(diao)要把“四个(ge)取消、四个(ge)降低、两个(ge)增加”各(ge)项存量政策和增量政策坚决落实到位。
大力支持刚性和改善性住房需求。中指(zhi)研究院政策研究总监陈(chen)文静预计，核心城市限制性政策有望进一步优化，北上深继续放松限购政策；降低房贷利率、核心城市降低首付比例、降低交易(yi)税费等均具备空间。
有效发(fa)挥住房公积(ji)金(jin)支持作(zuo)用。据中指(zhi)监测，2024年各(ge)地出台公积(ji)金(jin)相关政策超400条(tiao)，从提高贷款额度上限、支持支付首付款、延长还款期(qi)限、优化套(tao)数认定等方面进行优化调(diao)整，其中，针对多孩家庭提高贷款额度上限是多城公积(ji)金(jin)政策的侧重点之一。
“此次会议(yi)，关于住房公积(ji)金(jin)的提法被(bei)明(ming)显单列，意味(wei)着 2025 年住房公积(ji)金(jin)的政策会持续发(fa)力，是各(ge)地要明(ming)确的重点方向。”上海易(yi)居房地产研究院副院长严跃进指(zhi)出。
“如各(ge)地继续提高公积(ji)金(jin)贷款额度、延长贷款期(qi)限等，多孩家庭、人(ren)才等人(ren)群的支持力度或更(geng)大。”在陈(chen)文静看来，全国层面降低公积(ji)金(jin)贷款利率也(ye)存在一定预期(qi)。
加力实施城中村和危旧(jiu)房改造，推进货币化安(an)置，在新增100万套(tao)的基础上继续扩大城中村改造规模。
“2025年城中村改造的配套(tao)政策有望继续完善，加快城中村改造节奏。”陈(chen)文静谈到，“随着各(ge)项配套(tao)政策跟进落实，货币化安(an)置城中村改造或将在2025年新房销售中发(fa)挥实质性带(dai)动(dong)作(zuo)用，将是促进新房销售止(zhi)跌回(hui)稳的关键举措之一。”
记者了解到，近期(qi)部分城市已通过城中村改造专项借款、房票安(an)置结合的方式，实现了较好的新房销售去化，如郑州。
供给方面，本次会议(yi)继续强调(diao)商品房建(jian)设要严控(kong)增量、优化存量、提高质量，重点提及要增加保障房供给。
从政策强调(diao)的排序来看，严跃进认为，商品房的工作(zuo)要比保障房的工作(zuo)更(geng)需要重视。他还指(zhi)出，商品房的工作(zuo)也(ye)发(fa)生了重大变(bian)化，从增量转向了存量。
展望2025年，陈(chen)文静认为应完善存量商品房收储(chu)政策。在收购主体、收购价格和住房用途方面给予城市政府更(geng)大自主权。同时，多措并(bing)举盘活商办用房，存量商办用房转为租赁房或是重要方向。
此外，陈(chen)文静还表示落实专项债收购存量闲置土地政策，继续完善相关配套(tao)政策，加速推动(dong)土地“去库存”，改善市场供求关系及企业资(zi)金(jin)状况也(ye)将是供给端明(ming)年的重点工作(zuo)之一。
推动(dong)构建(jian)房地产发(fa)展新模式
本次会议(yi)还明(ming)确了推动(dong)构建(jian)房地产发(fa)展新模式的五个(ge)方面，包括：一是加快发(fa)展保障性住房，增加改善性住房特别是好房子供给；二是建(jian)立“人(ren)房地钱”要素联动(dong)机制；三是有力有序推行现房销售，优化预售资(zi)金(jin)监管(guan)；四是加快建(jian)立房屋全生命周期(qi)安(an)全管(guan)理制度；五是完善房地产全过程监管(guan)。
“2024年对于改善型需求，更(geng)多从需求端或购房端入手。但此次会议(yi)比较明(ming)确提及改善性住房的供给，尤其是和好房子进行结合。”在严跃进看来，完善住房供应体系是房地产发(fa)展新模式5项工作(zuo)的首要内容。相关房企应积(ji)极(ji)研究一系列涉及改善型住房的拿地和开发(fa)投资(zi)等内容，持续优化产品设计。
值(zhi)得一提的是，根据中指(zhi)研究院监测，目前全国已有多地在新供应地块中持续优化容积(ji)率和计容规则，引导和鼓励(li)房企打造更(geng)优质的产品，提升购房者居住体验。
陈(chen)文静预计后续将有更(geng)多城市继续优化供给端政策，为“好房子”供给提供支持。而“好房子”不断放量，也(ye)有望进一步引导改善性住房需求释(shi)放，促进市场修复(fu)。
“未(wei)来商品房和保障房都要以需定供。”对于推动(dong)建(jian)立“人(ren)房地钱”要素联动(dong)新机制，李宇嘉认为，目的是摸清底数(有多少(shao)房、有多少(shao)人(ren))厘清需求，这样供应出来的房子才不会过剩(sheng)。
展望2025年，根据“中国房地产业中长期(qi)发(fa)展动(dong)态(tai)模型”测算，中性情形(xing)下(xia)，陈(chen)文静预计2025年全国商品房销售面积(ji)同比小幅下(xia)降；乐观情形(xing)下(xia)，若城中村改造及收储(chu)存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积(ji)或可实现止(zhi)跌。(作(zuo)者：谭(tan)梦桐)