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等待了(le)八年，深圳最牛街道(dao)的(de)住房格局即将(jiang)更新。
据(ju)最新消息(xi)，位(wei)于科技(ji)园翰熙典居预计将(jiang)会在年后开放展厅，并且计划3-4月(yue)入市。
而一(yi)旦入市，这也将(jiang)会成(cheng)为深圳最牛街道(dao)又一(yi)标志性项目。
重构格局
2025年整个(ge)深圳南山(shan)有(you)看头的(de)项目不(bu)少。
如深圳湾的(de)中信深圳湾、华润&中海(hai)T107-0107地块(kuai)，一(yi)直拖了(le)很多年的(de)半岛城邦五期，再比(bi)如前海(hai)天健K104-0049地块(kuai)，后海(hai)的(de)饼干厂旧改(gai)等。
但入市节奏释放得相对比(bi)较明确的(de)是位(wei)于南山(shan)科技(ji)园的(de)翰熙典居。
翰熙典居前身是南山(shan)桂庙新村旧改(gai)，周边不(bu)仅汇聚了(le)腾讯、百度、大(da)疆等科技(ji)公司，还是毗邻深圳最强的(de)学府(fu)，从立项到动工，历经了(le)8年，预计首批(pi)住宅将(jiang)在2025年一(yi)季度入市，首推约247套(tao)105-120-130-155平住宅。
整个(ge)南山(shan)桂庙新村旧改(gai)分为3个(ge)地块(kuai)，分3期开发，其中翰熙典居位(wei)于02地块(kuai)，共4个(ge)单元。
目前最新的(de)建设(she)进度最高的(de)已经有(you)二十多层，最低的(de)也有(you)十层。
并且项目已经在做(zuo)蓄客准(zhun)备。
这意味着，一(yi)旦入市，整个(ge)南山(shan)核心片区(qu)的(de)住宅体系将(jiang)重构一(yi)次。
一(yi)方面项目周边新房稀缺，片区(qu)范围内的(de)新房不(bu)算多，2024年仅有(you)卓越九(jiu)珑一(yi)个(ge)项目入市，2023年仅有(you)绿景白石洲璟庭入市，再往前追溯是华润城润玺的(de)一(yi)二期。
并且项目整体的(de)改(gai)造建设(she)体量足够大(da)。
分三(san)期开发，改(gai)造的(de)用(yong)地总(zong)面积达到41659.44平方米，01地块(kuai)住宅规划总(zong)户数达到859 户，其中保障性住房 612 户，02地块(kuai)规划总(zong)户数达到328 户，其中保障性住房0户，03地块(kuai)规划总(zong)户数139 户，其中保障性住房0户。
所(suo)有(you)地块(kuai)将(jiang)可诞生714套(tao)可售(shou)商品房。
这样的(de)供应体量，对于整个(ge)科技(ji)园片区(qu)来(lai)说已经不(bu)少。
另(ling)一(yi)方面，项目周边全是2011左右(you)以前的(de)小(xiao)区(qu)，十几二十年的(de)楼龄，大(da)部分小(xiao)区(qu)无论从外观还是内部花园，都看得出岁月(yue)的(de)洗礼。
而且无论是楼龄还是小(xiao)区(qu)格局，很多都是过(guo)去的(de)款式和设(she)计，甚(shen)至有(you)些还是板(ban)楼的(de)格局，已经有(you)些跟不(bu)上深圳人的(de)居住需求(qiu)。
比(bi)如与(yu)项目一(yi)路之隔的(de)厚(hou)德品园，2008年建成(cheng)，小(xiao)区(qu)为板(ban)楼结构分为A、B、C、D座，无论是小(xiao)区(qu)花园公共设(she)施(shi)还是整体的(de)外观视角(jiao)，都给人空间(jian)局促感和年代感，并且由于小(xiao)区(qu)规模小(xiao)，停车位(wei)不(bu)够1:1。
更重要的(de)是，小(xiao)区(qu)由于地理(li)位(wei)置和户型设(she)计的(de)原因(yin)，内部租客数量较多，整体的(de)居住氛围就不(bu)够纯粹。
比(bi)如项目南向一(yi)路之隔的(de)锦隆花园，1998年建成(cheng)，是整个(ge)深大(da)南最老的(de)小(xiao)区(qu)，外观是纯绿色，小(xiao)区(qu)地面停车比(bi)较多。
再比(bi)如宏观苑、学林雅苑、海(hai)文花园、创世纪滨海(hai)花园等小(xiao)区(qu)，与(yu)项目距离同样不(bu)远，基本都是2000—2002年左右(you)建成(cheng)的(de)小(xiao)区(qu)。
所(suo)以，整体上看，项目周边基本是老旧社区(qu)，加上有(you)些小(xiao)区(qu)车位(wei)不(bu)够，一(yi)些小(xiao)区(qu)是地面停车位(wei)，也导致整个(ge)区(qu)域看上去路面停车较多，居住会给人一(yi)种凌(ling)乱的(de)感觉。
如今翰熙典居即将(jiang)要入市，也将(jiang)会是整个(ge)片区(qu)内备受关(guan)注(zhu)的(de)新房。
不(bu)过(guo)，整个(ge)深大(da)南片区(qu)，虽然位(wei)置优越，但片区(qu)内缺少大(da)型的(de)购物中心，深大(da)南大(da)型的(de)购物中心需要步(bu)行到约1公里(li)左右(you)的(de)海(hai)岸城商圈，并且整个(ge)片区(qu)对应的(de)学府(fu)中学也在海(hai)岸城商圈附近，同样有(you)一(yi)点距离。
关(guan)键看价格
新房入市，除了(le)重构区(qu)域内的(de)住宅格局，更会重构区(qu)域内的(de)价格体系。
比(bi)如光明曾(ceng)经新房稀缺，标杆项目龙(long)光玖龙(long)台入市后便成(cheng)为当时的(de)住宅风向标，二手房源(yuan)价格也一(yi)度引领整个(ge)区(qu)域的(de)二手住宅价格走势。
再比(bi)如南山(shan)深圳湾的(de)标杆楼盘，基本引领了(le)整个(ge)南山(shan)区(qu)甚(shen)至是深圳的(de)二手房价格趋(qu)势。
所(suo)以，作为核心区(qu)少有(you)的(de)新项目，自然也少不(bu)了(le)市场的(de)关(guan)注(zhu)。
目前整个(ge)大(da)科技(ji)园片区(qu)，按照市场的(de)共识以及代表性小(xiao)区(qu)，又可以分为北和南区(qu)域，对应的(de)是高新区(qu)域、深大(da)南与(yu)大(da)冲润府(fu)、松坪村片区(qu)。
而翰熙典居属于科技(ji)园南山(shan)区(qu)的(de)深大(da)南小(xiao)区(qu)域，价格虽然还未公布，但入市后，无论价格如何，也将(jiang)大(da)大(da)改(gai)写周边住宅的(de)价格格局。
目前无论是北片区(qu)还是南片区(qu)，项目周边都存在参(can)考(kao)的(de)新房样本。
科技(ji)园片区(qu)的(de)新房市场中，华润城润玺在价格方面以约13.2万/平的(de)备案均价成(cheng)为区(qu)域内的(de)风向标，而去年入市的(de)卓越九(jiu)珑，8.68万/平的(de)备案均价。
但翰熙典居无论是开发、设(she)计还是社区(qu)规模、位(wei)置、供应体量、用(yong)地成(cheng)本等都与(yu)华润城润玺以及卓越九(jiu)珑有(you)明显不(bu)同。
那么将(jiang)如何定价？
目前项目周边的(de)二手住宅包(bao)括了(le)厚(hou)德品园、学林雅院、海(hai)文花园、创世纪滨海(hai)花园、宏观苑、锦隆花园等。
从中介渠道(dao)来(lai)看，周边二手房小(xiao)区(qu)成(cheng)交(jiao)鲜有(you)活(huo)跃。
整体看，翰熙典居周边二手房价格水平在6.5万—10.4万/平。
比(bi)如厚(hou)德品园去年12月(yue)以及2月(yue)曾(ceng)经分别成(cheng)交(jiao)一(yi)套(tao)950万的(de)114.55平户型以及一(yi)套(tao)763万的(de)73.42平户型；
比(bi)如学林雅院去年曾(ceng)经成(cheng)交(jiao)4套(tao)房源(yuan)，分别为550万的(de)82.95平户型、538万的(de)82.81平户型、868万的(de)112.8平，1181万的(de)180.1平户型；
再比(bi)如锦隆花园去年则(ze)成(cheng)交(jiao)过(guo)3套(tao)，一(yi)套(tao)88平658万，一(yi)套(tao)89.63平728万，还有(you)一(yi)套(tao)是89.69平689万。
所(suo)以，项目性价比(bi)如何，关(guan)键在价格。
作者 | 飞天小(xiao)女警