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（文/孙梅欣 编(bian)辑/张广凯(kai)）
2月20日，上海迎来2025年首场土拍，当(dang)天共有虹口、浦东(dong)新(xin)区、松(song)江和奉(feng)贤4宗地块出(chu)让。最终4宗地块被金茂+庆隆联合体、华(hua)润+越秀联合体、国贸+金地+星狮联合体、龙湖(hu)+建华(hua)联合体分别斩获，本(ben)场土拍共计揽金159.26亿元(yuan)。
其(qi)中最获瞩目的，是上午拍出(chu)的虹口C080302单元(yuan)hk329-11地块地块。央企(qi)金茂+庆隆联合体在竞价184轮(lun)之(zhi)后，以89.64亿元(yuan)的价格，拿下虹口地块，以38.2%的溢价、楼面地价11.74万元(yuan)/平(ping)方米的价格，成为(wei)上海虹口“新(xin)地王”。按照这一成本(ben)价，预计可售(shou)楼面价为(wei)12.5万元(yuan)/平(ping)方米。
这一楼面地价，仅次于去年8月绿城拿下的上海徐(xu)汇斜土地块，和去年末宸嘉发展拿下的徐(xu)汇龙华(hua)地块。斜土地块的楼面地价为(wei)13.1万元(yuan)/平(ping)方米，龙华(hua)地块为(wei)12.6万元(yuan)/平(ping)方米，分列全国第单价第一、第二。
开年首场土拍，上海虹口地块就(jiu)刷(shua)新(xin)了区域纪录(lu)，也让市场对从去年末延续的市场表现为(wei)之(zhi)期待。上海中原地产市场分析师卢文曦分析认(ren)为(wei)，有了高楼面地价的烘托，让市场更(geng)期待小阳春的到来。
竞拍184轮(lun)！上海内环再出(chu)稀缺地块
虹口地块位于曲阳板块，在曲阳南路以西，属于内环内位置。地块周边相当(dang)成熟，东(dong)南方是地标大盘瑞虹新(xin)城，生活(huo)配套齐全，太阳宫、月亮(liang)湾是板块内重要的商业中心，由(you)于地块发展成熟有稀缺性，虹口地块在出(chu)让之(zhi)前，市场就(jiu)有高价预期。
目前周边可以参照的楼盘价格如瑞虹新(xin)城，二手房售(shou)价超过16万元(yuan)/平(ping)方米，中粮瑞虹海景(jing)壹号价格约为(wei)17万元(yuan)/平(ping)方米，价格水平(ping)无疑给虹口地块预留了充足空间。
优越的区位也让虹口地块颇具(ju)竞争力，除了金茂+庆隆联合体之(zhi)外(wai)，还有中海、招商+绿城联合体、保利发展、华(hua)润+越秀联合体参与竞拍，现场竞争颇为(wei)激烈，最终现场竞拍次数达到184轮(lun)。
值得注意的是，近(jin)期金茂出(chu)手频繁，拿地颇为(wei)积极。在12月上海2024年的最后一场土拍上，金茂和宝冶、招商分别组成联合系，一举拿下3宗地块，成交金额超过百亿，展现了资金实力和加快在上海土地储备的决(jue)心。
事实上去年金茂在上海的在售(shou)项目已(yi)经(jing)基本(ben)售(shou)完，今年只(zhi)有早前和华(hua)润、建发联合拿下的桃浦地块，因此在去年末加快补仓。而在年初就(jiu)重仓市中心的虹口地块，区域位置较年末郊区地块更(geng)为(wei)优越，可以看出(chu)金茂今年想走高端路线，实现利润最大化的目标。
相较于其(qi)他房企(qi)，联合体之(zhi)一的庆隆集团知名(ming)度相对较低，但实际则(ze)是投资界“老钱”。庆隆集团是新(xin)加坡老牌(pai)投资公司，是新(xin)加坡知名(ming)房企(qi)，实控的黄氏(shi)家族是新(xin)加坡银行(xing)业巨贾，在新(xin)加坡、马来西亚、中国等地都有投资。
庆隆集团早年就(jiu)在上海设立投资公司，在上海长风、新(xin)江湾有沁和园、沁风雅苑等住宅项目，以高端住宅产品为(wei)主(zhu)，但近(jin)年来较少出(chu)现在土地市场上。
有意思(si)的是，本(ben)场土拍拿地的新(xin)加坡“含量”颇高，除了拿下虹口的庆隆，联合国贸、金地拿下松(song)江地块的星狮地产，也是新(xin)加坡知名(ming)房企(qi)。早年金地商置收购了星狮股份(fen)，但近(jin)期星狮已(yi)经(jing)多(duo)次以资金方的形式，出(chu)现在上海土拍市场。
在一定程度上也表明，当(dang)价格回归到合理范围时，上海这样(yang)一线城市的优质土地，仍然会获得资金的高度青睐。
房企(qi)积极补仓释(shi)放回暖信号
除了虹口地块，浦口新(xin)区地块也是当(dang)天的热门地块，有中海、建发、浦发、保利发展、招商、华(hua)润+越秀等6家拍卖(mai)主(zhu)体参与。最终，华(hua)润+越秀联合体以50.9亿元(yuan)价格、33.4%的溢价拿下该宗地块，楼面地价约为(wei)7.47万元(yuan)/平(ping)方米。
这也是华(hua)润和越秀在浦东(dong)新(xin)区新(xin)杨思(si)板块内合作拿下的第二宗宅地。去年11月，华(hua)润、越秀、中能建三(san)家联合体以总价78.969亿元(yuan)拿下了临近(jin)地块，当(dang)时的楼面地价为(wei)7.44万元(yuan)/平(ping)方米。由(you)此来看，年初这宗地块虽然容(rong)积率更(geng)高，但单价和去年基本(ben)持平(ping)。
在出(chu)让之(zhi)前，浦东(dong)新(xin)城地块曾被市场寄予更(geng)高期望，市场普遍认(ren)为(wei)该宗地块也会打(da)破区域纪录(lu)。但从最终出(chu)让结果来看，并未达到更(geng)高预期。
国贸+金地+星狮则(ze)以8.15亿元(yuan)的总价、2.62万元(yuan)/平(ping)方米单价，拿下了松(song)江新(xin)城地块。这宗地块也是当(dang)日出(chu)让总价和容(rong)积率最低的地块，预计未来主(zhu)打(da)改善型(xing)住房群体。
另外(wai)龙湖(hu)+建华(hua)以约10.56亿元(yuan)总价，拿下了奉(feng)贤新(xin)城商住混用地块，楼面地价2.047万元(yuan)/平(ping)方米，为(wei)当(dang)日单价最低地块。
4宗地块悉数拍出(chu)揽金超过159亿元(yuan)，其(qi)中1宗还突破区域单价纪录(lu)，跻(ji)身全国榜单，上海首场土拍结果也让市场为(wei)之(zhi)提(ti)振。加上2月19日公布的1月全国70城房价中，上海二手房价格环比(bi)涨幅达到0.4%位居全国之(zhi)首，似乎也给市场带来一丝“止跌回稳”的气(qi)息。
卢文曦表示，这场土拍释(shi)放了一些积极信号：“市场在转暖向好，尤其(qi)对于高总价的高端改善产品，市场预期较为(wei)乐观，这一点(dian)在去年末的二手房市场交易表现中也有所呈现，也促(cu)使房企(qi)拿地更(geng)为(wei)积极。”
“首场土拍4宗地块均溢价出(chu)让，也显(xian)示出(chu)对未来市场的信心。”卢文曦表示，从结果来看仍有分化表现，市区2幅地块关注程度高于郊区地块，国企(qi)、央企(qi)拿地的坚决(jue)程度也更(geng)高：“一方面预示未来市区房价还会向上突破，另一方面，提(ti)升楼市持续好转的预期。”