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高开低走的新房，也印证了前期市场真实的心态。
新房市场接受度如何，在开盘后(hou)的第一天，也会揭晓。
开价埋下伏笔
位于前海妈湾的湾啟紫荆府开盘结果出炉。
上周末开盘，320套房源，共321批客户入围，根据案场传出的去化情况来看，开盘当(dang)天卖了约(yue)168套，去化率约(yue)53%。
这意味着，湾啟紫荆府未能延续新政新房的热度。
在这之(zhi)前，市场预(yu)期的是，认筹比达到了1:1，去化表现应该(gai)能到七八(ba)成。
而这样的去化成绩，还是建立在项目提前冻资，释放出约(yue)“95折”，折后(hou)总(zong)价约(yue)894万起的情况下。
还比不上光明中心的振业天境云庭第二批次去化表现。
振业天境云庭109套住宅(zhai)，备案均价约(yue)4.89万/㎡，220批客户入围，开盘当(dang)天去化约(yue)8成。
但这也是前海罕见(jian)的一次去化表现。
上一次去化表现不佳的是位于前海前湾的一湾臻邸。
当(dang)初(chu)一湾臻邸是因为有竞品抢先入市，位置上距离近，价格上也相对便(bian)宜了，所以分流了一些(xie)客户。
2023年6月24日，深业云海湾共推出住宅(zhai)919套住宅(zhai)，备案均价约(yue)91294元/㎡，单价区间约(yue)8—10.5万/平，总(zong)价区间约(yue)900-1931万/套，意向登记批次1460批，最终成交900套，开盘当(dang)日去化率超98%，当(dang)天销售额超100亿元。
而2023年6月28日，一湾臻邸共推出645套住宅(zhai)，备案均价约(yue)106661元/㎡，单价区间约(yue)9.1—11.9万/平，总(zong)价区间约(yue)901—1785万/套，意向登记批次540批，开盘当(dang)天销售约(yue)33亿元，约(yue)240套，去化率约(yue)37%。
如今看来，湾啟紫荆府备案均价约(yue)107828元/㎡，单价区间约(yue)9.24—11.82万/平，总(zong)价区间约(yue)949—1689万/套，即使推售的货量比较少，仅有319套，是一湾臻邸当(dang)年的一半(ban)，但也难逃(tao)去化不畅的情况。
新房的背后(hou)
湾啟紫荆府的去化结果，也折射出几个(ge)事实。
第一，市场的暖(nuan)意还是很脆弱，并(bing)且经不起一丁(ding)点考验。
即使是前海这样的热门区域，市场的韧性也经不起价格的考验。
从备案价格的水平可以看到，项目的价格门槛相比过去前海的新房，高出一些(xie)。
虽然后(hou)续项目可以通过折扣的方式，把价格压下来，但意向购房者的心态也会动摇(yao)。
第二，对于存在短板的项目，手拿资金(jin)的潜在购房者，依旧很挑剔(ti)。
即使在回暖(nuan)的背景下，项目的推盘心态高了起来，但购房者心态依旧保(bao)守。
第三，9月底的新政的边际效力已经出现衰(shuai)减，对于原本挤压的购房需(xu)求，已经在10月以及11月集中消耗了一批。
最明显的，11月深圳新房住宅(zhai)的网签量达到了8076，比2021年1月以来，任何单月的网签量都要高。
要知道，2020年—2021年深圳牛市阶段，新房住宅(zhai)单月网签量超过8000套的，也就只有2021年1月。
但深圳12月，新房推售加(jia)速，开盘密集，1-23日新房网签住宅(zhai)套数为5033套，而12月剩余一个(ge)星期收尾，绝大概率整个(ge)月度新房住宅(zhai)网签的总(zong)量是达不到8000+套了。
第四，竞品面前，价格才是王道。
同样位于妈湾的观山海项目，258套110—116平住宅(zhai)，虽然位置，地段，周边配套不如湾啟紫荆府，但备案均价约(yue)84912元/㎡，单价区间约(yue)7.14—9.55万/平，总(zong)价区间约(yue)788—1105万/套。
而项目开盘在前，在价格吹风上就已经提前透支(zhi)了购房者的预(yu)期，给出9字头的价格预(yu)期。
但实际价格不仅高于9字头的预(yu)期，也远高于观山海8字头的备案均价。
而两个(ge)项目步行距离约(yue)3.3公(gong)里。
所以，湾啟紫荆府去化不及预(yu)期，也在预(yu)料(liao)之(zhi)内。
不过，根据一湾臻邸的备案结果，尽管开盘的初(chu)始去化表现一般(ban)，但项目在经过五百多天的顺销期后(hou)，645套住宅(zhai)，在深圳房地产信息平台上显示，仅剩1套住宅(zhai)期房待售。
这就意味着，尽管湾啟紫荆府开盘去化一般(ban)，后(hou)续顺销清盘也只是时间问题(ti)。
作者 | 骑醉酒(jiu)大鲨(sha)鱼