（来源：网络）

也就(jiu)是说(shuo)，无(wu)论是降价还是出于买家的(de)个人喜好，不(bu)想要了，都可以(yi)退房。

只是降价理(li)由退房，仅限12月31日(ri)前，无(wu)理(li)由退房仅限12月31日(ri)前购房，但项目封顶前。

这也开创了深圳新房“无(wu)理(li)由退房”的(de)先例，把电商网购无(wu)理(li)由退货运用得娴熟自如。

可以(yi)说(shuo)，为了卖房，回笼资(zi)金(jin)，营销策划团队们都拼了。

过去深圳虽然有新房为了去化，结合市(shi)场购房者的(de)心(xin)态，也曾推(tui)出过“保价的(de)对赌(du)”邀(yao)约，但也仅限于承诺“降价补差价”的(de)层(ceng)面，并不(bu)会承诺无(wu)理(li)由退房的(de)条件。

比如位于光明的(de)满京华金(jin)硕华府曾经推(tui)出保价营销方案——

信心(xin)承诺保价，降价补差价

保价的(de)对象仅限在满京华金(jin)硕华府首批推(tui)售单位集中选(xuan)房当天成交的(de)客户

客户签署《满京华·金(jin)硕华府销售价格(ge)保价协议》之日(ri)起，至满京华·金(jin)硕华府全部住宅房源售罄之日(ri)止

这样的(de)做(zuo)法，在新房价格(ge)起伏不(bu)定，降价打折趋势的(de)环境下，无(wu)异于是给了市(shi)场购房者一颗定心(xin)丸(wan)。

而实际上，在约两个月前开放营销中心(xin)展厅的(de)时(shi)候，远洋城就(jiu)已经放出了“降价包退、无(wu)理(li)由退房”以(yi)及其(qi)他优(you)惠(hui)计划。

根据了解，远洋城启家园开展当天推(tui)出“开盘当周购买远洋城额外99折、降价包退、无(wu)理(li)由退房权益”。

这样的(de)营销策略，大概率冻资(zi)数据都不(bu)会太难看。

一方面，龙岗已经属于非限购区(qu)，另一方面，封顶前无(wu)理(li)由可退房，无(wu)论是出于购房消费冲(chong)动，还是好奇心(xin)理(li)，都是一次心(xin)理(li)保障。

但项目也并非百分百放开兜底底线。

针对降价包退邀(yao)约，仅限12月31日(ri)前，这就(jiu)意味着远洋只承诺开盘期间(jian)不(bu)降价，之后的(de)顺(shun)销期如何，并不(bu)承诺。

按照(zhao)目前新房环境，大概率也会顺(shun)应市(shi)场，若销售不(bu)畅(chang)，加入新房调价队伍(wu)，在所难免。

而针对无(wu)理(li)由退房邀(yao)约，仅限12月31日(ri)前购房，且在规定在项目封顶前，才能(neng)无(wu)理(li)由退房，这就(jiu)意味着，购房者须开盘期购房签约，并且留(liu)意项目实际建(jian)设进度(du)。

根据项目实地建(jian)设进度(du)来看，主体已经出地面接近20层(ceng)，而项目1栋1-4单元最(zui)高层(ceng)数为47层(ceng)，交房时(shi)间(jian)预计是2027年上半年。

天量供应

无(wu)论是相比四年前同地段的(de)新房项目，还是同片区(qu)相近地段近一两年入市(shi)的(de)项目，远洋城启家园都是价格(ge)最(zui)卷的(de)一个。

要知道，1年前平(ping)湖的(de)新房均价还挺在“4”字头(tou)，而4年前平(ping)湖新房的(de)均价高峰去到约4.6万/平(ping)。

如今远洋城启家园无(wu)论是备案均价，还是起步单价，又或(huo)者总(zong)价门槛，都是最(zui)低的(de)一次。

3.57万/平(ping)的(de)备案均价，相比步行约1.9公(gong)里的(de)融湖盛(sheng)世花园开盘备案均价还便(bian)宜(yi)约0.73万/平(ping)，而这还不(bu)算项目给出的(de)开盘折扣。

若算上真正的(de)开盘折扣优(you)惠(hui)，价格(ge)还要更便(bian)宜(yi)。

而值得注(zhu)意的(de)是，项目处于平(ping)湖中心(xin)的(de)范(fan)围，距离平(ping)湖枢纽站步行约2.2公(gong)里，距龙岗平(ping)湖上一个体量达(da)到百万级的(de)综合体融湖中心(xin)城步行约1.7公(gong)里，位置上相近。

但即便(bian)是这样，也无(wu)法避免需要通(tong)过价格(ge)让利(li)的(de)方式获取市(shi)场份额。

一方面，整个平(ping)湖的(de)供应实在太大了。

无(wu)论是竞品项目，还是项目自身的(de)后续开发以(yi)及其(qi)他城市(shi)更新项目的(de)陆续开发，未(wei)来必定是“天量”供应的(de)存在。

在远洋平(ping)湖的(de)在建(jian)项目版图中可以(yi)看到，城启家园周边(bian)的(de)施工和空地范(fan)围非常大。

远洋城前身为平(ping)湖街(jie)道山厦旧村城市(shi)更新单元，总(zong)占地面积约22.3万㎡，总(zong)规划建(jian)面69.3万㎡，其(qi)中住宅分6个地块开发，规划1所九年制54班学校，全部建(jian)成后有22栋33-48层(ceng)的(de)住宅，2所18-43层(ceng)高的(de)办公(gong)。

而远洋城启家园只是一期的(de)三(san)个地块之一，6栋建(jian)筑，其(qi)中住宅4栋，共1032户，可售商品房688套，车位923个。

加上其(qi)他两个地块，总(zong)规划房源3661套，其(qi)中商品房2641套（包含回迁(qian)房）。

除此以(yi)外，还有2期4个地块待建(jian)，总(zong)规模超6600套住宅。

除此以(yi)外，从深圳平(ping)湖片区(qu)的(de)城市(shi)更新计划来看，整个更新版图中，远洋城更是占地面积扎眼的(de)项目，后期加上金(jin)地山厦项目、旭日(ri)工业区(qu)项目、特发辅城坳片区(qu)的(de)更新改造，后续供应规模基(ji)本可以(yi)预见。

并且更不(bu)要忘了，眼下平(ping)湖片区(qu)已经入市(shi)的(de)融湖盛(sheng)世花园、合正新悦(yue)润园、融湖盛(sheng)景花园、凤(feng)凰九里慧苑(yuan)这几个新房项目，共计还有1246套住宅库(ku)存。

二手房的(de)实际成交价也挺在3.5万—3.7万/平(ping)左右。

另一方面，这样的(de)项目，不(bu)管是放在整个深圳，还是对远洋自身来说(shuo)，都是重量级项目。

山厦项目不(bu)仅在平(ping)湖片区(qu)占据了重要的(de)一席之地，更是占据了远洋集团华南(nan)地区(qu)土(tu)地储备不(bu)小的(de)比例，还是远洋在深圳除了龙华区(qu)德爱(ai)电子厂项目之外，土(tu)地储备规模最(zui)大的(de)项目。

（来源：远洋集团2024年中期报告）

所以(yi)，对远洋来说(shuo)，无(wu)论如何，首批住宅的(de)入市(shi)表现(xian)，都意义(yi)重大。

若去化表现(xian)良好，则验证了市(shi)场对项目的(de)接受度(du)，更代表了整个平(ping)湖当前的(de)新房市(shi)场风向。

若去化表现(xian)一般，则不(bu)管是对后续的(de)住宅加推(tui)，还是远洋的(de)资(zi)金(jin)都是一种考(kao)验。

毕竟首推(tui)住宅体量不(bu)算多，并且已经向市(shi)场释放出了超预期的(de)价格(ge)和销售条件。

第三(san)是，项目自身的(de)短板也明显。

项目紧邻广深铁路(lu)和广九铁路(lu)，自然少(shao)不(bu)了轨道长(chang)期带来的(de)噪音影响，尽(jin)管可以(yi)加装双层(ceng)中空玻璃，隔音，但室内长(chang)期居住的(de)情况下，也需要自然通(tong)风。

项目距离地铁，超出步行的(de)舒适范(fan)围，地图导(dao)航显示最(zui)近的(de)10号线平(ping)湖地铁站距离是步行约2.2公(gong)里，未(wei)来虽然会有17号线山厦站（在建(jian)中），约直线800米，并且开通(tong)时(shi)间(jian)需要等待。

项目这次推(tui)售虽然是479套住宅，但远洋城启家园规划总(zong)户数为1032户，而停车位仅923个。

除此以(yi)外，项目周边(bian)还存在大量的(de)开发建(jian)设项目，片区(qu)配套设施兑现(xian)落地还需要不(bu)少(shao)时(shi)间(jian)。

项目周边(bian)目前基(ji)本以(yi)居民房和工厂为主，城市(shi)面貌看起来一般。

所以(yi)，面对这些问(wen)题，很(hen)考(kao)验远洋城启家园的(de)控盘能(neng)力。

作者 | 飞天小女(nu)警